● 물적 효력을 기준으로 한 임차권의 공시 필요 주택임차권이 물권의 성질을 가지기 때문에 임차권 의 공시도 주민등록과 같은 인적 요소를 기준으로 할 것 이 아니라 물적 효력을 기준으로 설정되어야 한다. 이에 따라 물적 권리관계에 관한 정보를 한 곳에 집중시키고, 이해관계자들이 쉽게 접근하여 확인할 수 있도록 임차 권을 부동산등기부에 공시하는 것이 바람직하다. 2. 주택임대차등기 법제화의 기대효과 ● 대항력 효력 발생시점을 “익일 0시”가 아니라 “즉 시”로 설정가능 “대항력의 발생시점을 전입신고일 다음 날로 정한 것은 대항력 일반의 법리에 비추어 바람직하지 못하므 로”, “임차인이 대항요건을 갖춘 즉시 대항력을 취득하도 록 해야 한다”는 해석이 있다. 「주택임대차보호법」 제3조의4는 「민법」 제621조에 서 정하는 임차권등기를 통해서도 대항력과 우선변제권 이 있다고 규정하고 있고, 「민법」 제621조제2항은 부동 산임대차를 등기한 때에는 “그때부터” 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로, 공시방법을 “거주” 에서 “등기”로 전환하면 대항력 발효 시점을 “등기접수 시”로 규정이 가능하다. 결국 “등기”가 핵심이고, 이로써 임차권등기가 계약 시점부터 설정되고 이것이 법제화되면 악의적인 저당권 설정으로 인한 세입자의 보증금 손실 가능성이 줄어들 것이다. ● 나의 권리에 영향을 미치는 다른 권리들의 존재·순 위·크기 파악이 용이 다가구주택의 경우 주거공간은 물리적으로 구분되 어 있을지라도 소유자가 1명이므로 호실별로 구분해서 등기를 할 수 없는 실정이다. 또, 다가구주택 건물 전체에 대한 경매사건 발생 이 전에 개별 임차인이 자신의 권리관계의 순번을 확인할 수 없고, 자신보다 선순위의 채권액이 얼마인지 알 수 없다. 주택임대차등기가 법제화되면 각 호실별로 등기가 될 것이고, 이에 따라 세입자 본인의 권리관계를 쉽게 파 악할 수 있고, 건물이 경매로 넘어갔을 경우 본인의 권리 에 대한 예측력을 높일 수 있다. 즉, 주택임대차등기가 제도적으로 정착되어 모든 호 실들에 대한 정보가 온전히 공시되어 있는 상황이라면, 나의 권리에 영향을 미치는 다른 권리들의 존재 및 순위 와 그 권리들의 크기를 개별적으로 쉽게 파악할 수 있다. ● 행정비용 절감 임차권 공시를 등기로 일원화하면 점유를 확인하기 위해 시행되고 있는 전입세대확인 관련 시스템 유지비용 및 확정일자부를 관리하는 행정비용이 절감되고, 허위 신고를 단속하기 위한 별도의 행정력을 낭비할 필요가 없게 된다. ● 임대차시장 안정성 제고 전세사기의 반복적 발생은 전월세 주거비용의 변동 성을 더욱 증가시킨다는 연구 결과에서 보듯이 주택임대 차등기가 법제화되면 세입자의 보증금 손실 가능성이 낮 아지고, 권리에 대한 예측가능성이 증대되어 서민 주택 시장의 변동성이 축소됨으로써 시장 안정화가 가능해진 다. ● 임대차 중개기능 정상화 주택임대차등기가 법제화되면 등기를 매개로 하여 공인중개사가 자격자대리인과 협력하여 세입자의 권리관 계에 영향을 줄 수 있는 여러 요인들을 다각적으로 분석 할 수 있는 기회가 될 수 있다. 따라서, 세입자는 안심하고 계약을 할 수 있고, 중개 사는 의도하지 않은 잘못된 중개로 인한 손해배상책임 부담을 획기적으로 줄일 수 있게 된다. 35 2025. 02. February Vol. 692
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