2018년도 제1회 등기법포럼 발표자료

72 재건축사업에서 신탁등기의 문제점 2. 도시정비법상 재건축사업과 신탁업자(신탁등기) 도시정비법상 재개발사업의 경우, 신탁업자는 조합과 공동시행자(법 제25조 제 1항, 동법시행령 제19조)가 될 수 있거나 지정개발자(법 제27조 제1항)가 될 수 있고, 재건축사업의 경우에 신탁업자는 시장, 군수 등의 지정으로 지정개발자로 만 시행사업을 수행할 수 있게 되어 있다(법 제27조 제1항). 3) 이 경우 신탁업자 가 신탁의 인수를 하더라도 도시정비법상의 사업시행계획인가, 관리처분계획과 이전고시 등의 절차를 거치게 되므로 신탁등기를 통한 별도로 관리 처분권을 수 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이다”라고 판시하면서 신탁재산에 대한 부가가치세는 수탁자가 부담하는 것이라고 판시한바 있다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012두22485 전원합의체 판결 [부가가치세부과처 분취소] ). 신탁은 단순한 계약관계를 넘어서, 일종의 vehicle 즉 재산의 귀속주체로서 기능하 고 있다. 지금까지 vehicle로는 주로 회사형태나 특수목적회사(special purpose company) 가 이용되어 왔으나, 앞으로 다양한 목적재산의 관리, 증권화나 담보화 등을 위해 신탁을 보 다 많이 이용할 것으로 예상된다. 이것은 개별적인 수요에 상응하여 다양한 형태의 신탁을 자 유롭게 설계할 수 있고 향후에는 vehicle로서의 신탁이 가지는 이러한 이점이 더욱 분명해질 것으로 기대한다. 3) 제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ① 시장ㆍ군수등은 재개발사업 및 재건축사업 이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자 법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 "지정개발자"라 한다)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 1. 2. 3. 제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때 ③ 신탁업자는 제1항제3호에 따른 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 다음 각 호에 관한 사항을 토지등소유자에게 제공하여야 한다. 1. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 2. 그 밖에 추정분담금의 산출 등과 관련하여 시ㆍ도조례로 정하는 사항 ④ 제1항제3호에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받 는 방법으로 한다. 이 경우 동의서에는 다음 각 호의 사항이 모두 포함되어야 한다. 1. 건설되는 건축물의 설계의 개요 2. 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사 업비"라 한다) 3. 정비사업비의 분담기준(신탁업자에게 지급하는 신탁보수 등의 부담에 관한 사항을 포함한다) 4. 사업 완료 후 소유권의 귀속 5. 정비사업의 시행방법 등에 필요한 시행규정 6. 신탁계약의 내용 시행령 제21조(지정개발자의 요건) 법 제27조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하 는 요건을 갖춘 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 2. 3. 신탁업자로서 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 자