실을 임대인에게 통지한다. 만일 임대차계약의 만료 이 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, HUG는 임차 인에게 전세보증금을 선지급하고 임대인에게 구상권(求 償權)을 행사하게 된다. 반환보증 시장의 90% 이상을 차지하고 있는 HUG 반환보증의 신규 가입실적이 빠른 속도로 증가하고 있 다. 최근 5년간 HUG의 전세보증은 2019년 15.6만 건, 30조 6,444억 원 규모였던 것이, 2023년에는 31.4만 건, 71조 2,676억 원으로 각각 2배와 2.3배 증가하였다. 보증 잔액 기준으로 동 기간 중 가입건수는 2.2배, 가입 금액은 2.5배 증가하였다. 이렇게 HUG의 전세금 반환보증 가입건수가 크게 증가한 것은 현행 민법 및 주택임대차보호법 에 따른 임차보증금 보호제도만으로는 전세금 반환이 충분하지 못하다고 느끼고 있는 임차인이 많아지고 있다는 점을 반영한다. 3. 전세사기와 반환보증제도의 개편 2022년 이후 국내에서는 임대인이 저자본 갭(gap) 투자를 통해 주택을 구매하여 주택을 임대한 후, 임차인 들의 보증금을 받아 반환하지 않고 잠적하는 등의 전세 사기가 다수 발생하였다. 정부가 파악한 전세사기 사건에서 주택의 전세가 격 정보가 정확히 알려지지 않은 신축 연립·다세대주택 의 임대인들이 전세 임차인을 모집하면서 매매가격의 100%(담보인정비율 100%)에 해당하는 금액을 전세금 으로 수수한 사례가 많았다. ▶ <표 1> HUG의 주택유형별 전세보증 대상 담보인정비율 상한 변경 연혁 구 분 2013.9 2014.2 2015.5 2017.2 2023.5. 아파트 90% 90% 100% 100% 90% 연립·다세대 70% 80% 80% 100% 90% <자료> 정부합동, 전세사기 예방 및 피해 지원방안 , 2023.2.2. 등 이때 사기 공모자들은 임차인들이 전세금을 매매 가격의 100%까지 부담하더라도 반환보증에 가입하게 되면 임대차기간 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증금을 돌려받을 수 있다고 안심시키고, 임 차인과 계약을 체결한 후에는 임대인의 명의를 변경하 여 고의로 부도를 내고 잠적하는 수법을 사용한 경우도 있었다. 반환보증이 전세사기에 악용될 수 있었던 것은 앞 서 SGI, HUG, HF가 공급하는 반환보증에 적용되는 주택 의 담보인정비율 상한이 지속적으로 높아졌기 때문이었 다. HUG가 공급하는 반환보증의 경우, 2013.9. 최초 적 용된 담보인정비율 상한은 아파트 90%, 연립·다세대주 택 70%였으나, 2017.2.부터는 모두 100%로 높아졌다. 이는 중·저소득층이 다수 거주하는 연립·다세대주 택의 임차인도 반환보증에 가입할 수 있도록 하려는 정 책 의도가 반영된 것이다. 그런데 정부는 전세사기 예방을 위해 2023.5.1. 이 후 HUG가 공급하는 반환보증의 담보인정비율 상한을 100%에서 90%로 낮추도록 하였다.(<표 1> 참조) 한편, 담보인정비율 산정 시 적용되는 주택가격의 산정방법도 변경하기로 하였다. 이는 연립·다세대주택의 가격산정 시 감정평가금액을 1순위로 적용한 결과, 일부 감정평가사들이 고의로 매매가격을 부풀림으로써 전세 가격을 높여 전세사기가 발생하게 되었기 때문이다. 2022년 말까지 비아파트 주택가격은 1순위 감정평 가금액, 2순위 부동산 가격공시에 관한 법률 에 따른 공시가격의 150% 금액, 3순위 실거래가 등을 적용하도 록 하였으나, 2023.1.1.부터는 2순위에 적용되는 가격을 공시가격의 140%로 10%p 인하하였고, 2023.5.1.부터 는 공시가격의 140% 가격을 1순위로 삼고, 2순위 실거 41 2024. 12. December Vol. 690
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