2018년도 제1회 등기법포럼 발표자료

100 세대증가를 수반하는 수직증축 리모델링에서의 부동산등기 이 확정되면, 일반분양분 공동주택 수가 확정되고, 권리변동계획에서 일반분양분 공동주택에 배분할 대지사용권의 크기가 정해지는 바, 이 계획에 따라 조합이 조 합원으로부터 취득하여야 할 대지지분의 크기가 결정된다. 따라서 사업계획승인이 있은 후, 조합은 조합원 소유의 공동주택에 대한 권리 관계를 조사하여 말소하기 어려운 ‘가등기’ 29) 나 가처분등기가 되어 있는 공동주 택의 소유자를 제외한 나머지 공동주택의 소유자들로부터 그 공동주택을 조합이 신탁 받은 후, 그 공동주택의 전용면적에 비례하여 대지지분을 떼어낸 후 다시 조합원들에게로 신탁재산귀속을 원인으로 한 소유권이전등기와 신탁말소를 하여, 조합원들에게 되돌려 놓은 후 이주비 담보를 위한 근저당권등기를 하고, 다시 조 합으로 신탁을 한다. 이주비담보를 위한 근저당권설정등기가 되기 전에 이상과 같은 절차를 거치는 것이 필요하고, 이러한 목적에서의 신탁등기는 빠르면 빠를 수록 좋다고 생각한다. 이상과 같은 방법으로 일반분양분 공동주택의 대지사용권 을 마련할 경우 문제는 두 번에 걸쳐 신탁을 해야 하는 번거로움이 있다는 점이 문제이다. 조합이 조합원들로부터 신탁을 받되, 신탁계약을 조합은 각 조합원들의 이주비 담보를 위해 이주비 대출금융기관을 각 공동주택별로 우선수익자와 우선수익금액 을 정하는 내용으로 하는 담보신탁 및 조합원이 신탁한 신탁재산인 공동주택의 대지사용권 중 일부를 처분할 수 있도록 하는 내용의 처분신탁을 하는 방법을 선택한다면, 조합은 일반분양용 공동주택에 근저당권등기 없는 대지사용권을 배 분할 수 있게 된다. 이럴 경우에는 신탁을 한 번만 하면 될 것이다. 위 어느 경우이든 가등기나 가처분등기가 되어 있어 조합이 대지사용권을 취득 할 수 없었던 공동주택의 소유자들의 권리가액과 조합이 대지사용권을 취득한 조 합원의 권리가액을 합리적으로 정하는 것이 필요하다. 이 경우 조합은 가등기나 가처분등기가 되어 있어 조합이 대지지분을 취득할 수 없었던 공동주택의 소유자 들이 다른 공동주택의 소유자들과는 달리 전용면적 대비 대지지분이 높다 하더라 도 이에 대해 이의를 할 수 없도록 하는 내용의 정관이나 총회결의를 받아두는 29) 담보가등기는 제외하고 청구권보전가등기만 이에 해당