2016년도 등기법포럼 발표자료

26 제1주제 미국의 등기제도 – 부동산 및 법안 등기 - 읽고 변동되는 물권의 내용을 파악하는 것은 거래당사자의 몫이다 . 그리고 물권의 내용이 상당히 복잡하여 그 내용을 제대로 이해하기 위하여는 변호사의 관여가 필요하다 . 4. 부동산 거래와 물권의 변동과정 가. 서설 부동산에 관한 물권의 변동원인으로는 당사자의 의사 , 즉 법률행위에 의한 것과 법률행위에 의하지 않은 것이 있는 점은 미국도 우리와 마찬가지이다 . 상속 , 시효 취득 , 수용 , 판결 등은 당사자의 의사에 의하지 아니하고 권리변동의 효력을 발생 시킨다 . 그러나 , 가장 일반적인 권리변동방법은 당사자의 의사에 의한 것 중 양도 증서 (deed) 에 의한 것이다 . 법률행위로 인한 권리의 변동과정을 매매를 예로 들어 살펴보면 다음과 같다 . 51) 크게 보면 ① 계약의 체결이라는 절차와 ② 그 이행 절차로 나눌 수 있다 . 먼저 매도인이 중개인에게 매도를 의뢰한다 . 매수인이 나타나면 매매계약을 체결한다 . 매매계약 체결 후 매수인은 매수자금대출을 받고 그 부동산에 관한 권리관계를 조사하고 대상 부동산에 대한 도시계획을 확인하는 등의 절차를 밟고 , 매도인은 deed 를 작성하고 그 부동산에 관한 각종 제한 내지 부담을 해결하며 각종 공과금 납부 영수증을 정리하는 등 필요한 절차를 취한다 . 그러고 나서 , 계약일로부터 약 30 일 내지 90 일 후에 다시 만나 대금을 주고받은 후 권리를 넘겨주게 된다 . 이 절 차를 closing 이라 한다 . 주에 따라서는 settlement 라고 한다 . 그 후에 양수인은 등 기소에 등기를 한다 . 이와 관련하여 양도인과 양수인 사이에서 동시이행을 확보하 기 위한 독특한 제도로서 escrow 제도가 있다 . 이하에서 이들에 대하여 살펴보기로 한다 . 이 closing 절차를 담당하는 역할을 하는 사람을 closing agent 라고 한다 . closing 5 0 ) 김 상용(주 18), 138면. 영국에서는 1925 년 물권법( L aw of property act) 개정에 의하여 그 제1조에서 부동산물권을 7가지로 한정하 였 다고 한다. Torrens system도입이 가 능 한 배경 이 된 것으로 보인다. 같은 책 139면. 51) N elson & W hitman, supra note 48, 125.