법률고민 상담소 기간만료2개월전재계약의사를표시했는데, 임대인은대리인을통해거절의사를표시했다며나가라고합니다. 저는 약사로, 지방의 한 병원 인근 건물(담보물권 설정 없음)을 전세로 임차해 약국을 운영해 오다가 건물주가 바 뀌어 2019년 4월경보증금 2억원, 월세 330만원, 24개월기간의 ‘보증금부월세계약’을새로체결했습니다. 그러다 임대차 만료 2개월을 앞두게 되어 건물주에게 “재계약 시기가 다가오니 연락 달라”는 문자메시지를 보냈는 데, 얼마 후 건물주의 직원이 찾아와 이전 전세계약에 관한 대화를 나누었습니다. 그런데 2개월이 지난 후에 건물주로부 터 “대리인이수시로방문해계약갱신거절의뜻을명백히했으므로임대차계약은해지, 종료되었으니건물을인도하라” 는통보를받았습니다. 저는 계약갱신 거절에 대해 들은 바도 없고, 지금까지 월세 한 번 연체한 적 없는 모범 세입자인데, 임대인의 요구 대로그냥약국을비워주는것이맞는것인가요? 약사인 귀하께서 임차하고 있는 건물은 약국으로 사 용되고 있어 ‘상가’에 해당하지만, 「상가건물임대차보호 법」(이하 ‘법’이라 함)은 지역별로 일정 보증금 이하의 임 대차에만적용됩니다. 즉, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차 임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액(환산보증금) 이 임차보증금이 되는데, 2019년 4월 2일 이후 수도권과 광역시 아닌 지방의 경우 이 법의 적용 범위 보증금액은 3억 7천만원이하입니다(법시행령제2조). 다만, ▵대항력, ▵계약갱신요구(법 제10조제1항, 제2 항, 제3항 본문) 및 계약갱신의 특례, ▵권리금에 관한 규 정, ▵차임연체와 해지, ▵계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, ▵폐업으로 인한 임차인의 해지권, ▵표준계약서 의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기 준 금액을 초과하는 임대차에도 적용됩니다(법 제2조제 3항). 귀하의 경우는 약국 건물이 지방에 있고, 보증금 2억 원에 월 차임액 330만 원을 지급하고 있으므로 환산보증 금은 5억 3천만 원[2억 원+(330만 원×100)]이 되어, 이 법의적용범위보증금액 3억 7천만원을초과합니다. 그러나 법 제2조제3항에 따라 법 제10조제1항의 “임 차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까 지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사 유 없이 거절하지 못한다”라는 ‘계약갱신요구권’을 행사 할수있습니다. 귀하의 재계약 의사표시 문자메시지 발송 이후 건물 주의대리인이라칭하는자가찾아왔다는주장에비춰보 면귀하는위계약갱신요구권을행사한것으로보입니다. 한편, 건물주는 계약갱신 거절을 통보하였다고 주장 하나 이를 증명할 책임이 있고, 이에 더 나아가 갱신거절 통보에 정당한 사유(법 제10조제1항제1~8호)가 없는 한, 귀하의 계약갱신요구권 행사로 이 사건 임대차는 전 임대 차와 같은 조건으로 재계약되었다고 할 수 있습니다(법 제10조제3항본문). 임대인의갱신거절통보에정당한사유가없는한, 귀하의계약갱신요구권행사로재계약이된것으로봅니다. 상가임대차 34
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=