Law Counselor 2020년, 다세대주택 1세대를 임대차 계약했습니다. 당시 전세금이 높아 걱정되었지만, 공인중개사를 통해 계약했고, 임대인이 법인이어서 자금력이 있을 것으로 생각해 안심하고 잔금을 지급한 후 전입신고와 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 전세 만기가 되자 임대인과 연락이 닿지 않았습니다. 전세사기를 당한 것입니다. 이후 언론에서 전세 사기 피해자 구제책에 대한 소식을 듣고, 인천광역주거복지센터를 찾아가 전세사기 피해자로 인정받았습니다. 이후 임대차보증금반환청구소송을 제기해 승소 판결을 받았는데, 사실 저와 같은 피해자들이 보증금 전액을 돌 려받았다는 소식은 거의 없는 것 같아 걱정입니다. 제가 경매신청을 하면 전세금 전액을 반환받을 수 있을까요? 전세사기 피해자로 인정받아 보증금반환청구에 승소했는데, 경매 신청하면 전세금 전액 반환이 가능할까요? 전액 반환은 어렵지만, 전세사기 피해자로 인정받았다면 경매신청을 통해 우선매수권 행사가 가능합니다. Q A 귀하의 질문은 전세사기 피해자로서 자신의 상황을 타개 하기 위한 최선의 방법을 찾기 위한 것으로 보입니다. 먼저 귀하 께서는 임차인으로서 전세보증금반환청구소송에서 승소 판결 을 받았으므로, 해당 판결이 실제 집행이 가능한지부터 확인해 야 합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2(보증금의 회수) 제1항에 따 르면, 임차인은 주택의 인도 없이 바로 경매 신청을 할 수 있으 며, 판결문에 대금지급명령이 포함된 경우에는 즉시 집행문을 발급받아 경매를 신청할 수 있습니다. 따라서 귀하께서는 임대 목적 주택에 대해 경매를 신청할 수 있을 것인데, 이때 귀하의 배당 순위를 확인해 경매절차에서 보증금을 배당받을 가능성을 점검할 필요가 있습니다. 전세사기 피해자로 결정된 임차인은 현행 「전세사기피해 자지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 대부분이 대항력을 갖춘 최우선 순위의 임차인에 해당합니다. 하지만, 현재 주택 시세가 하락해 전세보증금보다 낮은 경 우가 많기 때문에 경매가 진행되더라도 입찰자가 없을 가능성 이 있어 전세보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 이 경우 「전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별 법」 제20조에 따라 임차인이 우선매수권을 행사해 해당 주택 을 적정 가격에 매수한 후, 이를 시장에 매도해 보증금을 회수 하는 방법을 고려할 수 있습니다. 단, 우선매수를 위해서는 입 찰보증금을 준비하고, 경매 절차에 따라 매각 대금을 지급해 야 합니다. 그러나 최우선 순위 대항력 있는 임차인은 경매사건의 배 당 절차에서 배당받을 수 있는 채권자 지위에 있으므로, 매각결 정일까지 차액지급 신청이 가능하며, 이를 통해 절차비용의 부 담을 줄일 수 있습니다(「민사집행법」 제143조). 따라서 귀하께서는 전세금보증금 전액을 반환받기는 어려 운 상황이라 하더라도, 비용에 대한 부담을 덜면서 위와 같은 절차를 진행하여 피해 구제를 받을 수 있을 것입니다. 민사집행 법으로 본 세상 법률고민 상담소 32
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