2019년도 등기법포럼 발표자료

44 부동산실명법 관련 부동산 명의신탁에 관한 판례 분석 탁자에게 귀속되는 것은 아니지만, 그 무효사실이 밝혀진 후에 계약상대방인 매도인이 계약명의자인 명의수탁자 대신 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자에게 양도할 의사를 표시하였다면, 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실 한 명의수탁자의 의사에 관계없이 매도인과 명의신탁자 사이에는 종전의 매매 계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 경우 명의신탁자는 당초의 매수인이 아니라고 하더라도 매도인에 대하여 별도 의 양도약정을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다. ○ 판례 분석 ⑴ 개요 계약명의신탁의 경우 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이 나(법 제4조제1항), 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 부동산실명법의 적 용을 받지 아니하므로 유효여부가 문제되나, 22) 그 매매에 따른 소유권이전등기는 매도인이 명의신탁약정에 관하여 선의, 악의였는지에 따라 유무효가 결정된다. 매도인이 명의신탁사실에 대하여 알지 못한 경우(선의)와 알고 있는 경우(악의)로 나누어 법률관계를 살펴본다. 22) 김상용, “부동산실명법 규정의 제모순점”, 고시계 42권 2호(1997. 1.), 국가고시학회, 83면은 “부 동산실명법상 계약명의신탁에 있어서는 매도인과 명의신탁자 간에는 아무런 법률관계가 존재하지 않는다. 또한 매도인과 명의수탁자간의 매매계약은 유효하다. 그러나 그 매매계약에 기한 부동산물 권변동은 매도인이 선의인 경우에는 유효하고, 악의인 경우에는 무효인 것으로 규정되어 있다(동법 제4조 제2항 단서).”고 보면서, 이러한 법 규정에 대한 모순점에 대한 의문을 제기하고 있다. 그런데 과연 매도인이 선의냐 악의냐에 따라서 채권행위인 매매계약은 유효하지만, 그것에 기한 물권변동은 유효하기도 하고, 무효인 경우가 있을 수 있는지 의문이며, 법률이 선의이면 유효하고, 악의이면 무효인 것으로 규정할 수 있는지 의문이다. 대법원판례는 “어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고 매도인도 그 사실을 알고 있어서 그 약정이 부동산실명법 제 4조의 규정에 의하여 무효로 되고 이에 따라 매매계약도 무효로 되는 경우”라고 보아, 악의의 계약명 의신탁의 경우 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약도 무효로 보고 있다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결). 목영준, 앞의 논문 104면은 “매매계약은 원시적으로 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없는 계약이 되어 무효가 된다”고 한다.