24 임차보증금 반환청구소송에서는 먼저 법률상 요건사실을 빠짐없이 주장·입증해야 합니다(사법연수원 발간 『2014 요건사실론』, 최진수 저 『요건사실과 주장·증명책임』 참조). 그 요건 사실에는 ①임대차계약이 체결되었다는 사실과 그에 대한 임대차계약서, ②임차보증금을 지급하였다는 사실과 그 지급내역서, ③임대차가 종료되었다는 사 실과 그에 대한 종료 통지 및 임대인과의 대화 내용 등의 증거 제출이 포함됩니다. 소장부본이 임대인에게 적법하게 송달된 이후, 임대인이 답변서를 제출하지 않는 경우에는 「민사소송법」 제257 조제1항 본문에 따라 변론기일을 별도로 지정하지 않고 무변론 판결이 선고될 수 있습니다. 이 경우에는 법정에 출 석하지 않고도 판결을 받을 수 있습니다. 그러나 임대인이 소장부본을 송달받고 적극적으로 다투는 답변서를 제출(항변사유 : 권리장애·권리멸각·권리저 지 사실)하는 경우에는 통상의 변론절차로 진행되므로 변론기일에 출석하여 주장·입증을 하여야 합니다. 또한 공시 송달의 경우에도 원칙적으로 변론절차를 거치게 되므로 출석이 필요합니다(「민사소송법」 제256조제1항 단서). 한편, 판결 등 집행권원을 얻은 이후에는 부동산강제경매를 신청할 수 있습니다. 이때 집행권원에 “보증금 지급 과 동시에 주택을 인도하라”는 동시이행 문구가 포함되어 있더라도, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항은 임차인 이 임차주택에 관해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(주택 인도의무)의 이행 또는 이행제공을 집행개시의 요건으로 요구하지 않는다고 규 정하고 있습니다. 따라서 임차인은 아직 집을 완전히 비워주지 않은 상태에서도 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매를 신청해 압 류·환가·배당 절차를 진행할 수 있습니다. 다만, 임차보증금 반환청구권과 주택 인도의무는 「민법」 제536조에 따라 원칙적으로 동시이행 관계에 있으므로, 실제로 보증금을 지급받는 단계에서는 통상 주택 인도가 함께 이루어지며, 배당금을 수령할 때 명도확인서 제출 등이 요구되는 점을 유의해야 합니다. 저는 서울 강서구 소재 다세대 빌라 한 호를 보증금 2억 6,500만 원에 계약한 후, 대항력을 갖춘 최선순위 임차인입니다. 임대차기간 만료를 앞두고 집주인에게 SNS로 “계약 만료 시 갱신을 하지 않으려 하는데, 갱신하지 않으면 언제 보증금을 돌려받을 수 있느냐”고 문의하였는데, 임대인은 보증금반환이 불가능하다면서 “강제경매를 진행하라”고 답변했습니다. 이후 임대차기간이 만료되어 이사를 가려 하는데, 집주인이 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 그래서 임차보증금 반 환청구소송을 제기하고자 하는데, 소장 작성은 어떻게 되는 것인지, 법정에는 반드시 출석해야 하는지, 또 강제경매를 신 청하면 집을 비워줘야 하는지 궁금합니다. 상대방의 대응 여부에 따라 법정 출석 필요성이 달라지며, 집을 비우지 않아도 경매 신청은 가능합니다. Law Counselor 민사 A . 임차보증금 반환소송을 제기하면 법정에 꼭 출석해야 하고, 강제경매 때는 꼭 집을 비워줘야 하나요? Q . 법률고민 상담소
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