2016년도 등기법포럼 발표자료

30 제1주제 미국의 등기제도 – 부동산 및 법안 등기 - 장 최근의 양수인색인부터 조사를 시작한다 . 여기서 그 매도인의 이름을 찾을 수 없으면 그 이전의 양수인색인을 , 다시 그 이전의 양수인색인을 찾아가는 식으로 매도인의 이름이 양수인색인에서 나올 때까지 색인을 찾아간다 . 양수인색인에는 매수인 , 매도인 , 번호 , 등록일자 , 양도증서를 편철한 장부의 책수 및 면수 , 등기된 문서의 종류 , 간략한 부동산표시 등의 난이 있다 . 이 양수인색인의 기재내용을 보 고 그 이름이 매도인이 매도하고자 하는 부동산에 관한 것인지 확인한다 . 이렇게 하여 양수인색인에서 매도인의 이름을 찾았으면 다시 그 매도인에게 매 도한 전소유자를 양수인색인에서 찾아보아야 한다 . 예를 들어 , A 는 B 로부터 , B 는 C 로부터 매수하였다고 한다면 , 이들 매도인들을 순차적으로 양수인색인에서 확인 하여야 한다 . 완전한 권원조사를 위하여는 이와 같은 방식으로 하여 전소유자 , 전전소유자를 순차 확인하여 최초의 소유자인 국가로까지 연결되는지 확인하여야 한다 . 그러나 대부분의 경우 40 년 내지 60 년 정도까지 거슬러 올라가서 조사를 한다 . 이렇게 하여 양수인색인에서 매도인들의 이름을 찾은 후에는 다시 양도인색인 (grantor index) 을 가지고 조사를 해야 한다 . 양수인색인에서 그 매도인들이 권리 를 취득한 사실이 확인되더라도 그들이 이미 권리를 처분하였거나 그 부동산에 대하여 다른 부담이 있을 수 있기 때문이다 . 양도인색인을 가지고 각 매도인에 대 하여 그 매도인이 권리를 보유한 기간별로 권리를 처분하였는지와 다른 부담을 안고 있는지를 조사한다 . 만일 저당권을 설정한 사실 등이 발견될 경우 그 저당권 등이 해제되었는지도 확인하여야 한다 . 62) ( 나 ) 등기된 문서의 조사 이상의 방법으로 권리의 연속관계와 그 연속된 권리에 대한 각종 제한이나 부 담 여부를 조사한 것만으로 권원조사가 끝난 것이 아니다 . 이어서 권리의 연속 과 정에 있는 모든 문서들을 조사하여야 한다 . 그리하여 부동산표시에 하자는 없는 지 , 서명이 올바른지 , 인증 등 법적으로 요구되는 요건을 구비하였는지 , 현재 이해 관계를 가지려는 권리와 저촉될 소지는 없는지를 확인하여야 한다 . 이 조사는 색 62) 우리나라에서는 부동산의 지번을 가지고 찾 는데 미국에서는 소재지가 아니라 당사자의 이 름 으로 찾 는 방식으로 되어 있다. 다만, 세 금 관 련 부서에서 세 금징 수 등의 목적을 위 하여 주소별로 권리이전관계를 관리하는 문서를 작 성하고 있다고 한다.