2016년도 등기법포럼 발표자료

2016년도 등기법포럼 35 외국의 등기제도를 통해 본 우리나라 등기제도의 발전방향 적 재산의 권 원 의 증 거 , 또는 다른 가 치 있는 물 건 을 제 3 자에게 교 부하여 지정 된 사정의 발 생 이나 사전에 특정 된 조 건 의 이 행 때 까 지 보유하게 하 며 , 그 이 행 이 있는 때 그 제 3 자가 양수인 , 양도인 , 낙약 자 , 청약 자 , 채 무자 , 채 권자 , 수 탁 자 , 신탁 자 , 또는 이러한 자의 대리인이나 피 용자에게 교 부하게 하는 거래를 말한다 . 주로 부동산거래에서 많이 이용되나 이 정의규정에서 보듯이 부동산거래에서만 이용되는 것은 아니다 . 부동산 매매를 위한 유효한 Escrow 를 위하여는 두 가지 요소가 필요하다 . 매도 인과 매수인 사이의 유효한 매매계약과 중립적인 제 3 자에게의 목적물의 조건부 이전이다 . escrow 를 수행하는 사람을 escrow agent 라고 한다 . escrow agent 는 양당사자에게 신의성실의 의무를 지는 대리인이다 . escrow agent 는 양당사자의 합의로 선정한다 . escrow agent 는 지역의 관행에 따라 다르나 , 주로 변호사나 escrow company, title company 등이 된다 . California 에서는 escrow 선정과 관련하여 부동산중개인의 영향 을 배제하기 위한 규정을 두어 그 선정에서 중개인이 소개비를 지급하는 것을 금지 하고 있다 . 당사자가 자유의사에 의하여 선정하도록 하기 위한 조치이다 . escrow agent 의 역할은 선정 시에 당사자가 서명하여 교부하는 escrow instructions 에 상세 히 규정되어 있다 . 그 사항을 충실히 이행하는 것이 기본임무이다 . 그 기본적인 절차는 다음과 같다 . 매도인과 매수인이 부동산 매매계약을 체결한 다 . 그리고 escrow agent 를 선정하여 escrow 계약을 체결하고 , 매도인이 deed 를 agent 에게 교부한다 . 그 후 매수인이 대금을 그 agent 에게 맡기면 그 agent 는 deed 를 매수인에게 교부하고 대금을 매도인에게 교부함으로써 부동산 권리이전을 내용으로 하는 계약의 이행이 완료된다 . 또는 다음과 같은 약간 다른 형태의 escrow 거래도 있다 . 즉 , 매도인이 deed 를 , 매수인이 대금을 agent 에게 맡긴다 . 매 수인의 변호사가 그 부동산의 권리관계를 확인하여 주면 그때 agent 가 매도인에 게 대금을 지급하고 매수인에게 deed 를 교부한다 . deed 의 교부의 효력은 매도인 이 agent 에게 교부한 때에 소급하여 매수인에게 교부된 것으로 간주된다 . 74) 주로