을 지급할 필요가 없다는 계산이었다. D는 권리 신고도 하지 않아, 일반인은 보증금 액수를 알 수 없었다. 실제로 C의 딸은 시세보다 4억 원 낮은 가격 으로 단독 입찰해 낙찰을 받았으나, 어떤 이유에서인지 대 금을 납부하지 않아 재경매되었다. 이번에는 C가 딸보다 3 천만 원 낮은 가격으로 입찰해 최고가로 입찰했으나, C의 딸인 것이 밝혀져 실격되었고, 차순위 입찰자인 나의 의뢰 인이 낙찰을 받았다. 경매 법정에서 C와 나는 어색하게 마주쳤고, C는 나 에게 먼저 축하한다고 말했다. 나는 앞으로 벌어질 일을 고 려해 “축하받을 일이 아니다. 가장 임차인이 두 명이나 있 어서 처리하려면 머리가 아프다”고 말했다. C는 당황한 표 정을 지었다. 나. 처분문서의 증거능력 부정과 쟁점이 된 대납금 “처분문서는 상대방의 반증에 의해 부정할 만한 분명 하고 합리적인 사유가 없는 한, 그 기재내용에 따라 의사표 시의 존재와 내용을 인정해야 한다. 처분문서의 기재내용 을 배척하려면 판결문에 합리적인 이유가 반드시 설시되 어야 한다”라는 판례(대법원 2000.1.21.선고 97다1013판 결)에서 알 수 있듯이, 처분문서의 효력을 부정하려면 매우 어려운 싸움을 각오해야 한다. 마치 다윗이 골리앗과 싸우 는 것과 같다. 상대방은 임차인 D 명의로 LH에 납부한 4억 원의 분 양대금, 즉 ‘대납금’이 임대인인 소유자를 위해 지급된 것이 므로 임대차보증금으로 인정되어야 한다고 주장했다. 이 는 누구나 수긍할 수 있는 논리였다. 여기서 D 명의로 받은 전세보증금 대출도 상대방에게 유리한 증거가 된다. 이를 반박하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 또한, 개인정보보호법 강화로 인해 낙찰인 자격으로 얻을 수 있는 자료에도 제한이 있다. 전략을 세우고 발로 뛰며 어렵게 취득한 자료를 근거로 다시 청구하는 수밖에 없다. 임차인은 모든 소송에서 변호사를 선임해 주택임차 권등기와 전세보증금 4억 원을 근거로 가압류를 설정하는 데 성공했다. 나는 추가 증거를 확보해 이의신청서를 제출했다. 당시 LH가 보존등기를 하지 않은 상태였기 때문에, D 는 무조건 대항력을 확보할 수 있었다. 결국, 매수인과 임 차인 D는 부부로서 같은 이해관계에 있었고, Y는 A와 B 이 외에는 만나본 적도 없고 아무런 보고도 받지 못했다. B는 C로부터 전매 차익금 1억 6천만 원을 받았으나, 그 돈을 제대로 전달하지 않았다. 그래서 어느 순간부터는 Y에게 보고를 하지 않았다. B는 Y의 인감도장을 가지고 있어 수시로 Y로부터 처 분문서에 서명을 받았다. 이에 따라 C는 B로부터 위임을 받았다고 주장하며, 자신이 정당한 매수인이라고 주장했 다. 이른바 포괄 위임이었다. 그 당시 C와 그의 딸은 임대차계약서와 영수증을 만 들어 은행에 대출을 신청했고, 그 대출금으로 4억 원의 LH 분양대금을 대납하려 했다. 하지만 Y가 협조하지 않자 급 하게 사채업자 E로부터 4억 원을 빌려, D 명의로 LH에 분 양대금을 ‘대납’하는 데 성공한다. 그 후 은행은 D에게 3억 2천만 원의 대출금을 지급했 고, 이 돈으로 E에게 빚을 갚았다. E는 이를 구실로 저당권 을 설정했고, D는 대항력을 가진 임차인 자격을 확보하게 되었다. 물론, Y는 이런 과정들을 전혀 알 수 없었다. B는 Y에게 1,600만 원 정도만 지급했고, C와 그의 딸 은 LH에 분양권지위이전을 신청하려 했다. 그러나 Y의 채 권자가 LH에 4천만 원 상당의 채권을 이유로 소유권이전 등기청구권을 가압류한 사실이 드러났다. 이에 C와 그의 딸은 대위 변제를 해 주었지만 상황이 여의치 않자, 소유자 명의로 이전등기를 하면서 임시로 사 채업자 E 명의의 근저당권을 설정해 그동안 지급한 금액을 보전하려 했다. D는 그때부터 세입자 행세를 하기 시작했다. 그는 Y의 동의 없이 LH로부터 아파트 열쇠를 받아 관리사무소에 임 대차계약서를 보여주고 입주했다. 그 이후로 무려 4년간 거주하며 버텼고, Y가 찾아와 문을 두드려도 열어주지 않 았다. 한편, C와 그의 딸은 소유권을 이전받는 대신, E로부 터 근저당권을 받아 딸이 낮은 가격에 경매 받는 방향으로 전략을 바꿨다. 어차피 임차인 D는 같은 이해관계에 있었 기 때문에 배당 요구만 하지 않으면, 낙찰 받더라도 보증금 66 나의 사건 수임기 현장활용 실무지식
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