격 기준 150% 수준에서 126% 수준으로 축소 조치한 것 은, 반환보증이 비아파트 주택의 전세사기에 악용될 위 험을 줄이기 위해서였다. 그러나 급작스러운 제도변화로 인해 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 연립ㆍ다세대주택 등 비아파트주택 이 전세에서 월세로 전환되고 월세가격이 상승하는 한 편, 전세거래가 급감함에 따라 신규 공급 자체도 급감하 는 등 부작용이 발생하고 있다. 시장변화에 따라 순수전세가 보증부 월세로 전환 되는 현상3 은 어느 정도 자연스러운 것이기는 하나, 급 격한 변화는 임대차시장 참여자들에게 혼란을 줄 수 있 다. 이에 다음과 같은 개선방안을 고려해볼 수 있다. ① 일정기간 반환보증가입 요건 완화 임대차시장에서 보증부 월세가 안정적으로 받아 들여지는 기간을 고려할 때, 반환보증 가입 범위를 확대 하기 위해 일정 기간 반환보증가입 요건을 완화하는 방 안을 검토해볼 수 있다. 예를 들어 현행 반환보증 가입 대상이 되는 주택의 전세금 상한을 주택공시가격 126%에서 135%로 조정하 는 방법을 생각해 볼 수 있다. 즉, 담보인정비율 상한은 현행과 같이 90%로 유지하되4 , 주택가격산정 시 1순위 로 적용되는 ‘공시가격의 140%’를 2023년 1월 이전의 ‘공시가격의 150%’로 재조정하는 것이다. ② 임대인 역전세 대출 프로그램 활용 및 시행기간 연장 보증금 반환에 어려움을 겪는 임대인을 위해 2024.12. 만료되는 역전세 대출 프로그램의 시행기간을 일정기간 연장하고, 대출금액 확대를 위한 수단인 SCI 모기지신용보험(Mortgage Credit Insurance, MCI)과 HF 구입자금보증의 활용도 촉진할 필요가 있어 보인 다.5 ③ 임대인의 반환보증 가입 유도 임차보증금 보호 수단으로서 반환보증제도가 가진 장점을 고려할 때, 임차인뿐만 아니라 일반 임대인도 반 환보증에 가입할 수 있도록 상품을 개발하고, 반환보증 에 가입하는 임대인의 경우는 임대차계약의 목적물인 주택에 대한 재산세 감면 등 세제 혜택을 부여하는 방안 을 검토할 수 있다. 또, 현행 임대보증금 보증에서 적용하고 있는 바와 같이, 임대인의 신용상태에 따라 보증료를 차등 부과하 여 신용도 높은 임대인을 우대하는 방안도 도입할 수 있 을 것이다. WRITER 장경석 국회입법조사처 선임연구관 2 아파트의 경우에는 KB국민은행 부동산시세와 한국부동산원 부동산 테크 시세 중 하나를 1순위로 적용하도록 하고 있다. 3 임대차시장에서 전세가 보증부월세, 월세로 전환되는 현상은 여러 가 지 원인에 기인한 것으로 이해된다. 최근 금리상승으로 인해 임차인 입장에서 고금리 전세대출을 받는 것보다는 대출금리보다 낮은 전월 세전환율을 적용받는 월세를 선호하게 된 측면이 있고, 주택가격이 하 락 또는 보합세를 보이는 상황에서 임대인은 임대차계약 종료 후 상환 해야 하는 부채인 임대보증금을 인상하기보다는 월세를 받는 것을 선 호하는 경향도 나타나고 있기 때문이다. 또한 앞서 지적한 바와 같이 비아파트주택의 월세화는 반환보증제도 변화에 따른 영향도 상당 수 준 있을 것으로 추정해 볼 수 있다. 4 시장에서는 매매가격 대비 전세가격이 80~90% 이상인 경우를 이른 바 “깡통전세”라고 지칭하고 있으므로 현행 90%인 담보인정비율 상 한은 그대로 유지할 필요가 있어 보인다. 5 역전세대출은 주택담보대출로서 전세의 임대인인 집주인이 금융기관 을 통해 SCI의 모기지신용보험과 HF의 구입자금보증에 가입하는 경 우, 「주택임대차보호법」 상의 우선변제금을 공제하지 않고 대출받을 수 있다. 다만, 가계부채 증가에 대한 금융감독기관의 경각심으로 인 해 금융기관에서는 MCI와 구입자금보증에 대해 소극적인 경향이 있 는 것으로 알려져 있다. 연립·다세대주택 등 비아파트 주택의 전세사기에 반환보증이 악용될 위험을 줄이기 위해, 정부가 2023년 두 차례에 걸쳐 반환보증 가입대상 비아파트 주택의 범위를 축소(공시가격 기준 150%→126%)했으나, 급작스러운 제도변화로 인해 비아파트주택의 월세 전환과 월세가격 상승이 일어나는 한편, 전세거래가 급감함에 따라 신규공급 자체도 급감하는 등 부작용이 발생하고 있다. 43 2024. 12. December Vol. 690
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