2016년도 등기법포럼 발표자료

2016년도 등기법포럼 165 외국의 등기제도를 통해 본 우리나라 등기제도의 발전방향 B. 호주의 등기제도 1. 호주 등기제도의 발전 호주는 영연방 국가로서, 기본적으로 호주의 국가 시작 당시부터 식민지로서 모든 토지는 영국 왕의 소유라는 점에서 출발하였다. 따라서 토지소유권은 처 음에는 영국 정부로부터 토지를 임대하거나 개간을 허용하거나 불하 받아 사 용한다는 의미에서 토지임대권의 개념으로 시작하였으며, 임대권 중 영구적인 임대권을 가진 경우가 결국 토지소유권이다. 이런 의미에서 상속, 처분이 가능 한 영구적으로 자유로운 토지 소유권을 가지는 경우에는 Freehold, 정부(총독 부)로부터 임대해서 한시적으로 토지를 사용하는 경우에는 Leasehold로 명명 하였다. 호주에서의 등기제도는 이러한 토지임대권(Grant)의 임대권자 명단을 기록하는 것으로부터 시작되었다. 호주는 Title System을 운영하고 있는 대표적 나라 중 하나로서, Title System의 일종인 Torrens 제도를 최초로 도입하였다. Torrens 제도란 1858 년 호주의 한 주인 South Austrailia에서 Torrens 경이 선박의 양도에 관한 제 도에 착안하여 창안한 등기 제도이다. 오늘날 토렌스 시스템은 영미법계 국가 들을 중심으로 세계 곳곳에 퍼져 있다. 토렌스 시스템의 핵심 내용은 ① 등기소에 대한 토지 권원(land title)의 등 기, ② 등기된 사항에 대한 국가의 보장(state guarantee)이다. 그 이전에는 호 주에 영국의 레코딩 시스템(엄밀한 의미의 등기가 이루어지지 않고 공무소에 양도증서 등 거래 관련 서류를 제출하여 심사 없이 연대순으로 보관, 편철하게 하는 방식)이 적용되고 있었다. 그 점에서 오늘날 등기제도와 마찬가지로 공무 원의 심사를 거쳐 ‘등기’를 하게 한 방식은 그 당시로서는 새로운 변화였다. 또 한 등기된 사항에 대한 국가의 보장도 그 당시에는 획기적인 것이었다. 이는 설령 등기된 사항이 잘못된 내용을 담고 있더라도 일단 등기가 이루어지면 그 내용대로 확정시키는 것이므로 거래의 안전을 도모하는 데에 큰 기여를 하였다.