취득시효 완성 미등기토지의 소유권이전등기 이행 판결 시, 대위하여 보존등기를 신청할 수 있나요? 저는 20년 이상 미등기 토지를 계속 점유해 오면서 취득시효가 완성되었습니다. 그런데 해당 토지의 토지 대장상 소유자는 이미 사망하였고, 그 상속인을 백방으로 찾아보았으나 도저히 찾을 수가 없는 상태였습니다. 그래서 부득이 법원에 상속재산관리인 선임을 신청하여 상속재산관리인을 통해 소송을 진행했고, “그 상 속재산관리인을 피고로 소유권이전등기절차를 이행하라”는 확정판결을 받았는데, 이 판결로 대위에 의한 소유 권보존등기 신청을 할 수 있는지요? 부동산 등기 상속재산관리인을 대위하여 소유권보존등기를 할 수 없으므로, 먼저 상속인 명의로 보존등기를 경료해 야 합니다. 결론부터 말씀드리면, 귀하의 경우 상속재산관리인 명의로는 대위에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 없습니다. 그 이유는 미등기토지의 소유권보존등기는 「부동산등기법」 제65조 제1호, 2호, 3호의 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있기 때문입니다. 즉, 미등기토지의 소유권보존등기는 「부동산등기법」 제65조제1호에 따라 토지대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인이 직접 소유권보존등기를 신청해야 하고, 미등기토지에 대한 시효취 득은 원시취득이므로 취득시효 완성을 주장하는 자가 소유권확인 소송을 제기하여 이를 근거로 판결을 받았더라도 소 유권보존등기는 할 수 없습니다(대법원 1998다59132, 2006다22074, 22081). 그렇다면 망인의 상속재산관리인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있을까요? 이 역시 어렵습니다. 점유취득시효완 성자가 미등기토지의 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 망인의 상속재산관리인을 피고로 소유권이전등기절차를 이행하라는 확정판결을 받은 경우에도, 상속재산관리인은 재산상속인의 존부가 분명하지 아니한 때 일정한 자의 청구 에 의하여 법원이 선임하는 상속인의 법정대리인이라 할 것이고(대법원 1976.12.28.선고 76다797판결 참조), 상속재산관 리인의 선임은 등기법상 등기할 사항이 아니므로, 위 판결로 상속재산관리인을 권리자로 하는 소유권보존등기를 대위 로 신청할 수는 없습니다(등기선례 제4-355호, 제202410-1호 참조). 귀하가 받은 “상속재산관리인을 상대로 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 판결의 의미는, 우선 토지대장에 최초 의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 명의로 소유권보존등기가 이루어진 후, 그다음 단계 에서 소유권이전등기를 진행할 수 있다는 취지입니다. 즉, 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기가 경료되지 않은 상태에서는 귀하에게 곧바로 소유권이전등기를 할 수는 없다는 것입니다. 따라서 먼저 토지대장에 최초의 소유자로 등록된 자의 상속인 명의로 대위 소유권보존등기를 경료한 후, 그 보존 등기를 기초로 하여 위 판결에 따른 소유권이전등기 절차를 밟아야 할 것입니다. 법률고민 상담소 23 2025. 03. March Vol. 693
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