형 명의로 땅을 사두었는데, 형이 명의를 바꿔주려 하지 않습니다. 돌려받을 방법이 없을까요? 어릴 적 아버지의 말씀에 따라 형의 이름으로 땅을 사두었습니다. 실제 돈은 제가 냈지만, 가족 간이라 믿 고 형의 명의로 등기를 했던 것입니다. 그런데 최근에 아버지가 돌아가시고, 형은 그 땅이 자기 것이라며 명의를 바꿔줄 생각이 없다고 합니다. 과거에는 가족끼리 명의만 빌려도 괜찮다고들 했는데, 지금은 문제가 되는지요? 제가 이 땅을 돌려받을 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다. 민사 명의신탁은 원칙적으로 금지되어 있어, 형의 협조로 명의신탁을 해지하는 것이 유일한 방법입니다. 부동산을 다른 사람의 명의로 사두는 일, 예전에는 흔했습니다. 하지만 지금은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(약칭 ‘「부동산실명법」’)에 따라 명의신탁이 원칙적으로 금지되어 있습니다(제3조제1항). 쉽게 말해, 실제로 돈을 낸 사람이 그 명의로 등기해야 법적으로 보호를 받습니다. 질문자처럼 ‘형 이름으로만 등기된 부동산’을 돌려받고자 할 때, 이를 되찾기는 매우 어렵습니다. 「부동산실명법」은 명의신탁계약 자체를 무효로 보고 있으며, 명의 수탁자인 형이 자발적으로 명의를 돌려주지 않는 이상, 법적으로 강제 할 방법이 거의 없습니다. 더구나 명의신탁 사실이 드러날 경우, 「부동산실명법」 제5조에 따라 명의신탁자(질문자)에게 해당 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금이 부과될 수 있고, 경우에 따라서는 제7조에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 처벌을 받을 수도 있습니다. 즉, 명의신탁은 법적으로 보호받지 못할 뿐 아니라 오히려 신탁자에게 중대한 불이익을 초래할 수 있습니다. 그뿐만 아니라, 세무서에 신고되지 않은 명의신탁은 실질적으로 재산을 무상 이전한 것으로 간주되어 명의수 탁자에게 증여세가 부과될 수 있습니다. 명의자가 자신이 매수했다고 주장할 경우 실소유자가 이를 입증하기도 어려우 며, 설령 입증에 성공하더라도 명의신탁은 무효이므로 법적 보호를 받기 어렵습니다. 가장 바람직한 방법은 초기부터 부동산 거래 시 실명으로 등기하는 것입니다. 만약 이미 명의신탁을 했다면, 수탁 자의 협조로 ‘명의신탁 해지’ 절차를 밟는 것이 현실적인 유일한 방법입니다. 이때 자금 출처 입증이나 실질적 관리 내역 은 실소유자임을 증명하고, 과세 문제를 예방하는 핵심 자료가 되기 때문에 매우 중요합니다. 명의 회복 과정에서 세무 조사나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 처음부터 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 가족 간이라고 하더라도 명의신탁은 언제든 분쟁의 씨앗이 될 수 있으며, 실제로 질문자의 경우와 같이 명의자가 소유권을 주장하거나 제3자에게 처분해 버릴 경우, 실소유자는 돌이킬 수 없는 손해를 입을 수 있습니다. 이제는 부동 산실명제가 정착된 시대이니만큼, 법적 보호와 재산권 안전을 위해서라도 내 이름의 재산은 내 이름으로 보유하는 것이 최선입니다. 이병은 법무사(전북회)의 26
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=