2016년도 등기법포럼 발표자료

22 제1주제 미국의 등기제도 – 부동산 및 법안 등기 - 영국 보통법에 있어서 lease 는 계약법의 분야가 아니라 property 법의 분야에 속 한 것으로서 , 계약이라기보다는 부동산에 관한 물권을 일정기간 이전하는 것으로 이해되었다 . 42) 즉 , 역사적으로 lease 이용자의 지위는 매수인에 유사한 것으로 보아 왔다 . 예를 들어 , 소유자인 landlord 의 의무는 부동산에 대한 점유를 이전하는 것 으로 끝이 났다 . 그 부동산이 lease 의 목적에 부합하지 않을 경우 그 위험은 이용 자인 tenant 가 부담하였다 . tenant 는 lease 를 하기 전에 그 부동산을 조사하여 확 인하여야 한다는 것이다 (caveat emptor). 그리고 landlord 와 tenant 의 권리의무는 상호연관된 것이 아니고 서로 독립된 것으로 인식되었다 . 그러나 , 최근 20-30 년 사 이에 lease 법률관계는 큰 변화를 겪고 있다 . 도시화가 진행되면서 lease 의 대상 부 동산이 주거용 주택이 대부분을 차지함에 따라 tenant 를 보호하는 방향으로 나아 가게 된다 . 43) lease 에는 4 가지의 종류가 있다 . 44) 그 구별기준은 리스관계를 종료하기 위하여 통지를 필요로 하느냐 여부이다 . ① Term for years 는 일정한 기간을 가진 lease 이다 . 즉 , 시작되는 날과 끝나는 날이 정해진 것이다 . lease 를 종료하기 위하여 별 다른 통지를 필요로 하지 않는다 . 일부 주에서는 지나치게 장기간의 lease 를 금지 하기도 한다 . ② Periodic tenancies 는 일정한 기간을 가지되 , 그 기간의 말기에 당 사자가 lease 를 종료하겠다는 통지를 함으로써 종료되고 통지를 하지 아니한 경우 에는 같은 기간만큼 갱신되는 것이다 . ③ Tenancy at will 은 일정한 기간이 정해 져 있지 않고 사전 통지 없이 일방당사자에 의하여 종료될 수 있는 lease 이다 . ④ Tenancy at sufferance 는 엄격히 말하여 lease 는 아니고 , lease 가 종료된 후에도 임 차인이 계속 점유하고 있는 경우에 발생하는 법률관계를 말한다 . lease 의 양도나 전대는 반대의 약정이 없는 한 자유로이 할 수 있다 . 반대의 약 정이 있는 경우에 관하여도 다수의 주에서는 소유자는 자유로이 거절할 수 있다 고 보는 반면 , 합리적인 이유가 있는 경우에만 거절할 수 있다고 보는 입장을 취 하는 주도 점점 늘어나고 있다 . 45) 42) M ease v. Fo x , 2 00 N . W .2d 791(1972) 43) 위 M ease v. Fo x 판결 은 이와 같은 lease 법 률 관계의 변 천 에 대하여 자세히 언급 하고 있다. 44) K urt & H oven k amp, supra note 2, 458 - 461.