2016년도 등기법포럼 발표자료

176 제 3주제 영국, 호주, 뉴질랜드, 덴마크의 등기제도가 우리 등기제도의 발전에 주는 시사점 C. 우리나라 거래 현실과 사전공시제도의 도입 필요성 여부 위에서 본바와 같이 영국과 호주는 부동산매매계약 단계부터 매수인을 보호 하는 제도가 활성화되어 있다. 부동산 물권변동에 성립요건주의를 취하는 나라 에서 매매계약 후 채권적 지위만 있는 자를 위해 소유권이전청구권의 실현을 보호하는 법적 제도(가등기, 공식검색, 캐비엇 등)를 사전공시라 칭하고 우리 거래 현실에 맞는 사전공시제도에 대한 논의를 소개하고자 한다. 1. 우리나라 부동산 거래 현실 부동산 매매는 거래 관행상 금전소비대차계약 등과는 달리 계약 체결 시점 부터 등기까지의 기간이 통상 2개월로 길고 그 사이에 매매대금의 절반에 이 르는 계약금과 중도금을 선지급하고도 매수인은 등기에 필요한 서류의 일부도 제공받지 못하는 등 상대적으로 불리한 지위에 있다. 이러한 부동산 거래관행 을 매매대금의 반액이상 선이행하고도 등기와 관련한 어떠한 서류도 받지 못 하는 측면에서 공정하지 못하고 이중매매의 위험을 사후적인 민·형사의 책임으 로 추궁하는 것은 거래과정이 투명하지 못한 부담을 매수인이 전적으로 부담 해야 하는 측면에서 우리의 부동산 거래에 있어 매수인의 지위는 구조적으로 취약하다 222) . 아래 그림에서 보는 바와 같이 대다수의 일반 국민은 매매계약 을 체결한 후 안전하게 소유권이전등기를 받을 수 있는지를 걱정하고 있고, 전 문가 집단인 자격자대리인들도 등기 시점을 이용한 이중매매를 부동산 거래 시 우려되는 사고로 뽑고 있다. 223) 한편, 2003년부터 도입된 금융기관의 에스크로제도는 매도인이 계약금 등 매매대금을 임차보증금, 은행채무등을 변제하기 위한 재원으로 활용하여야 한 다는 점에서 거래 현실에 맞지 않고 비싼비용 등이 매수인에게 전가되는 점 221) Real Property Act 1900, 74P(3). 222) 법원행정처 “세계 각국의 등기 전 거래안전보호대책 연구” p178 223) 삼일피더블유씨 컨설팅 ・ 한국정보화진흥원, “등기선진화 추진을 위한 사전 타당성 연 구-최종보고서-”, 242-243.