임대사업자 등록·관리 강화, 임대차 정보 공개 확대, 보증금 보호 장치 강화 등이 병행되고 있다. 예컨대, 등 록임대 거주 임차인의 알권리 및 보증금 보호제도가 강 화된 공지가 최근 발표된 바 있다. 더불어, 제도개선 검토 안에서는 경·공매 시 임차인 의 보증금 우선권을 확보하거나, 담보권 등이 주택가격의 일정비율을 초과하지 못하도록 제한하는 방안도 제시되 고 있다. 이처럼 ‘임차인이 안심하고 거주할 수 있는 환경’ 구축이라는 측면에서 제도적 뒷받침이 확대되는 중이다. 3. 임차인 보호정책과 연계된 10·15 대책의 틀 임차인 보호정책이 강조되는 가운데, 같은 시기에 발표된 ‘10·15 부동산 대책’은 주택 매매시장 및 임대차 시장 모두에 강력한 ‘수요 억제·거래절벽’ 신호를 보냈다. 이 두 가지 흐름은 서로 별개로 보기 어렵다. 10·15 대책 의 주요 내용은 다음과 같다. ▶ 새정부 ‘10·15 대책’의 주요내용 • 서울 전역 및 경기 일부 지역(12개 시·군) 등을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 으로 지정. • 토지거래허가구역 지정 시 매수 목적 실거주 확 인, 취득 후 2년 이상 실거주 의무 부과. • 대출 규제 강화: LTV(주택담보인정비율) 축소, 고가주택 대출한도 차등화(예컨대 시가 15~25 억 주택은 대출 최대 4억, 25억 이상은 2억) 등 의 조치. • 규제지역 내 실수요 이외 수요 차단 및 투기적 수요 억제를 목표. 계약갱신청구권 강화나 임차인 보호 장치 강화는 임 대차시장에 거주안정을 제공하면서, 동시에 매매시장에 서는 과열을 경계하는 맥락에서 도입되었다고 볼 수 있다. 따라서 임차인 보호를 위한 제도 개선과 매매·거래 억제를 위한 대책이 짝을 이루면서 시장 전반의 흐름을 바꾸려는 의도가 엿보인다. 4. 시장 파급효과 분석 이제 정책의 실질적인 시장 파급 효과를 현장성 있 는 시각에서 분석해보면, 영향을 받는 축은 크게 다음 세 영역이다. ①임대차시장, ②매매시장, ③임대사업자· 공급 측면. 가. 임대차시장 ● 장기 거주 안정 → 임차인 부담 완화 임차인이 보다 안정적으로 거주기간을 확보할 수 있 게 됨으로써 잦은 이사나 전세 → 월세 전환에 대한 불 안이 일부 완화될 수 있다. 이는 거주기간 예상 가능성이 높아지고, 계약갱신청구권 강화(예컨대 3+3+3) 등이 현 실화될 경우, 임차인이 느끼는 심리적·금전적 리스크가 낮아질 수 있다는 의미로 해석된다. ● 매물 회전율 저하 및 전세매물 잠김 우려 그러나 반대로, 임차인의 거주기간이 길어질 경우 임대차 시장 내에서 매물 교체가 줄고 전·월세 매물이 시 장에 나오는 속도가 둔화될 수 있다. 특히 임대인이 ‘장기간 거주 보장’에 따른 미래 시장 변화(예컨대 매매가격 상승 기대)나 금리·인플레이션 부 담 등을 고려해 일부는 전세보다는 월세로의 전환이나 아예 임대사업을 하지 않는 선택을 할 수 있다. 실제 과거 유사제도 강화 시 ‘매물 잠김’ 우려가 제기된 바 있다. 따라서 단기적으로 임차인 보호 장치 강화가 임대 차시장 안정을 가져올 수 있지만, 중기적으로는 “매물 부 족 → 전세가 상승 또는 월세화 가속”이라는 역풍이 생 31 2025. 11. November Vol. 701
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