전세사기 막다 월세 부담 키웠다. 반환보증 가입요건 조정해야 주택임차인 보호를 위한 ‘전세금반환보증제도’의 개선 관련 정책과제1 1 이 글은 “장경석, 2023년 전세금반환보증제도 개편의 효과와 향후 임차인 보호방안 , NARS 현안분석 , 제323호, 2024.6.24.”의 내용 을 발췌하여 정리한 것이다. 1. 들어가며 정부는 2023.2. 발표한 전세사기 사건의 방지대책 을 통해, 전세보증금반환보증(이하 “반환보증”이라 한 다)을 공급하는 주택도시보증공사(HUG) 등으로 하여금 비아파트 주택의 전세세입자가 반환보증에 가입할 때 적용되는 주택가격 산정방식의 우선순위와 주택가격의 담보인정비율(이하 “담보인정비율”이라 한다)을 변경하 도록 하였다. 주택가격산정방식의 1순위였던 ‘감정평가금액’ 대 신 ‘주택공시가격의 140%’를 적용하고, 담보인정비율도 100%에서 90%로 인하하였다. 이에 전세가율이 높은 비아파트 전세주택의 임차 인은 반환보증에 가입할 수 없게 되어 비아파트 주택의 전세수요가 월세수요로 전환되고, 월세거래가 증가하면 서 월세가격도 상승함으로써 저소득 임차인의 주거안정 에 부정적인 영향을 주고 있다. 이 글에서는 2023.5. 단행된 반환보증제도의 변화 등의 영향을 받는 임대차시장의 가격 및 거래량 변화를 살펴보고, 반환보증제도 변경이 임대차시장과 임차 인ㆍ임대인에 미친 영향을 살펴보았다. 또, 최근 주택임대차 시장 상황과 반환보증제도 개 편에 따른 임차인 보호 방법으로 비아파트주택에 1순위 로 적용되는 ‘주택공시가격의 126%(주택공시가격 140% × 담보인정비율 90%)’ 이내인 반환보증 가입요건 을 조정하여 가입대상 범위의 조정, 임대인에 대한 역전 세 대출의 시행기한 연장, 그리고 임대인의 반환보증 활 용방안에 대해 검토하였다. 2. 주택임대차보증금 반환보증의 내용과 증가 추이 민법 및 주택임대차보호법 에 따른 임차보증금 보호제도가 불충분함에 따라 SGI서울보증(이하 “SGI”라 한다), HUG, HF가 각각 반환보증 상품을 출시하여 임차 보증금 보호를 도모하고 있다. SGI서울보증(SGI)은 1995.10. 처음 반환보증 상품을 개발하여 출시하였고, HUG는 2013.9., 한국주택금융공 사(HF)는 2020.7. 각각 반환보증 상품을 출시하였다. 반환보증상품 구조를 HUG의 반환보증상품을 중 심으로 설명하면 다음과 같다. 먼저 임대인과 전세계약 을 체결한 임차인이 자신의 부담으로 HUG의 반환보증 에 가입한다. 이때 임대인에 대해 행사할 수 있는 전세보 증금 반환채권을 HUG에 양도하게 된다. HUG는 자신이 전세보증금반환채권을 양도받은 사 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 40
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