나중에 새로운 임차인에게 권리금을 받으면 되겠다 는 생각과 상가로 용도변경이 되어야만 원고의 목적 대로 개업을 할 수 있다는 생각에 피고가 요청한 용 도변경비로 35,000,000원을 피고 법인 대표자의 아들에게 입금하였다. 대수선이 끝난 이후 원고는 이 사건 상가에 억대 의 비용을 들여 인테리어를 하고 ‘OOO’라는 음식 점을 열어 영업을 시작했다. 그런데 2017.1. 초 원고 는 마포구 교통지도과로부터 “상가 일부분이 주차 장 부지이며, 해당 상가는 이를 근린생활시설로 사 용하여 위반 건축물이므로 원상복구하지 않는다면 영업정지 처분을 할 것”이라는 통보를 받았다. 깜짝 놀란 원고가 피고에게 해당 사실에 관해 문 의했으나, 피고는 해결방법을 회피할 뿐이었다. 원상 복구 하지 않으면 꼼짝없이 영업정지를 당해야 하는 입장에서 어쩔 수 없이 원고는 점포 내의 일부분(계 약상 면적 59㎡ 중 약 18.36㎡)을 주차장으로 원상 복구했고, 마포구청은 2017.2. 상가에 대한 위반건축 물 해제 조치를 했다. 그러나 점포 일부를 주차장으로 원상복구 함에 따라 점포 내부에 주차장이 있는 이상한 형태가 되 었고, 이후 가게의 영업 수익은 급감했다. 원고는 이 러한 원인을 제공한 피고에게 차임의 차감 및 용도 변경비 반환을 수차례 요청했으나, 피고는 “자신과 는 아무런 관련이 없는 일”이라며 지속적으로 책임 을 회피했다. 원고는 계속된 수익 하락과 적자에 가게를 접고, 새로운 임차인에게 권리금이라도 받아보려 했으나, 피고가 주차장 용도만큼 영업장 면적이 줄었음에도 여전히 이전과 동일한 보증금과 차임을 요구하여 새 로운 임대차계약도 체결하지 못한 채 2018.6.30. 결 국 임대차계약을 종료하게 되었다. 계약 종료 이후에도 원고는 계약상 면적 일부를 사용하지 못한 부분의 차임 반환 및 목적물에 대한 사용수익을 제대로 얻지 못함에 따른 권리금(용도변 경비) 지급을 요구했으나 피고는 법대로 하라며 무 대응으로 일관했다. 원고는 변호사를 찾아 소송을 해보려 했지만, 어렵다는 답변만 받아 마지막으로 필자를 찾아왔다는 것이다. 임대인을 상대로 ‘손해배상 및 부당이득반환청구 소송’ 제기 의뢰인은 다른 것은 포기하더라도 권리금조로 지불 한 35,000,000원이라도 받기를 원한다고 말했다. 그러 나 위와 같은 사실관계를 파악한 필자는, 주차장으로 원 상복구한 부분의 손해배상청구와 그 면적만큼의 차임 및 권리금에 대한 부당이득반환청구까지 모두 3가지의 청구소송이 가능할 것으로 판단하고, 이 사건을 맡기로 했다. ● 피고의 불법 용도변경으로 인한 손해배상청구 「민법」 제623조에 따르면, 임대인은 목적물 임차인 에게 “계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있다. 그러나 이 사건 피고는 자신의 불법 용도변경으로 인하여 원고의 영업이 정지될 상황에 처해 있음에도 적 절한 조치를 취하지 않았다. 어쩔 수 없이 원고는 영업 유 지를 위해 억대의 비용을 들여 인테리어 한 영업장 일부 를 철거하여 영업장 내부에 주차장을 설치하게 되었다. 이에 따라 원고는 해당 부지만큼 영업을 하지 못하는 손 해를 보았으므로, 손해배상청구를 제기했다. ● 사용불능 면적의 차임에 대한 부당이득반환청구 “임차목적물의 부분적인 사용불능으로 인한 경우 임차인은 지장이 있는 한도만큼 차임지급의무를 면”할 수 있다. 대법원은 임차목적물의 사용수익을 못하는 것 에 따른 영업수익손실과 별개로, 임차인은 사용수익에 61 2025. 03. March Vol. 693
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