2018년도 제1회 등기법포럼 발표자료

102 세대증가를 수반하는 수직증축 리모델링에서의 부동산등기 으로서의 기능을 상실한다고 보아 주택이 아닌 부동산(대지지분)에 대한 취득세 율 4%를 적용한다. 그런데 리모델링의 경우 철거로 공동주택의 골조와 내력벽만 남은 상태를 과연 ‘주택’이나 부동산인 ‘건물’이라고 볼 수 있는지 의문이다. 이 러한 상태에서의 거래에 대해 지방세법상 ‘주택’으로서의 취득세율을 적용하거나 재산세를 부과하는 것은 의문이다. 법원이 신축 중인 건축물에 대해서 건축물을 부동산으로 인정의 공정이 75-80%는 되어야 건축물로 인정하는 것과 비교해볼 때, 공동주택이 골조와 내 력벽만을 남기고 모두 철거된 상태가 되었을 때 이를 ‘주택’이나 등기능력이 있 는 ‘건물’로 볼 수 있는지 의문이다. 철거로 인하여 종전의 공동주택이 등기능력 있는 ‘건물’로서의 요건을 상실하였다면, 리모델링을 위한 철거로 ‘건물’은 멸실 되었다고 보는 것이 자연스럽다고 본다. 다. 공동주택에 대한 소유권 기타 권리가 존속되는가? ‘리모델링의 경우 담보주택의 전부 멸실이 전제되지 않으므로 이 경우에도 공 사의 근저당권의 효력이 유지된다’는 견해가 있다 31) . 라. 철거시 공동주택상 법률상 이해관계 있는 제3자의 동의 여부 공동주택을 리모델링을 위해 골조와 내력벽만을 남기고 철거할 경우, 조합이 공동주택에 법률상 이해관계를 취득한 제3자로부터 철거에 대한 동의를 받아야 하는가? 공동주택을 철거하는 것은 공동주택에 대한 법률상 이해관계를 가진 제 3자의 권리를 소멸케 하는 것이므로 법률상 이해관계를 가진 제3자의 동의를 받 아야 할 것이다. 그러나 현재 진행 중인 리모델링은 형식은 ‘리모델링’이지만 실질은 신축하는 이 진행되고 있는 경우, “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택여부를 판단하는 것이 타당. 다만 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용가능하다. 이 적용기준은 적용기준 시행일 (2018. 1. 1.) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. 31) 법무법인 화우(유), 주택연금 담보주택의 재건축·재개발·리모델링 시 주택연금 계약유지 방 안,39면