부정적 영향을 주고 있다. 이처럼 전세가 월세화되고, 반환보증에 가입할 수 없는 전세주택의 범위가 넓어짐으로써, 임차인들은 반 환보증에 가입할 수 있는 전세주택을 구하는 데 어려움 을 겪게 되었다. 전세금 1~2억 원대 주택의 경우, 저소득층 또는 학 생·청년 등 1인 가구 등이 거주하려는 주택인 경우가 많 을 것으로 보이는데, 이 가격대에서는 반환보증 가입이 제외될 가능성이 클 뿐만 아니라 전세보증금 미반환 위 험이 커지는 문제가 발생할 수 있다. 또한, 이 가격대에서는 순수 전세를 구하기 어렵기 때문에 임차인의 월세 지출이 발생할 수밖에 없고, 저소 득 임차인에게는 현금지출이 발생함으로써 경제적 부담 이 가중될 수 있다. 임대인들도 정부가 변경한 주택가격산정 우선순위 로 인해 자금 여력이 부족한 경우 신규 임차인에게 받는 임대보증금으로는 2023년 이전 임차인에게 받은 임대 보증금을 상환하지 못할 수 있다. 5. 임차인 보호를 위한 정책과제 정부가 2023년 1월과 5월, 두 차례에 걸쳐 신속하 게 반환보증 가입대상 비아파트 주택의 범위를 공시가 래가, 3순위 감정평가금액을 적용하도록 HUG 내규를 개정하였다.2 (<그림 1> 참조) 이로써 2023.5.1. 이후부터는 반환보증에 가입할 수 있는 대상은 주택 전세금이 공시가격의 126%(공시가 격 적용비율 140% × 담보인정비율 90%) 이내에 있는 주택으로 축소되었다. 4. 전세금반환보증의 주택가격 산정방법 변경에 따른 효과 위와 같이 2023년 정부의 반환보증제도 변경으로 인해 반환보증 가입범위가 축소된 비아파트 임대차시장 과 시장에 참여하는 임대인 및 임차인에게 정부가 의도 치 않은 영향이 발생하였다. 임대인이 요구할 수 있는 전세보증금의 수준이 낮 아지면서, HUG 등이 제시하는 수준의 임대보증금을 수 령하는 대신 자신의 경제적 이익을 위해 나머지 금액은 월세로 전환하는 보증부월세로 임대주택을 제공할 유인 이 발생하게 되었다. 실제로 수도권을 기준으로 비아파트 주택의 순수 전세거래 비중은 줄고 (보증부) 월세거래 비중은 급격히 커졌으며(2022년 56.5%→2024년 4월 66.5%), 월세가 격이 상승세를 보이면서 저소득 임차인의 주거 안정에 ▶ <그림 1> 비아파트 주택가격 산정방법 우선순위 조정 연혁 <자료> 정부합동, 전세사기 예방 및 피해 지원방안 , 2023.2.2. 등 기존 2023.1.1. 2023.5.1. ➊ 감정평가금액 ➊ 감정평가금액 ➊ 공시가격 × 140% ➌ 실거래가 등 ➌ 실거래가 등 ➌ 감정평가금액 (신축빌라는 90%) ➋ 공시가격 × 150% ➋ 공시가격 × 140% ➋ 실거래가 적용시점 1순위 2순위 3순위 → → → → → → 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 42
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