제2주제 전세피해 예방을 위한 주택임대차등기 의무화에 관한 소고 정경국 대한법무사협회 전세피해지원공익법무사단장 1. 현행 주택임차권 공시제도의 실무상의 문제점 ● 대항요건, 확정일자 및 대항력 발생시기에 대한 문 제점 주택의 인도와 전입이라는 대항요건은 ①전세피해 등에 대한 예측이 곤란, ②법리의 부지 등으로 대항력의 빈번한 상실, ③선순위 임차인이 있는지를 확인하기 위한 전입세대, 국내거소신고사실 및 외국인등록사실 내역의 열람 불편과 열람자료의 부정확성, ④공시방법으로서 전 입이 무효가 되는 사례가 종종 발생하는 등의 문제가 있 다. 또, 확정일자는 ①불완전한 대항요건을 전제로 확정 일자에 우선변제권을 부여하는 점, ②대항요건이 상실되 면 확정일자를 받아도 우선변제권을 상실하는 점과 대항 력 발생시기와 관련하여 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 때 그다음 날 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생기 는 점 또한 문제다. 2. 주택임대차등기 의무의 법제화 방안 ● 주택임차권 공시제도의 개선 등기부를 통한 공시 방안에는 주택임대차등기 의무 화와 전세권설정등기 의무화가 있다. 전세권을 설정할 경 우에는 경매신청을 함에 있어 집행권원을 확보할 필요가 없다는 이유로 후자를 지지하는 분도 있다. 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 그런데 부동산의 물리적 전부에 대하여 전세권을 설정한 경우에는 집행권원 없이도 임의경매신청을 할 수 있으나, 물리적 일부에 대하여 전세권을 설정할 경우 우 선변제권을 별론으로 하고 경매신청권이 없다. 즉, 부동 산의 물리적 일부에 대하여 전세권을 설정할 경우 경매 신청을 하기 위해서는 집행권원을 확보해야 한다. 또한, 전세권은 물권으로서, 단독·다가구 건물에 대 한 전세권은 그 효력이 건물에만 미치고, 토지에도 효력 을 미치게 하기 위해서는 토지와 함께 공동전세권을 설 정해야 하는 문제점이 있으며, 건물과 토지의 각 일부에 대하여 전세권을 설정하는 경우에는 그 일부에 대한 도 면을 첨부하여야 하는데, 그 등기 신청을 함에 있어 실무 상 어려움이 있다. 무엇보다도, 전세권등기 의무화는 ‘물권의 의무화’ 라는 점에서 채권인 주택임차권을 부정하는 것이고, 나 아가 「주택임대차보호법」의 취지를 전면 부인하는 것이 어서 법체계의 근간을 흔들 수 있다. 또, 전세권설정등기의 경우는 보증금의 0.24%에 해 당하는 등록면허세 및 지방교육세를 납부해야 하는 반 면, 주택임차권등기의 경우에는 차임의 0.24%(차임이 없 는 경우에는 7,200원)에 해당하는 금액을 납부하므로 그 비용이 저렴하다. 이에 본 발표자는 등기부를 통한 공시 방안 중 주택 임대차등기 의무화가 가장 바람직하다고 생각하며, 이를 지지한다. 주택임대차등기 의무화는 불완전한 공시방법 인 주택의 점유 및 전입, 확정일자에 물권적 효력을 부여 하는 것에 대한 법리적 논란도 사라지게 할 것이다. ● 주택임대차등기 의무의 법제화 방안 ‘주택임대차등기(또는 주택임차권설정등기)의 의무 화’에 대하여 임대인과 임차인 모두에 법률상 의무를 지 게 하거나, 아니면 주택임차인이 요구할 경우 임대인에게 만 법률상 의무를 지게 하여 주택임차권등기 없이는 대 항력과 우선변제권을 보장받지 못하게 함으로써 임차인 에게는 사실상의 의무를 지게 하는 방안이 있을 수 있다. 36
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