2017년도 등기법포럼 발표자료

14 제1주제 부동산등기법 및 동 규칙 중 일부 규정에 관한 의견 하고 있지만, 12) 실제로는 담보가등기인 경우에도 담보가등기제도의 청산절 차의 엄격함 때문에 청구권보전가등기인 것처럼 신청하여 등기기록상 청구 권보전가등기로 해 두었다가, 경매절차에서 담보가등기라고 주장하며 배당 을 받고 있는 것이 거래의 현실이다 ( ｢ 가등기담보 등에 관한 법률 ｣ 제16조 참 조 ). 13) 판례도 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권 담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지, 등기기록상 형 식적 기록에 의하여 결정되는 것은 아니라고 하고 있다. 14) 담보가등기의 경우 본등기를 신청함에 있어서는, 채권의 변제기 후에 담보 가등기권리자가 청산금의 평가액을 채무자, 물상보증인, 담보가등기 후 소유 권을 취득한 제3자 등에게 통지한 후, 2개월의 청산기간이 경과한 다음 청 산금을 지급하고 본등기를 신청할 수 있는데 ( ｢ 가등기담보 등에 관한 법률 ｣ 제3 조, 제4조 ), 이 경우 담보가등기권리자는 가등기 후의 저당권자, 전세권자, 담 보가등기권리자 등 후순위권리자에게도 위 청산금평가액통지의 사실과 내용 등을 통지하여야 하고, 후순위권리자의 요구가 있는 때에는 청산금평가액의 범위에서 그 순위에 따라 청산금을 지급하여야 한다 (동법 제5조, 제6조) . 그리 고 등기기록상 청구권보전가등기로 표시되어 있지만 실제로는 담보가등기인 경우에도 위와 같은 청산절차를 거치지 아니하고 본등기가 마쳐진 경우 그 본등기는 무효이고, 설령 위와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이 에 이루어진 특약에 의하여 마쳐졌다 하더라도 그 특약이 채무자, 물상보증 인, 제3취득자 등에게 불리한 것으로서 무효라면 본등기는 여전히 무효이다 (동법 제3조, 제4조) . 15) ㈏ 한편, ｢ 부동산등기규칙 ｣ 제147조 제2항에서는 소유권이전의 본등기를 한 경 우에 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 체납처분으로 인한 압류등기에 대하여 는 등기관이 바로 직권으로 말소할 수 없고, 일단 직권말소대상통지를 한 후 이의신청이 있으면 대법원예규로 정하는 바에 따라 직권말소 여부를 결정하 12) 법원행정처 ｢ 부동산등기기록례집 ｣ (2013) 336면, 337면 13) 홍승옥 ｢ 가등기제도에 관한 연구 ｣ 성균관대학교 대학원 박사학위논문(2010) 159면을 보면, 2007년부터 2009년 까지 3년간 전국적으로 담보가등기 신청건수는 1건도 없었다고 함. 그러나 대법원 ｢ 종합법률정보 ｣ 를 통해 검색한 결과 지난 10년간 담보가등기 관련 판례가 52건이나 나오고 있음. 14) 1998. 10. 7. 98마1333 결정 15) 2002. 6. 11. 99다41657 판결, 2016. 6. 23. 2015다13171 판결