2016년도 등기법포럼 발표자료

36 제1주제 미국의 등기제도 – 부동산 및 법안 등기 - 계약이행을 위한 준비가 완료되면 agent 가 이러한 절차를 실행하기 위한 날짜를 정한다 . 그 날짜에 대금지급과 deed 교부가 이루어진다 . 그 밖에도 대출금을 변제 하고 세금을 납부하며 , 중개인 , 권원회사 , 변호사 등의 수수료를 정산하기도 한다 . 이를 위하여 agent 가 거래당사자뿐만 아니라 부동산거래에 관여하는 자격자 , 예를 들어 중개인 , title company, 권원보험회사 , 금융업자 등의 활동을 조정하는 역할 도 한다 . 이러한 제도를 이용하는 목적은 첫째가 편리하다는 것이다 . 당사자는 계약의 이 행을 위하여 다시 만날 필요도 없고 agent 가 각종 절차적인 업무를 처리한다 . 둘 째는 어느 일방 당사자가 마음을 바꿈으로 인하여 발생하는 계약의 불이행으로부 터 보호된다는 것이다 . 즉 , 매매계약의 동시이행을 확보할 수 있다는 것이다 . 바 . 양도증서 75) (Deed) 의 교부 (1) 의의 계약을 체결한 당사자는 계약의 이행을 위한 준비를 한 후 closing 기일에 다시 만나 양수인은 대금을 지급하고 양도인은 deed 를 교부함으로써 그 이행을 종결하 게 된다 . 이행에 있어서 가장 중요한 것이 deed 의 교부이다 . 부동산물권의 변동을 목적으로 하는 부동산물권의 이전합의에 관한 증서를 양도증서 (deed) 라 한다 . (2) 양도증서의 종류 deed 는 세 가지의 유형이 있다 . 76) 첫째는 general warranty deed 이다 . 이것은 양도인이 자신이 가진 권리를 이전하며 그 이전하는 권리에 대하여 어떠한 하자 나 부담도 없다고 보증하는 문서이다 ( 물론 deed 자체에 기재한 것은 예외로서 인 정된다 ). 둘째는 sepcial waranty deed 이다 . 이것은 양도인이 권리를 가진 동안에 발생한 어떠한 부담이나 하자도 없다고 보증하는 것이다 . 따라서 , 종전 권리자에 74) Stoe b uc k & W hitman, supra note 5, 835. 따라서 매 도인이 escrow agent에게 deed를 교 부한 후 사 망 하거나 행 위 능 력을 상실하여도 양도 증 서는 유효하게 교 부 된 다. 75) 일반적으로 D eed를 ‘날 인 증 서 ’ 로 표 현 하나, 여기서는 ‘ 양도 증 서 ’ 로 번역하 였 다. 가정 준 , “ 미국법상 부동산 소유권 변동과정에 대한 법적 고 찰” , 민사법 학 제31호(2 00 6. 3.) 147 - 151면 참 조. 76) B arlow B ur k e and J oseph Snoe, P roperty : Ex amples and Ex planations, Aspen P u b lishers, 2 00 4(2nd ed.), 369 - 37 0 .