45 2026. 4. April Vol. 706 뉴스투데이 법무사 시시각각 전입신고 즉시 대항력 발생, 시차 악용 사라진다 정부, ‘전세사기 방지대책’ 발표 정부는 지난 3월 10일, 관계부처 합동으로 ‘전세 사기 방지 대책’을 발표했다. 사후 구제 중심이었던 기존 정책 방향을 사전 예방으로 전환하는 데 초점 을 맞춘 대책으로, 핵심은 임차인의 대항력 효력 발 생 시기를 앞당기는 것이다. 대항력 '익일 0시' 폐지, 전입신고 처리 즉시 효력 현행법상 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생하는 반면, 근저당권 등 등기의 효력은 접수 즉시 생긴다. 이 시차를 악용해 임대인이 전입 신고 당일 해당 주택을 담보로 대출을 받으면 근저 당권이 임차인의 보증금보다 선순위가 되고, 이후 경매가 진행될 경우 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입게 된다. 실제로 이 수법은 사회초년생과 청년층을 중심 으로 피해가 집중돼 온 대표적인 전세사기 유형으 로 꼽혀 왔다. 이번 대책은 대항력 효력 발생 시기 를 ‘전입신고 처리 시’로 변경해 이 허점을 차단한 다. 아울러 임차인의 선순위 보증금 정보를 금융기 관이 실시간으로 확인할 수 있도록 금융시스템 연 계도 추진한다. 대항력 발생 시기 변경으로 예방이 기대되는 전 세사기 유형은 크게 세 가지다. 첫째, 전입신고 당일 임대인이 주택을 담보로 근저당권을 설정하는 방식 으로, 개정 후에는 전입신고 처리 시점 이후 설정된 근저당권이 임차인 보증금보다 후순위가 된다. 둘째, 임대인이 계약 당일 제3자에게 소유권을 넘겨 새 소유자가 보증금 반환을 거부하는 방식으 로, 대항력 발생 시점이 당일로 앞당겨지면 차단된 다. 셋째, 전세보증금을 받은 임대인이 같은 주택으 로 추가 대출을 받는 중복 담보대출 유형으로, 금융 시스템 연계를 통해 선순위 보증금 정보를 금융기 관이 실시간 확인하면 방지할 수 있을 것으로 기대 된다. 전세 정보 통합 제공, 공인중개사 설명 의무도 부여 한편, 오는 9월부터는 전세와 관련해 등기, 확정 일자, 전입세대 현황, 세금체납 정보 등을 연계해 위험도를 진단하는 서비스도 HUG ‘안심전세 App’ 을 통해 제공된다. 지금은 예비 임차인이 이 정보들 을 확인하려면 임대인의 동의를 받아 여러 기관을 개별적으로 방문해야 하는 등 절차가 복잡하지만, 앞으로는 이를 한 번에 조회할 수 있게 된다. 공인중개사는 위 통합정보시스템을 통해 선순 위 보증금 현황 등을 직접 확인하고 임차인에게 설 명하도록 의무화하고, 의무 위반 시 과태료 상향 및 영업정지 등 제재도 강화된다. 대항력 효력 발생 시기 변경과 금융시스템 연계 의 구체적인 시행 일정은 관련 법령 개정 절차를 거쳐 확정될 예정이다.
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