2018년도 제1회 등기법포럼 발표자료

2018년도 등기법포럼 111 『재건축·재개발사업에 따른 등기절차의 문제점과 개선방안』 여부는 다음 2가지 관점에서 검토해보기로 한다. 나. ‘대수선형 리모델링’인가 아니면 ‘재건축형 리모델링’ 인가의 관점 대수선형 리모델링은 건축법상 ‘대수선’에 해당하는 정도의 리모델링을 하는 것 을 말하고, 이러한 리모델링이라면 리모델링 전의 공동주택과 리모델링 후의 공 동주택이 물리적 동일성을 갖는다고 볼 수 있다고 생각한다. 이 경우 리모델링 사용검사를 받은 후 일부 멸실과 새로운 증·개축에 따른 건축물대장의 등록사항 변경 후 부동산변경등기를 한다. 재건축형 리모델링이란, 증축형 리모델링으로서 ① 세대수 증가를 수반하고, ② 2-3개층 수직증축하고, ③ 2-3개층의 지하 주차장을 마련하고, ④ 골조나 내력 벽만 남기고 모두 철거하고, ⑤ 공사비도 재건축 공사비의 80-90% 수준에 이르 는 등 ‘리모델링 형식의 재건축 실질의 리모델링’으로 진행되고 있는 바, 이러한 리모델링을 개인적으로는 ‘재건축형 리모델링’으로 명명하고자 한다. 재건축형 리 모델링이라면 리모델링 전의 공동주택과 리모델링 후의 공동주택이 물리적인 동 일성을 갖는다고 보기 어렵다고 판단된다. 건축 중에 있는 건축물에 대한 가처분이나 가압류 등의 처분제한을 하기 위한 전제로서 이루어지는 등기관의 직권보존등기(부동산등기법 제66조)가 선행되어야 하는 사안에서, 법원은 건축 시 기성고가 75-80% 정도에는 이르러야, 건축 중인 건축물에 대한 가처분이나 가압류신청을 인용해주고 있다. 이러한 점을 감안하면, 기존 구분건물의 골조나 내력벽(건물의 뼈대)만 남기고 나머지는 모두 철거하는 ‘재건축형’ 리모델링에서의 철거라면 철거로 인해 해당 건축물은 기성고가 20%에도 미치지 못한다고 할 것이므로 이러한 상태의 것을 도저히 ‘건축물’이라 볼 수 없다고 생각되므로, 리모델링 전의 공동주택과 리모델 링 후의 공동주택이 물리적 동일성을 가졌다고 하기는 어렵다고 생각한다. 물론 대지지분에 대해서는 종전의 소유권이 그대로 존속하므로 이를 대상으로 한 가등기, 가압류, 근저당권 등은 효력을 잃지 않지만, 물리적 동일성을 상실한 구분건물에 대한 가등기, 가압류, 근저당권 등은 효력을 상실하고, 리모델링 후