2023년도 제2회 등기법포럼 107 『등기실무상 제기되는 몇 가지 분야의 쟁점과 개선방안』 나. 임차권이 물권이 아닌 채권이라고는 하지만, 어차피 주택임대차보호법에서 대항력 및 우선변제권 규정을 둔 것은 임차권을 물권에 준하는 권리로 인정하여 임차인을 보호하려는 취지에서 그 공시방법을 규정하였다고 볼 수 있다. 한편, 민법 제186조에 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등 기하여야 그 효력이 생긴다’라고 물권득실변경의 효력요건인 공시방법으로 등기 를 규정하고 있고, 현재 우리 사회에서는 부동산에 관한한 등기제도 이상으로 공 시기능을 제대로 하는 공시방법은 찾아 볼 수 없을 것이다. 다. 그런데, 주택임대차보호법 제3조제1항에서 규정하는 대항력 요건인 ‘주민 등록 전입’이 임차인의 고의·과실 또는 다른 이유로 인하여 그 기능을 완벽하게 하지 못하는 사례가 수없이 발생하고, 그로 인한 임차인의 피해가 사회적 문제로 상존하고 있다면, 그를 민법 제186조 규정의 물권변동의 효력에 관한 대원칙의 취지에 맞추어서 사회에서 가장 공시기능을 크게 하고 있는 ‘등기’를 대항력의 요건으로 규정하는 내용으로 주택임대차보호법의 개정이 절실히 필요하지 않을 수 없는 것이다. 라. 따라서, ⑴ 주택임대차보호법 제3조(대항력)제1항의 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에 도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본 다’를 “임차인이 주택의 인도와 등기를 마친 때에는 그 날로부터 제3자에 대하 여 효력이 생긴다”로 개정하고, ⑵ 동법 제3조의3(임차권등기명령)제1항 중 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우’를 삭제하면 모든 임차인이 임대차기간 내 또는 끝난 후에 언제든지 단 독으로 관할 법원에 임차권등기명령 신청을 하여 임차권등기를 비교적 쉽게 처리하 여 확실한 공시에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 수 있는 것으로 보이며,
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