ISSN 2233-4688 05May 2014 서민의 법률가 제563호 www.kabl.kr Korea Association of Beommusa Lawyer
마음을 여는 시 오월의 아카시아 오월의 하늘을 하얀 나비로 날리라 소복한 여인의 가슴이 저 가시에 찔릴지라도 흰 구름 사이에서 방황하던 우리의 향기 젖은 눈으로 하얗게 바래일지라도 못 다한 우리의 한 못 다 이룬 우리의 정 비록 덧없어도 오월의 하늘에 흩날리는 꽃잎으로 산화하리!! 김 용 현 ■ 법무사(대전세종충남회)·법학박사
05 제563호 May 2014 발행인 임재현 / 편집인 정성학 / 편집주간 송태호 / 편집위원 김영옥, 김인숙, 김청산, 이상진, 정혜경, 조형근, 최진태, 한석중 / 편집간사 임정와 발행처 대한법무사협회 / 발행일 2014년 4월 25일 통권 제563호 / 디자인·인쇄 동호커뮤니케이션(02)2269-1265) / 정기간행물 등록 1965년 5월 7일 강남라00102호 / 주소 서울시 강남구 논현로 651(논현동) / 전화 02)511-1906~9 / 팩스 02)546-4362 / 이메일 <편집부> kabl@hanmail.net 비매품 / 홈페이지 www.kabl.kr ※ 본지에 게재된 글들은 대한법무사협회의 공식입장과 다를 수 있습니다. Contents 목차 76 신규등록 78 등록공고 81 동정(협회·지방회·법무사) 83 칭찬릴레이 ⑭ 주명식 06 특집 주택임대관리업의 동향과 법무사의 역할 _정기영 04 권두언 ▒ ‘경매절차상 업무역량’ 강화, 법무사의 미래전략! _김홍엽 32 지방세 사례문답 ▒ 개인 간의 거래에 있어서 사실상 잔금을 지급하지 않은 경우 등 _김의효 34 발언과 제언 ▒ 통계로 보는 법무사의 미래와 발전전략(2) - 송무사건을 중심으로 _이상섭 46 법무 동향 ▒ 협회, 「국민은행 및 금융기관 전자등기 관련 설문조사」 실시 및 집계 _편집부 실무 포커스 16 【‘법무사 기업컨설팅’ 사례연구 ⑥】 ‘대표이사 해임’에 관한 컨설팅 _염춘필 24 【가사비송 실무】 단독친권자의 사망에 따른 친권자동부활제도의 폐지 _김효석 법률 45·65 법무동향 _편집부 49~51 52 생활법률상담 Q&A _정승열·손희상 56 알뜰살뜰 법률정보 _박지연 58 【만화】강백 법무사 사무소 _김희성 문화 02 마음을 여는 시 _김용현 62 수상 _배영원 66 인문학의 창 _이상진 70 음악과 인생 _하철우 72 법무사의 서재 _이규환 74 문화가 산책 _김청산
권두언 ‘경매절차상 업무역량’강화, 법무사의 미래전략! 김 홍 엽 ■ 한국민사집행법학회장·성균관대학교 법학전문대학원 교수 민사집행 법률서비스 위한 전문성 중요, 세미나 등 학습과 네트워크 구축도 필요해 지난 2003년 3월 12일, 국민의 편익증대를 도모하기 위해 「법무사법」이 개정(2003.9.13. 시행)되면서 법 무사의 업무영역이 「민사집행법」에 따른 경매사건, 「국세징수법」이나 그 밖의 법령에 따른 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리까지로 확대되었다. 「민사집행법」이 2002.1.26. 제정 (2002.7.1. 시행)됨에 즈음하여 「민사집행법」 분야까지 법무사의 업무가 확대된 것이다. 이는 법무사가 국민의 법률생활 가장 가까운 곳에서 국민이 필요로 하는 법률서비스를 실효성 있게 수행한 데 대한 국민적 신뢰의 결과였다. 법무사의 업무수행에 대한 국민의 긍정적 평가는 국민의 공감에 기인한다. 국민으로부터의 공감은 법률서비스 비용에 대비한 업무수행 결과의 만족에 비례한다. 법무사가 경매사건 등 에서의 법률상담 및 입찰신청 등의 대리 업무를 효율적으로 처리하기 위해서는 이러한 경매절차상 발생하는 법률적 문제에 대하여 전문적 지식을 가지고 있어야 함은 두말 할 나위가 없다. 경매절차상의 법률적 문제는 주로 경매절차상의 권리분석에 관하여 발생한다. 경매절차상 권리관계는 민사 실체법적인 문제와 주로 결부되어 있고, 이러한 민사실체법적인 문제는 기본법인 「민법」을 비롯한 다양한 법 률, 특히 사회보장의 필요에 의하여 제정된 특별법에 대한 정확한 이해 없이는 그 해결이 거의 불가능하다. 법무사의 역할은 국민이 부닥치는 법률적 문제에 관한 제1차적 법률서비스의 제공이므로, 법원이나 검찰 청의 업무에 관한 서류의 작성 내지 이에 제출하는 서류의 작성과는 달리 경매절차상 권리관계에 관한 상담 및 이에 따른 입찰신청의 대리 등의 업무는 국민의 권리관계에 직접적으로 영향을 미칠 수 있다. 예컨대 집행절차상 위법집행에 있어서의 다양한 구제방법과 관련해 판사가 처리하는 경우의 즉시항고절차 에 있어서의 항고이유서 제출기한, 또는 사법보좌관이 처리하는 경우의 이의신청절차에 있어서의 이의신청 서 제출기한을 비롯하여 보증 제공기한 등에 대한 정확한 이해 없이는 의뢰인의 요구에 제대로 부응할 수 없 게 된다. 나아가 권리분석에서도 「주택임대차보호법」, 「상가건물임대차보호법」뿐 아니라, 「근로기준법」, 「근 로자퇴직급여보장법」, 「임금채권보장법」, 「국민연금법」, 「고용보험료 및 산업재해보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률」 등에 관해 정확히 알지 못하면 권리분석이 틀리게 된다. 따라서 이러한 업무 수행은 그 결과에 따라 법무사 책임과 직결되므로 정확한 법률서비스의 제공을 위하여 이에 적합한 법률적 전문지식을 갖추는 것이 필수적이다. 평소 가능한 한 집행절차에 관한 관심과 이해, 그리 고 충분한 지식의 습득을 위한 노력이 요구된다. 법무사협회 차원에서 「민사집행법」 분야에 관한 정기적인 연 『 』 2014년 5월호 4
5 권두언 수 등 지속적인 재교육을 실시하고, 상설적인 커뮤니티를 구성하여 집행절차상 문제에 대해 논의와 검토, 그 리고 피드백이 이루어지도록 하는 것이 바람직하다. 부동산 경매절차의 경우 집행법원의 대부분 업무가 사법 보좌관이 담당하고, 유체동산 경매절차의 경우 집행관이 집행기관으로서 업무를 담당하고 있으므로 평소 사 법보좌관과 집행관의 업무에 대해 친숙할 수 있도록 그 실무적 운영에 관해 정확히 숙지하고 있어야 한다. 가 능한 한 특별강연, 세미나 등을 통하여 이들의 업무에 관해 지속적으로 파악할 수 있는 네트워크를 구축하는 것도 하나의 방법이다. 법무사업계, 민사집행 분야 강화로 법조환경 변화에 대비할 수 있어야 법무사의 집행절차상 업무역량 강화는 법조환경의 변화에 적극적으로 대응하는 방책이기도 하다. 한국의 법률시장 재편은 이미 일부 현실화되고 있고, 조만간 그 현실화가 가속될 것으로 예상된다. 변호사 수의 현저 한 증가로 인해 청년변호사의 문제가 변호사업계에서 심각한 문제로 대두되고 있다. 이들은 법률시장에서 틈 새시장을 확보하는 것을 생존전략상 필수적 과제로 여기고 있다. 크게는 전문자격사의 동업문제가 대두되고 있고, 기존 전문자격사의 업무에 있어서도 직역의 확대·조정이 불가피한 현실로서 받아들여지게 되었다. 따라서 법무사가 제대로 목소리를 낼 수 있는 공감할 수 있는 전문영역을 다시금 점검해 볼 필요가 있으며, 법무사가 법률 업무와 관련하여 새로운 대리 업무의 영역을 확보하지 않는 한 기존의 대리영역으로서 경매절 차 등에 있어서의 업무는 법무사의 등기신청 대리업무 못지않게 법무사의 고유한 업무영역 가운데 매우 중요 한 교두보의 역할을 할 수 있다. 더욱이 법률시장 개방이 3단계에 진입함에 따라 완전개방이 이루어지게 되는 시기(영국을 비롯한 유럽연 합 국가들의 로펌은 2016.7.경부터, 미국 로펌은 2017. 3.경부터)를 눈앞에 두고 있는 등 법률시장의 긴장이 고조되고 있어 법무사의 업무를 점검하고 그 역량을 강화하는 대비가 절실히 요구된다. 이러한 법조환경의 변화에 따른 냉각효(chilling effect)에 대하여는 아직 어떠한 전문가 영역에서도 정확한 전망을 자신 있게 내 놓을 수 없는 상태이다. 차제에 이러한 국제화의 추세에 맞게 외국 입법례의 연구를 활성화하고, 국제대회나 세미나 등을 통하여 외국의 법제 및 실무례에 관한 폭넓은 관심과 교류가 이루어졌으면 한다. 학구열을 가진 우수한 법무사들이 한국민사집행법학회의 회원으로 가입하여 적극적으로 활동하고 있어 매우 고무적으로 생각한다. 집행절차에 관하여 전문가로서의 역할을 보다 굳건히 하는 것이 법무사에 대한 신뢰의 첩경이다. 최근 성년후견제도의 도입 및 시행과 관련하여 법무사협회가 보여준 체계적인 활동을 지켜보면, 공동선의 추구를 위하여 정확한 방향 설정과 추진이 얼마나 중요한지를 체감하게 된다. 민사집행절차에 대해서도 지속 가능한 연구 등을 통하여 법무사의 업무영역의 확고한 보전과 확충을 지향해 나가길 바라는 마음이다. 앞으 로 집행법 분야에 법무사들의 더욱 많은 관심과 연구 등 노력을 촉구하고, 기대한다. 한국의 법률시장 재편은 이미 일부 현실화되고 있다. 이러한 현실에서 법무사가 법률 업무와 관련해 새로운 대리 업무의 영역을 확보하지 않는 한, 기존의 대리영역으로서 경매 절차 등에 있어서의 업무는 등기신청 대리업무 못지않게 법무사의 고유한 업무영역 가운데 매우 중요한 교두보의 역할을 할 수 있다.
특집 최근 우리나라의 주택임대시장이 빠르게 월세 중심 시장으로 변해가면서 주택임대관리업이 크게 부각되고 있다. 지난 2월 7일, 「주택법 시행령」 일부개정령이 시행되면서 법무사도 변호사, 공인회계사, 감정평가사 등과 같이 주택임대관리업의 전문인력에 포함되었지만, 법무사업계로서는 주택임대관리업 분야가 매우 생소하고 그에 따른 정보도 매우 부족한 실정이 다. 이번 특집에서는 주택임대관리업을 실제 영위하고 있는 필자를 통해 주택임대관리업에 관한 현황과 개괄적인 이해는 물론이고, 향후 전망 속에서 법무사의 가능한 역할에 대해서 모색해 본다. <편집부> 주택임대관리업의 동향과 법무사의 역할 정 기 영 ■ 한국부동산관리(주) 대표·도시계획학 박사 『 』 2014년 5월호 6
7 특집 Ⅰ. 주택임대관리업의 의의 1. 법률시행 및 도입배경 1) 법률 공포 및 시행 주택임대관리업은 지난 2013년 2월 28일, 국회 국토해양위원회에서 「주택법」 개정안을 통과시키면 서 신설에 대한 기초를 마련했다. 동년 8월 6일에 「주 택법」을 개정·공포하였으며, 2014년 2월 4일에는 시 행령이 개정·공포되어 동년 2월 7일부터 시행하게 되었다. 2) 도입배경 근래에 전월세 문제가 심각해지고 향후 임대주택시 장이 확대·활성화될 것으로 전망되는 바, 이러한 임 대주택 수요증가에 따라 종합서비스 제공이 요구되 고 있다. 이에 따라 민간투자자 등이 임대시장에 참여 할 수 있는 여건을 조성하여 임대주택 공급을 확대하 며, 임대인에게 임대주택의 관리에 따르는 각종 부담 의 경감과 안정적 수익을 확보함은 물론, 임차인은 공신력 있는 업자로부터 종합적인 관리서비스를 받 을 수 있게 되는 것이다. 2. 주택임대관리업의 정의 ‘주택임대관리업’이란 다음의 업무를 행하는 업을 말한다(「주택법」 제2조 18). 1) 법률상 정의 가. 임대를 목적으로 하는 주택(준주택을 포함한다)의 시 설물 유지·보수·개량 등의 업무를 한다. ‘준주택’이란 주거시설로 이용할 수 있는 시설로서 고시원, 노인복지주택 및 오피스텔 등을 일컫는다. 나. 임대를 목적으로 하는 주택의 임대료 징수 및 임차인 관리(임차인의 명도 및 퇴거 업무 등을 말하며, 「공인중개 사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 중개업은 제외한다)를 한다. 당초 일본과 같이 중개업을 포함시키는 방안이 거론되었으나, 공인중개사들의 반발로 인하여 중개 업은 제외되었다. 중개에 관한 사항은 공인중개사 의 도움이 필요하며, 이에 따라 주택임대관리업자 의 비용이 증가하게 된다. 다. 그 밖에 임대를 목적으로 하는 주택의 임차인 (「임대주택법」 제2조 제1호에 따른 임대주택의 임차 인을 포함한다)의 주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무를 한다. 2) 주택임대관리업의 구체적 업무 주택임대관리업의 업무를 구체적으로 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다. ① 입주자 모집 : 입주자 선정, 시설 점검, 임대차 계약 체결, 열쇠 불출 ② 보증금 관리 : 보증금 수령, 계약해지 시 보증금 반환 ③ 임대료 징수 : 임대료 고지, 임대료 수령, 관리 비 징수, 공과금 지불 ④ 시설물 유지·보수 : 시설물 하자 발생 시 조치 ⑤ 임차인 관리 : 고충 및 민원처리, 장기부재 대응 ⑥ 계약갱신 및 해지 : 계약 만료 시 갱신 및 종료, 계약사항 불이행시 해지 ⑦ 명도 및 퇴거 : 보증금 반환(미납금 및 원상복구 비용 정산), 원상복구, 명도소송 3. 주택임대관리업의 등록 1) 등록절차 일정 규모 이상으로 다음 중 어느 하나의 주택임 대관리업을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록을 하여야 하며, 등록사항이 변경된 경우에는 변경신고를 하여야 한다(「주택법」 제53조의 2). 등 록을 하게 되면 시장·군수·구청장은 등록증을 교 부한다.
특집 ▶ 주택임대관리업의 동향과 법무사의 역할 가. 자기관리형 주택임대관리업 임대인과 주택임대관리업자가 계약 당사자로서 주 택임대관리업자는 계약기간 중 임대인에게 임대료 지불을 보장하고, 자기책임으로 주택을 임대하는 형 태를 말한다. 임대관리업자가 임대인과 계약하고 임 차인과 전대차계약하는 것과 유사한 방식이다. 임대관리업자는 임대인에게 매월 확정임대료를 지급한다. 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등에 따 른 손실을 주택임대관리업자가 감수하는 것이며, 반면에 관리를 잘하여 이익이 많이 발생할 경우에 는 주택임대관리업자가 챙기게 된다. 나. 위탁관리형 주택임대관리업 임대인과 임차인이 계약 당사자로서 주택임대관 리업자는 임대인과의 계약에 의해 관리수수료를 받 고 임대료 징수, 임차인 관리 및 시설물 유지관리업 무 등을 대행하는 형태를 말한다. 임대관리업자는 임대리스크를 부담하지 않고, 매월 실제 임대료의 일정비율을 수령하거나 임대차 건수에 따라 건당 일정수수료를 받는 형태이다. 2) 의무등록대상(시행령 제69조의 2) 다음의 경우에는 의무적으로 주택임대관리업을 등록해야 한다. ① 자기관리형 주택임대관리업 : 100호 이상 사업자 ② 위탁관리형 주택임대관리업 : 300호 이상 사업자 입법예고 시에는 의무등록대상을 자기관리형인 경우 300호 이상 사업자, 위탁관리형인 경우 1,000 호 이상 사업자로 규정하였으나 최종적으로 다소 강화하였다. 전문적인 주택임대관리업의 서비스 영 역을 확대한 것으로 볼 수 있다. 3) 등록요건 가. 자본금 요건 ① 자기관리형 : 자본금 2억원, 전문인력 2명 보유 ② 위탁관리형 : 자본금 1억원, 전문인력 1명 보유 당초 입법예고 시에는 자기관리형인 경우 자본금 5억 원 및 전문인력 3명 보유, 위탁관리형인 경우 자본금 2억 원 및 전문인력 2명 보유로 하였으나, 최종적으로 많이 완화하였다. 시행 초기이기 때문에 문호를 많이 개방하였으 며, 기존에 소규모로 유사한 업무를 해 온 자들에 게 불이익을 주지 않기 위한 취지로 볼 수 있다. 또 한 자금력이나 규모가 있는 임대관리업자와 영세한 임대관리업자 간에 시장이 규모에 따라 자연스럽게 구분되는 결과를 초래할 것으로 보인다. 나. 전문인력의 요건 ① 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사, 주택관리사로서 해당 분야 에 2년 이상 종사한 사람 ② 부동산 관련 분야의 석사학위 이상 소지자로서 부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람 “자본금”이란 법인인 경우에는 주택임대관리업을 영위하기 위한 출자금을 말한다. “전문인력”이란 위 ①과 ②의 하나에 해당하는 사람으로서 상시 근무하 는 사람을 말한다. “부동산 관련분야”란 공인중개업, 주택관리업, 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사 보증회사 임대인 임차인 3. 보증서 발급 2. 보증계약 임대관리업자 공인중개사 6.임대료 청구 서비스 제공 1. 자기관리형 계약 5. 임차인 모집 7. 임대료 납부 8. 확정임대료 송부 4.임차인 모집의뢰 임대인 임차인 임대관리업자 3.임대료청구 서비스 제공 2. 위탁계약 4. 임대료납부 5. 임대료 송부 관리업무 보고 1.임대차계약 및 해지 (주택임대관리업자가 계약대행 및 정산) 『 』 2014년 5월호 8
9 특집 무소나 부동산투자회사, 자산관리회사 및 그 밖에 이에 준하는 법인·사무소 등에서 수행하는 부동산 의 취득·처분·관리 또는 자문업무를 말한다. 4. 보증상품의 가입 자기관리형 주택임대관리업을 하는 주택임대관리 업자는 임대인 및 임차인의 권리보호를 위하여 보 증상품에 가입하여야 한다(법 제53조의 4). 보증서 는 대한주택보증주식회사나 국토교통부장관이 지 정 고시하는 은행, 중소기업은행, 상호저축은행, 보 험회사에서 발급받아야 한다. 1) 임대인의 권리보호를 위한 보증 자기관리형 주택임대관리업자가 약정한 임대료를 지급하지 않는 경우 약정한 임대료의 3개월분 이상 의 지급을 책임지는 보증을 말한다. 2) 임차인의 권리보호를 위한 보증 자기관리형 주택임대관리업자가 임대보증금의 반 환의무를 이행하지 아니하는 경우 임대보증금의 반 환을 책임지는 보증을 말한다. 5. 주택임대관리업 활용 시 기대효과 1) 임대인의 장점 ① 양질의 임차인 물색에 유리하다. ② 임대차계약시 전문가가 법률적으로 완벽하게 진행한다. ③ 월세 수령에 신경 쓸 필요가 없다. ④ 시설물 유지·보수와 관련하여 임차인과 대립 할 필요가 없다. ⑤ 임대차계약 종료 시 및 계약해지 시 임차인 퇴 거에 신경 쓸 필요가 없다. ⑥ 임차인 퇴거 시 완벽한 원상복구가 가능하다. ⑦ 임차인과 분쟁 시 전문법률가가 자문 또는 해 결해 준다. ⑧ 효율적인 건물 유지관리로 자산가치 상승 효과 가 있다. ⑨ 절세 및 세무관리 사항을 자문해 줌으로써 경 제적 이익을 높이도록 한다. 2) 임차인의 장점 ① 시설 유지·보수에 관한 전문적인 서비스를 받 을 수 있다. ② 임대차계약 종료 시 원활하게 보증금을 회수할 수 있다. ③ 임대인의 횡포로부터 보호받을 수 있다. Ⅱ. 주택임대관리시장 분석 1. 주택임대관리시장의 개요 1) 임대주택유형 및 특징 (뒷 장에 표) 2) 국가별 임대유형별 비율 우리나라는 외국에 비해 임대비율이 높은 편이 며, 그 중에서도 민간임대가 41.4%로서 매우 높기 때문에 임대관리시장 형성에 유리하다. 3) 자가 및 임차가구의 구성 우리나라의 자가가구 비율은 54.3%이고, 임차가 구는 45.7%이다. 제도권 임대주택은 전체주택의 8.1%이고, 전체임대주택 중 17.6%를 차지한다. 비 제도권 임대주택은 전체주택의 37.7%이고, 전체임 대주택 중 82.4%를 차지한다. 국가 자가 임대 계 민간임대 공공임대 한국 9,407 (54.3%) 7,933 (45.7%) 7,127 (41.4%) 806 (4.7%) 일본 61.1% 35.8% 26.9% 6.1% 미국 68.4% 31.6% 27.3% 4.4% 영국 68.1% 31.9% 14.8% 17.1% 프랑스 57.2% 42.8% 19.4% 17.1% 독일 41.6% 58.4% - -
특집 ▶ 주택임대관리업의 동향과 법무사의 역할 현재는 비제도권 임대주택 비율이 크기 때문에 전문 임대관리시장이 성숙되지 않았으나, 제도권으 로 유입될 경우에는 전망이 밝다고 볼 수 있다. 4) 매입임대사업자의 추이 현재 임대호수는 27만 4,000호이나 임대사업자 수는 약 4만 5,000명 수준으로 적은 편이다. 그러 나 최근에는 임대사업자 등록기준 완화 등의 영향 으로 임대사업자가 급격하게 증가하고 있는 바, 임 대관리업에는 긍정적이다. 구분 전국 비중 총가구수 17,339,558 100.0% 자가가구 9,406,893 54.3% 임차가구 계 7,932,655 45.7% 제도권 1,399,277 8.1% 비제도권 6,533,388 37.7% <자료 : 2010 인구 센서스, 국토교통부 주거복지기획과> 구분 매입임대사업자 사업자수 임대호수 1994 29. 783. 1995 121. 1,885. 1997 3,357. 28,116. 2000 9,699. 68,729. 2001 13,436. 92,237. 2002 16,916. 111,174. 2004 25,105. 180,045. 2008 33,331. 264,792. 2011 39,326. 274,587. 2012 45,226. 274,708. <자료 : 국토교통부 통계연보> 구분 제도권 임대주택 비제도권 임대주택 건설임대주택 매입임대주택 전세, 월세 등 공공건설 임대주택 민간건설 임대주택 임대사업자등록 등록 미등록 임대보증금 및 임대료 국토교통부 고시 “표준임대보증금 및 임대료” 적용 제한없음 제한없음 제한없음 임대의무기간 5, 10, 20, 30, 50년 5년 5년 2년(임대차보호법) 임차인 자격 및 선정 무주택 세대주 임대사업자가 결정 (제한없음) 임대사업자가 결정 (제한없음) 제한없음 매매가격 산정기준 임대주택법령의 산정기준 제시 임대사업자가 결정 (제한없음) 임대사업자가 결정 (제한없음) 제한없음 국민주택기금 지원여부 지원 (세대당 500~7,500만 원) 지원없음 구입자금으로 호당 1.5억 원(지방 7,500만 원) 이내 지원 지원없음 주택관리 300세대 이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무관리 해당사항 없음 해당사항 없음 특별수선충당금 300세대 이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무적립 해당사항 없음 해당사항 없음 ▶ 임대주택의 유형 및 특징 자가가구 54.3% 비제도권 임차가구 54.3% 제도권 임차가구 8.1% 『 』 2014년 5월호 10
11 특집 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 단위:호 단위:인 임대호수 사업자 수 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2000 센서스 2005 센서스 2010 센서스 2006년 2008년 2010년 2012년 기타 월세 보증부 월세 전세 자가 10.7 28.2 15.1 22.4 15.3 22.4 14.8 22.3 18.2 21.7 18.2 21.7 18.6 21.8 54.2 55.6 55.6 55.4 54.3 54.2 53.8 2. 임대주택시장 동향 1) 전세가격 추이 전세가격이 18개월 연속 상승했다. 지난 5년간 전세가 상승폭은 매매가 상승폭 대비 3배 이상 높 은 수치를 기록했다. 전세가가 폭등하며 전국 아파 트 전세가율이 11년 9개월만에 68%를 넘어섰다. 서울의 전세가율도 63.2%로 2001년 12월 이후 최 고치를 기록했다. 임대주택공급의 확대가 불가피한 상황이다. 2) 매매시장이 전세시장으로 전환 자가점유율이 점차 감소하고, 매매시장이 전세시 장으로 전환되고 있다. <자료 : 국토교통부, 2012, 주거실태조사> 3) 월세가격 추이 월세가격은 12개월 연속적으로 하락세를 보이고 있다. 주택 소유자의 월세 선호로 월세 전환 매물이 증가하고 있으며, 오피스텔 및 도시형생활주택 등 임대형 상품의 공급이 확대되고 있기 때문이다. 오 피스텔의 경우 2009년에는 8,102실이 공급되었으 나, 금년에는 4만 3,678호실이 공급될 예정이다. 도시형 생활주택의 경우도 2009년에 1,688호가 공급되었으나 2012년 말에는 무려 96,000호가 공 급되었다. 월세가격이 하락함에 따라 전국의 오피 스텔 임대수익률이 2006년 6.81%에서 2013년에는 5.89%로 하락했다. 4) 정부의 임대주택공급 확대정책 정부에서는 전세난을 해결하기 위하여 임대주택 공급을 과감히 확대하는 정책을 펼치고 있다. 특히 전세지원대책을 선회하여 월세지원대책으로 나가 고 있다. 임대주택공급이 확대되면 주택임대관리업 자의 전망도 밝아진다고 볼 수 있다. 가. 리츠를 활용한 임대주택의 공급 확대 대표적인 것으로 ‘공공임대리츠’를 들 수 있다. 민 간자본과 공공자금이 공동투자한 리츠가 LH공사와 택지 매매계약을 체결하고 건설과 시행을 하며, 임 대주택관리는 LH공사가 수행하게 된다. 10년이 지 나면 분양 전환하여 청산하게 되는데 미분양 발생 시는 LH공사가 매입한다. ‘민간제안 임대주택리츠’도 도입된다. 리츠 설립 규제를 완화하고, 세제 혜택을 제공하거나 주택기 금을 투자하여 민간 투자자들의 참여를 유도한다. 4월 11일 열린 임대주택리츠 공동투자협약식에 38 개나 되는 금융기관이 참여 신청을 했다. 이들의 투 자의향 금액도 당초 예상금액의 5배 수준인 13조 6000억 원에 달해 반응이 뜨거웠다. 나. 준공공임대주택 확대 지난 4월 18일 입법예고된 임대주택법 시행령· 시행규칙 개정안에서는 임대주택에 대한 규제를 완 화했다. 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년 매
특집 ▶ 주택임대관리업의 동향과 법무사의 역할 입 임대주택을 ‘준공공임대주택’으로 전환하여 등록 하는 경우, 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년) 을 준공공임대주택 임대 의무기간(10년)으로 인정 하여 공급을 촉진시킨다는 것이다. ‘2·26 부동산 대책’에서는 앞으로 3년간 주택을 사서 준공공임대사업을 할 경우 10년간의 매매차익 에 과세하지 않기로 했다. 재산세는 50% 및 70%, 소득·법인세는 30%를 감면해 준다. 다. 임대주택 매입자금의 대상 확대 정부는 여기에 보태 국민주택기금을 지원해주는 임대주택 매입자금의 대상을 미분양주택과 기존 주 택 외에 신규 분양주택으로까지 확대하기로 했다. 앞으로는 이자가 싼 매입자금을 대출받아 신규 분 양주택까지 살 수 있게 되는 것이다. 라. 임대사업자에게 민영주택 우선공급 확대 지난 4월 7일 입법예고한 「주택공급에 관한 규칙」 에서는 민영주택 우선공급 대상에 리츠·부동산펀 드 이외에 20호 이상을 운영하는 임대사업자를 추 가했다. 민간 매입임대주택의 공급 활성화와 기업 형 임대사업 활성화에 기여할 것으로 내다 봤다. 3. 일본의 주택임대관리업 현황1) 일본의 경우 1965년부터 주택임대관리업자가 등 장하여 약 40년의 역사를 가지고 있다. 1995년에는 전국적인 임대주택관리업협회가 설립되어 임대관 리업을 체계화하였다. 일본의 민간임대주택 총 호 수는 1,257만호에 달한다. 법인이 소유하고 있는 임대주택 수는 195만호로 전체의 15.5%에 지나지 않는다. 84.5%에 해당하는 1,062만호의 민간임대주택은 개인이 소유하고 있 다. 즉, 법인 형태의 임대주택관리업체가 관리하고 있는 것은 대부분 개인소유의 임대주택인 것이다. 임대주택관리업 등록자 수는 2012년 3월 기준 으로 1,579개이다. 업체당 평균 관리호수는 7,960 호이지만, 사실상 1~15위까지의 대형업체가 약 350만호를 관리하고 있다. 상위 1% 업체가 전체의 25%를 점유하고 있다. 임대주택관리업체 중 자본금이 1억 엔 이상인 경 우도 4.0%에 불과하다. Ⅲ. 주택임대관리업의 문제점 및 활용 방안 1. 임대관리업 사업화의 문제점 1) 수익률이 낮은 편이다. 임대사업자는 8~10%의 수익률을 기대하는 실정 이다. 일반적으로 임대용 부동산을 신규 분양할 경 우 6~7%의 수익률이 보장되어야 한다. 그러나 월 세가격의 하락으로 인해 수익률이 5% 이하로 하락 했기 때문에 임대사업의 매력이 떨어졌다. 이러한 시장 상황에서 임대관리업자에게 추가로 수수료를 주면 수익성이 더 떨어지기 때문에 기피하는 경향 이 있다. 2) 임대인들의 위탁의사가 미온적이다.2) 임대사업등록을 하지 않은 경우 75%가 위탁관리 의사가 없다. 위탁관리 시 수수료를 지급하겠다는 의사는 1/3 수준에 불과하다. 지급하려는 금액도 호당 5만 원 이하가 절반 수준에 그치는 것으로 나 타났다. 3) 영세규모 및 전세제도로 인해 위탁물량이 적다. 매입임대사업자의 임대호수는 평균 7호 정도로 영세하다. 개인 및 소규모 전문사업자가 임대하는 1) 김준환, 「일본의 임대주택관리업」, 2013, 이프레스 2) 김경희, 「민간임대주택관리에서 부동산중개업의 역할」, 2013, 명지대 석사학 위 논문 『 』 2014년 5월호 12
13 특집 주택은 모두 약 40만호 수준에 불과하다. 일본의 경 우 전문임대주택관리회사 1개가 30~50만호를 관 리하는 것과 비교하면 매우 적은 수준이다. 또한, 임대관리업은 월세제도가 보편화되어야 활 성화될 수 있는데, 우리나라에만 유일하게 존재하 는 전세제도가 임대주택의 절반 이상을 차지하기 때문에 순수 월세 물량은 적은 편이다. 4) 임대인은 임대관리를 위탁함으로써 임대소득이 노출되는 것을 꺼린다. ‘2.26 임대차 선진화 방안’에서 월세소득에 대한 과세방안이 발표되자, 부동산시장이 얼어붙었던 사 례에서 볼 수 있듯이 임대인들은 임대소득이 노출 되는 것을 매우 싫어한다. 5) 보 증상품의 보증료 부담으로 수익성이 떨어진다. 자기관리형의 경우 보증상품에 가입해야 하는데 1.08~5.15%의 보험료 부담이 따른다. 예를 들어 월세 50만 원의 주택 100가구를 임대 관리할 경우 1.08%의 최저요율을 적용해도 연간 160만 원의 보 험료를 납부해야 한다. 6) 부가가치세 납부에 대한 부담이 따르는 경우가 있다. 기존의 임대인과 임차인의 관계에 있어서 일반적 으로 월세에 대해 별도의 부가세를 납부하지 않는 경우가 많다. 그러나 임대관리업자가 개입되면 부가세를 납 부해야 하는데, 임차인의 입장에서는 기존에 지불 하던 임대료만 내기 때문에 임대인의 입장에서는 10%에 해당하는 부가세만큼 수입이 줄어드는 결과 를 초래할 수 있다. 7) 공실 및 월세 하락에 대한 위험도가 높다. 자기관리형의 경우 공실이 발생하면 임대관리업 자가 부담해야 한다. 부동산시장의 특성상 전출자 가 발생하면 전입자를 즉시 교체하기가 어렵다. 가 격변동에 대해서도 예측하는 것이 매우 불확실하기 때문에 수익악화로 이어질 수 있는 위험성이 크다. 2. 임대관리업의 사업화를 위한 전략 1) 고소득층이 아닌 중간 소득층을 대상으로 공략 해야 한다. 주거비용이 월 100만 원 이내의 수준을 대상으로 하는 것이 바람직하다. 일반적으로 주거용으로 지불 가능한 비용은 소득의 25~30%로 보고 있다. 일본의 경우도 저소득층 1인가구가 큰 비중을 차지한다. 2) 새로운 추세에 맞는 관리방식을 적용할 필요가 있다. 만혼, 고령자, 대학생 및 직장인의 독신생할이 증 가함에 따라 1인 가구가 증가하고 있다. 이에 따라 원룸에 대한 관리방식이 요구되고 있다. 소형룸으 로 구성된 오피스텔, 도시형생활주택, 연립 등의 전 문화된 관리방식이 필요한 것이다. 3) 부가서비스의 개발이 필요하다. 부가서비스 확대를 통해서 수익을 증대할 수 있 다. 예를 들면, 택배 및 이사와 같은 생활서비스, 청 소, 세탁, 요리와 같은 가사서비스, 회의실 및 도서 실을 운영하는 문화서비스, 인터넷 및 유비쿼터스 와 같은 정보서비스, 헬스 및 뷰티와 같은 건강서비 스 등을 들 수 있다. 일본에서는 24시간 긴급대응서비스, 리모델링, 고령자용 보험, 상속·증여 법률서비스 등 각종 임 대주택관련산업이 동반 성장하고 있다. 4) 선진화되고 전문적인 기법 개발이 필요하다. 다양한 계약방식을 도입하여 다양한 수요층을 확 보할 필요가 있다. 예를 들어 계약기간도 1개월, 3 개월, 6개월 등으로 단기간으로 세분할 수 있다. 일 본의 경우 Monthly Rent가 있다. 임차인과의 분쟁 을 예방하고 해결할 수 있는 전문적인 시스템을 구 축하는 것도 바람직하다. 장기 연체자의 경우 도어 키를 변경하는 조건과 같은 것을 계약서에 명시하 는 것도 하나의 방법이다. 5) 임대료 선불제도를 적극 활용할 필요가 있다.
특집 ▶ 주택임대관리업의 동향과 법무사의 역할 월세 연체 시 위험방지를 위해 필요하다. 일본의 경우 많이 적용하고 있으며, 우리나라의 경우에도 강남권을 중심으로 일부 무보증 단기임대가 성행하 고 있다. 월세 1개월분 정도의 예치금과 선월세제 도를 활용하면 안정적으로 사업을 진행할 수 있다. 6) 독특한 마케팅기법 도입과 지점확대 운영도 고려 해 볼 필요가 있다. 일본의 레오팔레스21의 경우 직영 영업점포 180 곳과 프랜차이즈 영업점포 200곳의 지역거점 영업 망을 구축하여 운영하고 있다. 인터넷과 모바일 예 약시스템을 활용한다. 1개월 단위 티켓제로 1년 계 약시 12장의 티켓을 가지고 12개의 물건을 활용할 수도 있다. 장기 출장자나 사원기숙사 용도 등으로 이용하고, 이사 시 공백기간이나 일시적인 체류 시 에도 유용하다. 7) 적정 수수료의 개발이 필요하다. 우리나라는 아직 수수료에 대한 기준이 없다. 소 규모의 경우는 수수료 지불보다 부업으로 여기면서 가족들이 직접 운영하는 경향이 있다. 일본의 서브 리스는 임대료의 80~95%를 임대인에게 지급하는 수준이다. 8) 건물관리를 병행하면 좋다. 비주거용 건물의 경우 임대차관리(PM)와 건물시 설관리(FM)를 병행하여 관리하는 것이 보편화되어 있다. 주거용 건물의 경우에도 단순한 임대관리 뿐 만 아니라 시설관리까지 병행하게 되면 수익성 제 고에 도움이 된다. 9) 건축중 사업에 문제가 생겨 공매로 나온 아파트 도 관심을 가져볼 만하다. 수차례 유찰되어 가격이 많이 내려간 경우 사업 성이 괜찮을 수 있다. 분양하지 않고 임대 형태로 전환하여 장기적으로 운영하는 것이다. 전세가율이 68%를 넘어섰기 때문에 전세금을 월세로 전환하여 6~7% 수준의 금리를 적용하면 자금회수에 문제가 없다. 10) 다양한 개발사업방식을 활용한다. ① 지주공동사업이나 유휴부지개발사업을 한다. 지주는 토지를 제공하고 시행사가 건물을 지어 장기임대운영하는 방식이다. 땅값이 들어가지 않기 때문에 가능하다. 지자체나 공공기관에서 장기토지임대부 형식으로 개발해도 좋다. ② 마스터리스 방식을 활용한다. 낡은 건물이나 상가 등을 ‘통임대’ 방식으로 개발하 는 것이다. 소유주에게는 매월 확정임대료를 주기로 하고, 통으로 임차하여 리모델링이나 증축을 한 후 임대료를 올려 운영한다. 계약기간은 10년 정도로 한다. 3,300m2 내외의 노후화된 중소형빌딩이 주 대 상이 될 수 있다. ② 위치가 좋은 단독주택을 상가로 전환해 10여년 정도 장기간 운영관리한다. 보증금과 리모델링 비용으로 3,300m2의 경우 약 50만원 정도면 충분하다. ② 획일적으로 대량을 공급하는 방식에서 벗어나 수 요자 맞춤형으로 개발한다. 동호인용, 의료안심형, 소셜믹스형, 커뮤니티형, 예술인용 등 다양한 수요를 창출한다. ⑤ 인기없는 오피스텔은 서비스드 렌지던스호텔 같 은 숙박시설로 전환하면 좋다. 수분양자에게 확정임대료를 주고 수탁받아 운영 하는 것이다. 이 경우 제3종 일반주거지역이나 준 공업지역에 짓고 있는 오피스텔은 전환이 되지 않 는다. ⑥ 공실오피스나 비활성화된 상가를 섹션오피스로 전환하는 방법도 있다. 은퇴자를 대상으로 약 3평짜리의 사무실을 만들 어 임대하는 것이다. 회의실이나 복사기 같은 사무 용품은 공동으로 사용하도록 한다. 『 』 2014년 5월호 14
15 특집 11) 주택임대사업용 건물에 투자할 경우 다음 사항 을 고려하면 좋다. ① 월세가 나오는 건물이어야 한다. ② 대출을 많이 받을수록 임대수익률이 올라간다. ③ 대지지분이 높을수록 시간이 지나도 가치유지 에 유리하다. ④ 투룸보다 원룸이 월세 제고에 유리하다. ⑤ 신축이나 매입보다 낡은 건물의 개조에 관심을 가진다. Ⅳ. 법무사의 역할에 대한 시사점 주택임대관리업 등록 시 법무사는 전문인력 중 하나에 해당된다. 주택임대관리업을 등록하여 운영 할 수는 있으나 독자적인 경쟁력을 가진다고 볼 수 는 없다. 그러나 주택임대관리업 시장이 커지고 다양한 형 태의 상품과 고객이 형성되면 법무사의 고유영역이 확보될 수 있는 것은 당연하다. 법무사가 참여할 수 있는 몇 가지 방안을 제시해 본다. 1) 대규모 주택임대관리업체와 제휴하여 자문역할 을 한다. 당분간 임대관리시장은 규모에 따라 세분될 것으 로 보인다. 크게 보면 대기업이 자체 사업하는 수준 의 대규모 시장과 공인중개사와 같은 소규모 업체 가 몇 세대씩 관리해 주는 소규모시장, 그리고 그 중간에 소규모 원룸건물을 관리해 주는 것과 같은 중간규모 시장으로 구분될 것으로 보인다. 이 경우 대규모 업체 및 중규모 업체와 협약을 맺고 자문역 할을 할 수 있을 것이다. 2) 주택임대관리업을 전문적으로 특화한 업무를 영 위한다. 임차인과의 계약, 보증금 관리, 임대료 공지 및 징수, 연체료 발생 시 계약해지, 계약사항 불이행 시 조치, 계약갱신, 명도 및 퇴거, 원상복구 등에 따 른 민사상 다양하고 복잡한 문제가 발생할 소지가 다분하다. 주택임대관리업을 하기 위해서는 「민법」, 「주택임 대차보호법」, 「임대주택법」, 「주택법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 등 법률에 대한 전문지 식이 필요하다. 당분간 큰 시장을 기대할 수는 없으 나, 시장을 선점하고 장기적으로 인지도가 높아지 면 충분히 사업영역을 확보할 수 있을 것이다. 3) 법률자문서비스와 같은 부대서비스를 제공한다. 주택임대관리업체가 많아지면 경쟁이 치열하여 부가가치가 높지 않을 것이 자명하다. 이러한 시장 환경에서는 단순한 임대관리만 해서는 수익을 올리 기가 만만하지 않다. 그래서 일본의 경우에도 다양 한 부대서비스를 제공하며 고객을 유치하고 있다. 앞에서 언급했듯이 생활서비스, 가사서비스, 문 화서비스, 정보서비스, 건강서비스 등을 제공하는 것이다. 중규모 이상의 임대관리를 위탁하는 경우 임대인은 상당한 재산을 소유한 경우가 많다. 이들에게 상속·증여 및 개인의 제반 법률자문서 비스를 제공하면 고객유치에 유리할 수 있다. 또한 관리대상 임차인들에게도 밀착하여 법률관련 사업 을 할 수 있는 대상고객으로 만드는 것이 용이할 수 있다. 4) 개발형 임대운영 관리사업이나 리츠 임대관리사 업과 같은 규모 있는 사업에 참여한다. 정부의 임대주택 확대정책에 따라 임대주택 시장 이 새롭게 부상하고 있다. 부지매입 후 개발, 지주 공동사업, 유휴부지 개발, 노후건물 리모델링 개발 등의 방식으로 개발한 후 장기임대 운영하는 사업 이 활성화될 것으로 보인다. 공사비나 사업경비는 장기자금을 조달해 충당한다. 조달자금은 임대운영 수입으로 장기간에 걸쳐 상환하는 것이다. 리츠임 대사업도 동일한 맥락에서 현재 물밑작업이 활발하 다. 이러한 사업의 법률서비스 역할로 처음부터 개 발사업자와 연대하여 참여하는 것을 고려할 수 있 다. 이 경우 소유권 이전 등기업무는 물론, 다양한 파생업무를 수행할 수 있을 것으로 보인다.
대표이사의 해임, 그 아찔한 위험성 1996년도 제3회 법무사시험에 합격한 후, 바로 등록을 하고 업무에 뛰어들었으니 필자도 법무사 업을 시작한 지 어느덧 18년차가 되었다. 업무의 성 격상 항상 위험에 노출되어 있는 것이 법무사 업이 어서 한시라도 마음을 편히 놓을 수가 없다. 개업 3년차쯤 지났을 때의 일이다. 필자는 한 학 원에서 비송사건절차법을 강의하고 있었는데, 당시 에는 독립된 상업등기법이 없었고, 상업등기와 관 련된 규정이 비송사건절차법에 포섭되어 있었다. 어느날 동기 법무사로부터 다급한 전화를 받았다. “염 법무사, 큰일 났어. 대표이사 해임등기를 해 주었는데, 그 회사에서 전화가 왔어. 우연히 등기 부등본을 발급받아 보았는데, 대표이사가 변경되어 있어 깜짝 놀라 상업등기소에 전화를 해 신청인의 대리인을 수소문한 끝에 나한테 연락했다는 거야.” 필자는 직감적으로 큰일이 났다는 생각이 들었다. “그래서, 무슨 사고가 났나?” “글쎄, 지금 확인전화를 받고 나도 당황해서 바로 염 법무사한테 연락을 한 거야. 어떻게 해야지?” 필자는 우선 2차 피해가 어떻게 발생할까 생각했다. “먼저 회사에 연락해서 부동산을 소유하고 있는 지 알아봐. 그리고 부동산이 있다면 부동산등기부 등본부터 확인해봐. 대표이사 변경 전후에 소유권 이전이나 근저당권이 설정되었는지부터 파악해 보 자구.” 그런데 하루가 지나도 연락이 오지 않아, 전화를 해 볼까 하다가 그렇지 않아도 일을 수습하느라 정 신이 없을 텐데 좀 더 기다려 보자고 했더니 다음날 연락이 왔다. “염 법무사, 정말 고마워. 회사에 연락해서 부동 산이 있는지 물었더니, 30억 원 정도 하는 본사 건 물을 소유하고 있다는 거야. 얼마나 놀랬는지 몰라. 그래서 바로 그 소재지를 물어 보고 등기부등본을 발급받았어. 그런데 정말 근저당권설정등기 신청 중에 있더라 구. 등기소에 연락해서 사정을 말하고 제발 근저당 실무포커스 ▶ 상업등기 실무 염 춘 필 ■ 법무사(서울중앙회) 날로 치열해지는 법조시장의 경쟁 격화와 최근 등기시장의 난맥상 등 법무사업계를 둘러싼 현실은 어둡기만 하다. 법 률 전문가로서 법무사의 미래적 대안은 무엇일까. 상업등기 분야에서 독보적 전문가로 인정받고 있는 필자는 ‘기업 컨 설팅 분야’를 개척해 나가자고 제안한다. 앞으로 본 란을 통해 자신의 컨설팅 사례와 노하우를 과감히 공개하면서, 법무 사 업무를 전문 컨설팅 업무로 발전시켜 나갈 수 있는 나름대로의 방향을 제시하고자 한다. 미래업무 영역 개척의 일환 에서 매우 실제적이고 유익한 정보가 될 것이다. <편집부> ‘법무사 기업컨설팅’ 사례 연구 ⑥ ‘대표이사해임’에관한컨설팅 - 고난도의 해임 방법부터 가장 쉬운 이사회를 통한 방법까지 『 』 2014년 5월호 16
권설정등기를 하지 말아 달라고 부탁했지. 등기소 에서도 사정을 듣고, 알았다고 하면서 어떻게 할 것 인지 연락을 달라고 하더군.” 그리고 다시 며칠 후, 동기는 천만다행으로 모든 일이 잘 수습되었다며 저녁을 사겠다고 찾아왔다. 저녁을 먹으며 이런 저런 이야기를 나누는 도중에 이런 질문을 받았다. “그런데 근저당권설정등기가 완료되었다면 어떻 게 됐을까?” “아, 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않지만, 상업등기에는 공신력이 인정되잖아. 그래서 그 회 사의 법인등기부등본에 ‘대표이사’라고 등기되어 있 는 자를 대표이사로 믿고, 금전소비대차계약을 체 결하고 근저당권설정등기를 설정했을 경우, 심각한 문제가 발생할 수 있지. 물론 그 회사의 고의 또는 과실 없이 대표이사 변 경등기가 이루어졌다고 볼 수 있고, 새로 선임되었 다고 주장하는 대표이사가 대표이사 변경등기를 신 청해 부실등기가 이루어졌다고 볼 수 있으므로 이 사례의 경우에는 공신력이 없다고 볼 수도 있지만, 근저당권자가 본 손해에 대해 회사가 아닌 법무사 를 상대로 손해배상 청구를 하게 되면 이 등기를 해 준 법무사가 손해배상을 할 가능성이 크겠지. 그런데 근저당권설정등기를 하고자 했던 채권자 가 혹 돈을 미리 대출해 주진 않았나?” “하늘이 도왔지. 사채업자이었던 것 같은데, 근저 당권설정등기가 완료된 등기부등본을 확인한 후 돈 을 송금하기로 했다는 거야. 정말 이럴 수도 있군! 운이 나쁜 거야, 아니면 운이 좋은 거야?” 그런데 어떻게 그런 일이 발생했는지 궁금했다. 동기는 당시 어떤 고객을 만났는데, 그가 여러 회사 를 관리하고 있다고 했고, 몇 개 회사의 임원변경등 기를 해주면서 친해졌는데, 이 회사의 주주명부를 갖고 와서는 자신과 지인이 주식 100%를 소유하고 있는 회사인데, 전문경영인이 대표이사로 있으면 서 회사의 자금을 횡령해 그만두라고 해도 말을 듣 지 않아 부득이 해임시키려고 한다기에, 별다른 의 심 없이 주주총회 의사록과 이사회 의사록을 작성 해 대표이사 해임등기와 선임등기를 신청했다는 것 이었다. 당시만 해도 대표이사를 해임하는 예가 거의 없 었던 때라 사례와 같은 사고가 발생할 개연성이 높 았다. 이번 호에서는 대표이사 해임과 관련해 고난도의 해결방법과 쉽거나 복잡한 방법 등 실제 컨설팅 사 례를 통해 발생 가능한 위험을 방지하고 효과적인 컨설팅 노하우를 알아보자. 사 례 1 단독 주주가 발행주식 전부 보유 - 살얼음을 걷는 듯한 대표이사 해임 어느 날 종로에 있는 회사라고 하면서, 대표이사 해임과 관련해 상담을 하고 싶은데, 방문이 가능할 지 물어왔다. ‘대표이사 해임’이라는 말에 약간 긴장 을 하면서 회사를 방문했다. 회사에는 대표이사와 전무, 그리고 법무담당 실 무자가 있었는데, 투자를 전문적으로 하는 회사라 고 소개를 하면서, 투자를 했던 회사 중 하나가 말 썽이 나서 대표이사를 해임하고자 하는데 수임할 수 있겠냐고 물었다. “대표이사를 해임하는 일은 늘 조심스럽습니다. 우선 회사의 등기사항전부증명서와 정관, 그리고 주주명부를 볼 수 있는지요?” 법무담당자가 회사의 등기사항전부증명서와 주주 명부를 가지고 왔다. 그런데 나는 증명서에 쓰인 회 사의 이름을 보고 깜짝 놀랐다. 필자가 지난해까지 거래하던 회사였는데, 얼마 전 주주가 바뀐 후로는 연락이 끊겼던 회사였던 것이다. 등기사항전부증명 서를 살펴보니, 필자가 등기를 한 이후에도 두 번이 나 대표이사가 변경되어 있었다. 필자는 투자회사의 대표이사를 쳐다보면서 물었다. “이 회사 현금성 자산이 상당히 많은 것으로 알고 있는데, 어떻게 된 것인가요?” 17 실무포커스 ● 상업등기 실무
실무포커스 ▶ 상업등기 실무 대표이사는 다행스럽다는 것인지, 아니면 당혹스 럽다는 것인지 약간 당황하는 듯하면서 “법무사님, 이 회사에 대해서 잘 아시나 봐요?”하고 물었다. “예, 얼마 전까지 제 거래처였습니다.” “아, 그러면 차라리 잘 되었습니다. 아시다시피 이 회사는 사업목적상 매출액의 일정액을 현금으로 보유하도록 법률로 의무화되어 있는 회사입니다. 지금 비록 경영권 분쟁이 있으나, 회사가 정상화된 다면 아주 괜찮은 회사입니다. 그래서 저희가 투자 를 했던 것이고요. 그리고 지금 보유하고 있는 현금 액수만 해도 1백억 원 가량 됩니다. 저희 쪽에서 대표이사와 이사를 차지하고 있었는 데, 자기가 100% 주식을 보유하고 있다고 주장하 는 자가 대표이사와 이사를 모두 해임하고 자기쪽 사람으로 대표이사와 이사를 선임했습니다. 그래서 걱정이 이만저만이 아닙니다. 보유하고 있는 현금 을 언제든지 빼내갈 수 있으니까요.” 필자는 드디어 핵심을 찾았다고 생각하면서 다시 물었다. “제가 이 회사를 거래할 때까지 이 회사의 주식을 두 사람이 보유하고 있었습니다. 그 중에 한 사람이 나머지 주식도 매입할 것이라는 말을 실무자한테 들었구요. 그리고 그 이후에 거래관계가 끊어졌는 데, 혹시 그 주식을 매입하셨는지요?” 투자회사의 대표이사는 법무담당자에게 주식양수 도 계약서를 가져오라고 했다. 필자는 법무담당자 가 가지고 온 주식양수도 계약을 살펴보고, 이 주식 양수도 계약서만 가지고 현금성 자산만 100억 원이 넘는 회사의 대표이사를 해임하는 절차를 진행하기 어렵다고 했다. 그랬더니 대표이사가 이 회사는 주주의 수는 적 지만, 다행히 명의개서대리인이 선임되어 있어서 그렇지 않아도 오늘 아침에 명의개서대리인을 방문 해서 주주명부를 발급받았고, 그래도 걱정이 되어 서 예탁해 놓았던 주권 전부를 찾아왔다고 했다. 법무담당자가 주주명부와 주권을 가지고 왔다. 주주명부와 주권을 확인해 보니, 현재의 투자회사 가 100% 주식을 보유하고 있는 사실을 확인했다. “대표님, 그러면 주식양도에 대한 다툼이 있는 모 양이군요. 저희들이 등기를 하면서 실체관계 전부 를 확인할 의무는 없습니다. 물론 이런 경우 전문가 로서 상당한 주의의무가 있습니다. 보통은 서로 주 식 전부를 보유하고 있다고 주장하면서 이를 근거 로 하여 주주총회를 소집하고, 대표이사인 이사를 해임하니까요. 그러나 무엇보다도 실물주권이 발행된 회사의 경 우, 주주명부에도 주주로 등재되어 있고, 실물주권 까지 갖고 있으면 주주로 보는 것에 문제가 없다고 판단합니다. 주주명부에 주주로 기재되어 있는 자 는 적법한 주주로 추정되는 권리추정력이 있는데, 거기에다가 실물주권까지 보유하고 있으니 천만 다 행이 아닐 수 없습니다. 그리고 주주가 1인인 회사 의 경우 주주총회 소집절차 없이 개최된 주주총회 라 하더라도 적법하다는 대법원 판례가 있습니다. 따라서 현 등기사항전부증명서 상의 대표이사가 주주총회를 소집하지 않아도 이 자리에서 주주총회 를 개최해서 대표이사인 이사와 이사, 감사 전원을 해임하고 새로운 임원으로 선임할 수 있습니다. 대표이사인 이사를 해임하면, 대표이사직을 별도 로 해임하지 않아도 이사직 상실을 원인으로 대표 이사직에서 퇴임하게 됩니다. 물론 실무상으로는 이사회를 열어 대표이사직도 해임하는 것이 일반적 이구요.” 필자는 문제해결의 방법과 대안을 상세히 설명해 주었는데, 이 대표이사가 필자에게 거칠게 항의를 했다. “아니, 법무사님! 명의개서대리인이 발급한 주주 명부에도 우리가 1인주주로 주식전부를 소유하고 있고 실물주권도 우리가 가지고 있는데, 그러면 상 대방은 어떻게 임의로 주주총회를 열어 우리 측 대 표이사를 해임할 수 있지요? 만약 우리가 주주명부 나 실물주권을 갖고 있지 않았다면 앉아서 당해야 한다는 말입니까?” 필자는 더 이상 다툴 이유가 없어 적당히 말을 얼 『 』 2014년 5월호 18
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=