116 임차인의 보호와 관련한 주택임대차보호법의 공시방법 개정 필요성 외하면 현재까지 임차인 보호에 크게 기여하여 왔음은 부인할 수 없고, 대항요 건을 갖춘 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 받으면 우선변제권4)까지 인정 되어 물권화된 임차권까지로 정착된 상황에서 주민등록을 대항요건에서 삭제하 는 것은 신중할 필요가 있다고 생각된다. 왜냐하면, 임차인에 우선하는 선순위 권리자가 존재하는 경우에는 대항력은 큰 의미를 갖기 어려우므로 ‘주민등록’만으로 신속하게 대항력을 취득할 수 있 도록 하는 것이 임차인에게 유리하고, 현재도 주임법 제3조의4제1항5)에서 민 법 제621조의 임대차등기 자체에 대하여 임차권등기명령과 같은 대항력과 우 선변제권(즉, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득 한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되는 권리)을 인정하고 있으므로 기존의 주택인도와 주민등록에 의한 보호규정은 그대로 유지할 필요 가 있으며, 임차권등기의 단독신청 개정만으로도 임차인은 임대차 존속기간 내 에 언제라도 스스로 임차권등기를 경료함으로써 잘못된 주민등록 전입신고로 인한 피해를 예방할 수 있기 때문이다. 참고로, 발표자료 제안과 같이 민법 제621조에 의한 임차권등기가 임차인 단 독신청이 가능하도록 개정된다면 대항력의 요건에서 ‘주민등록’을 삭제하는 대 신 아래와 같이 ‘등기’를 추가하여 ‘주민등록’과 동일한 법률효과가 있도록 하 는 방법도 고려할 필요가 있다고 생각된다. 4) 주택임대차보호법 제2조의2(보증금의 회수) 5) 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다. 제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항 에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경 우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받 을 권리가 없다.
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