2016년도 등기법포럼 발표자료

2016년도 등기법포럼 151 외국의 등기제도를 통해 본 우리나라 등기제도의 발전방향 동산 매매계약을 체결하고 그 계약에 따른 의무를 이행하는 것이 일상화되어 있다. 이러한 전문가의 대리인 선임이 법적으로 강제되는 것은 아니다. 그러나 영국 국민들은 부동산 거래는 당연히 변호사(Solicitor)를 통하여 하는 것이라 고 생각한다. 이러한 법의식 속에 부동산 거래에는 변호사(Solicitor)가 관여하 는 법문화가 형성되었다. 부동산매매대리와 중개를 전문적으로 하는 법률회사 들도 상당수 있는데 최근에는 이러한 회사를 이용하는 경우도 늘어나고 있다. 어쨌든 전문가의 도움 없이 당사자들끼리 매매계약을 체결하고 등기를 하는 경우는 드물다. 이 점에서 당사자들 사이의 직거래가 대종을 이루고 있는 우리 나라와는 다르다. 부동산 중개업자 또는 중개업체는 문자 그대로 중개와 홍보 업무를 수행한 다. 매도인으로부터는 부동산 매물을 접수하여 이를 잠재적 매수인들에게 널리 알리고 관심 있는 사람에게는 매물에 대해 설명한다. 매수인으로부터 의뢰를 받아 매물을 검색하고 소개하기도 한다. 이러한 과정을 통해 매도인과 매수인 을 교섭의 장으로 이끌어내고 그 교섭을 보조한다. 그러나 우리나라처럼 부동 산 중개업자가 표준계약서 양식을 제시하여 계약서까지 직접 작성하는 경우는 드물다. 영국에서는 변호사(Solicitor)들이 계약서를 작성하는 것이 일반적이다. 그 중에서도 매도인의 변호사(Solicitor)가 부동산 매매계약서 초안을 작성하는 것 이 관행이다. 매수인의 변호사(Solicitor)는 매매계약서 초안을 검토하는 이외 에도 아래에서 보듯 부동산의 권리관계를 조사하고 우선권을 확보하며 은행으 로부터 자금을 조달하는 데에 필요한 법률작업을 수행한다. 참고로 영국은 “Caveat Emptor”원리에 따라 매수인이 부동산의 현황과 권리관계에 대한 조사 책임을 부담하는 것이 원칙이다. 영미법계 국가에 자리 잡고 있는 사기방지법(Statute of Frauds)에 따라 부 동산 매매계약은 반드시 서면으로 체결하고 당사자가 서명하여야 한다. 이때 매수인은 매도인에게 소액의 계약금(통상 매매대금 총액의 10% 이내)을 지급 한다. 일단 매매계약이 체결되면 매수인의 법률대리인은 토지등기소에 우선권 있는 공식검색(Official Search with Priority)을 신청한다. 이러한 공식검색은