발제 1 전세사기 해소 위한 임차권설정등기 의무화 방안 “임대차계약 체결과 동시에 등기부에 임차권 공시, 세입자 권리 보호해야” 김천일 강남대학교 부동산건설학부 교수 (경실련 도시개혁센터 운영위원) 이번 토론회의 첫 번째 발제자로 나선 김천일 강남대 부 동산건설학부 교수는 「주택임대차보호법」의 현행 공시 제도 에 대한 문제점을 지적했다. 김 교수는 “현행 법률은 주택 임차권의 대항력을 ‘거주’ 를 통해 공시하도록 하고 있지만, 이 방식은 임차인의 권리를 완전히 보호하지 못한다”고 설명했다. 특히 임대차 계약 기간 중에는 임차권을 공시할 방법이 없어, 임차인이 보증금을 안전하게 보호받지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 점을 강조했다. 또, 세입자의 권리 보호를 위해서는 임차권을 계약 체결 과 동시에 등기부에 공시하는 것이 가장 적합하다고 주장했 다. 현재 전입신고 이후 대항력이 발생하는 시점이 전입신고 다음 날이라 이 과정에서 임대인이 대출을 받거나 저당권을 설정할 수 있어 세입자의 권리가 후순위로 밀릴 가능성이 있 다는 것이다. 그는 임차권을 등기부에 공시하게 되면 계약 체결 즉시 공시되어 세입자의 권리 보호가 실질적으로 이루어질 수 있 다고 설명하며, 이를 통해 전세사기 방지에도 큰 효과를 기대 할 수 있다고 강조했다. 특히 다가구주택의 경우 각 세대의 임대차 정보를 등기 부를 통해 명확히 파악할 수 있어, 임대차 계약의 투명성을 높일 수 있다고 덧붙였다. <p36. 기사 참조> 발제 2 전세피해 예방을 위한 주택임대차등기 의무화 “사적자치 원칙 존중하는 주택임차권등기 의무 법제화 방안 가능해” 정경국 대한법무사협회 전세피해지원공익법무사단장 두 번째 발제자로 나선 정경국 대한법무사협회 전세피 해지원공익법무사단장은 현장에서 공익법무사들이 피해자 를 직접 상담한 경험을 바탕으로, “주택임차권이 대항력과 우선변제권을 통해 보호받고 있지만, 불완전한 공시제도로 인해 전세피해가 빈발하고 있다며, 주택임대차등기 의무화가 전세사기 예방과 임차인의 권리를 보다 확실하게 보호하는 중요한 법적 장치가 될 수 있다”고 주장했다. 특히 정 단장은 주택임대차등기 의무화를 법제화할 수 있는 구체적인 방안으로, ①임대인과 임차인 모두에 법률상 의무를 지게 하거나, ②임차인이 요구하면 임대인에게만 법 률상 의무를 지게 하는 것 또는 ③주택임차권 등기 없이는 대항력과 우선변제권을 보장받지 못하게 하여 사실상 의무 를 지게 하는 방안이 있을 수 있다고 제시하고 이중에서 “사 적자치의 원칙을 존중하여 주택임대차등기 없이는 대항력과 우선변제권을 보장받지 못하게 하여 사실상 의무를 지게 하 는 ③번째 방안을 지지한다”고 밝혔다. 다만, "임대차 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월 차 임이 30만 원을 초과하는 경우는 주택임대차계약 신고(전·월 세신고)가 강제되므로 임대인과 임차인에게 주택임대차등기 의 의무를 법률상 지우게 하거나, 주택임대차등기를 한 경우 전·월세신고 의무를 면하게 해주는 방안을 강구해볼 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 09 2024. 10. October Vol. 688
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