2016년도 등기법포럼 발표자료

28 제1주제 미국의 등기제도 – 부동산 및 법안 등기 - (2) 매매계약의 효과 부동산 매매계약의 효과로서 계약을 이행하여야 하는 문제 외에 형평법상의 전 환 (Equitable conversion) 이 일어나게 된다 . 57) 계약의 효력이 발생하면 매수인은 형평법상 소유자로 간주된다 . 물론 법적 소유권 (legal title) 은 양도증서 (deed) 의 교 부에 의하여 이전된다 . 즉 , 계약의 효력이 발생한 후 양도증서의 교부시까지 매수 인은 형평법상의 권원 (title) 을 취득하고 , 매도인은 매매대금채권확보를 위한 형평 법상의 우선특권을 취득한다 . 매도인은 매수인을 수익자로 하여 수탁자로서 부동 산에 대한 권원을 보유하는 것으로 본다 . 58) 이 형평법상의 전환은 다음과 같은 결과를 가져온다 . 첫째는 위험부담이다 . 계 약이 효력을 발생한 날부터 양도증서를 교부하기까지 사이에 당해 부동산이 멸실 되었다면 그 손해를 누가 부담할 것인가에 대하여 , 매도인이 부담하는 것으로 보 는 주 , 점유를 하고 있는 당사자가 부담하는 것으로 보는 주도 있으나 , 대부분의 주에서는 매도인이 여전히 점유를 계속하고 있다고 하더라도 매수인이 부담하는 것으로 본다 . 두 번째로는 , 계약 당사자중의 일방이 사망한 경우에 상속인이 취득 하는 권리가 부동산 물권 (real property) 인가 인적 물권 (personal property) 인가 하 는 문제이다 . 형평법상의 전환의 결과 매도인의 권리는 인적 물권으로 된다 . 따라 서 , 매도인이 유언 없이 사망한 경우 매도인의 상속인은 매매대금채권을 상속받고 그들은 매수인에게 양도증서를 작성 ․ 교부하여야 하며 , 매수인이 사망한 때에는 유증의 경우는 수증자가 , 유언이 없는 경우에는 상속인이 그 부동산을 취득하게 된다 . 매매계약은 계약 성립시부터 양도증서 교부시까지 당사자를 구속하며 , 양도증서 교부 후에는 당사자는 그 양도증서의 내용에 구속된다 . 59) 56) 자세한 내용은 Farnsworth, supra note 54, 353 ∼ 41 0; N elson & W hitman, supra note 48, 125 - 128. 57) D u k eminier & K rier, supra note 37, 589 - 59 0; N elson & W hitman, supra note 11, 8 0- 81 ; N elson & W hitman, supra note 48, 151 - 156. 58) 자세한 내용은 김 상용(주 18), 77 ∼ 81면. 59) 김 상용(주 18), 76면.