2023년도 제2회 등기법포럼 95 『등기실무상 제기되는 몇 가지 분야의 쟁점과 개선방안』 ② 이러한 민법상의 대항력이 매우 약하게 규정되어 있는 것을 보완하기 위하여 주택임대차보호법 제3조제1항에 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에 도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다’고 규정하여, 동 요건을 충족할 경우에는 그 대항 력을 인정하고 있고, 동법 제3조제4항에 ‘임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 숭계한 자 를 포함한다)는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하여 임대차의 대항력을 보충하여 인정하고 있다. 또한, 동법 제2조의2(보증금의 회수)제2항에 ‘제3조의 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집 행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금 을 변제받는다’라고 규정하여, 확정일자부 임차인에 대하여 우선변제권을 규정하고 있고, 나아가, 동법 제3조의3(임차권등기명령)제5항에 ‘임차인은 임차권등기명 령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차 인이 임차인등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 이나 우선변제권을 상실하지 않는다’라고 규정하여, 동 규정에 의한 임차권 등기 이후에는 주민등록을 타에 이전하는 등 대항요건을 상실하더라도 그 를 여전히 가지고 있음을 명시하고 있는 등 대항력을 상당히 강화하고 있 다.
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