2018년도 제1회 등기법포럼 발표자료

2018년도 등기법포럼 87 『재건축·재개발사업에 따른 등기절차의 문제점과 개선방안』 ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 구조안전에 지장이 없다고 인정하여야 하고, ④ 입주자 공유가 아닌 복리시설의 증축은 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1 이내여야 하고, 증축 범위는 건축법 시행령 제6조 제2항 제2호 나목에 따른다. 다만, 주택 과 주택 외의 시설이 동일 건축물로 건축된 경우는 주택의 증축 면적비율의 범 위 안에서 증축할 수 있다(주택법 시행령 제75조 제1항 별표4). 다. 리모델링을 할 것인지 재건축을 할 것인지의 선택 리모델링 추진 현장은 주로 아파트가 낡은데다 단지의 용적률이 높아 재건축을 하 더라도 사업성이 낮은 아파트단지를 중심으로 추진되고 있다. 주변 상황과 여건에 따 라 예외가 있을 수밖에 없지만, 기존 아파트단지 용적률이 150% 이하면 재건축이 유리하고, 200% 이상이면 리모델링이 유리하지만, 150-200%는 주변 상황과 여건을 고려하여 결정하여야 할 것이다. 리모델링시 일반분양분 분양가가 3.3㎡당 1,800 만~2,000만원 이상이어야 분담금을 낮추고 사업성을 확보할 수 있다고 한다. 12) [용적률 상한검토](제3종 일반주거지역 기준) 13) 구분 리모델링 재건축 기존용적률 기존 전용면적의 40% 증가 기준 2020 성남시 도시·주거환경정비계획 기준 200% 200% × 145% = 290% <시도시계획 조례 최대 280% 허용> ○ 기반시설 제공 10%로 가정 ○ 재건축 용적률 산정 1. 기준용적률 : 250% 2. 허용용적률 : 265% 3. 법적상한 용적률 : 300% ○ 재건축 소형 주택 건설 - 용적률 증가분의 1/2 (300%-265%)/2 = 17.5% - 조합 사용 가능 용적률 265% + 17.5% = 282.5% 기반시설(10%) 제공 전으로 용적률 환원 282.5% × 90% = 254.25% 190% 190% × 145% = 275.5% 180% 180% × 145% = 261% 170% 170% × 145% = 246.5% ※ 순수 용적률 고려시 기존 용적률 170% 이상일 경우 재건축 최대 용적률이 254.25%이므로 리모델링이 유리. 기존 용적률 180% 이상 단지에서는 조합원 주택규모를 종전과 같이 재건축할 경우 일반분양분이 거의 없어 리모델링 보다 사업성이 불리할 수 있다. 12) 서울시 일반주거지역 용적률(%)은 1979년까지는 200%, 1980-1985년까지는 180%, 1986-1990 년까지는 300%, 1991-1998년까지는 400%, 1999-2000년까지는 300%, 2000년 이후에는 250%로 변화하였다. 따라서 특히 1986년 이후 2000년 사이에 건축된 아파트의 용적률은 300% 를 넘어 재건축에 따른 수익성을 기대하기 어렵다. 13) 성남시(도시재생과) 공동주택 리모델링의 이해, 4면