필자는 의뢰인으로부터 위 통지서를 건네받아 「민사집행법」 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매 취소)의 조문부터 검토해 보았다. 「민사집행법」 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매 취소) ① 법원은 최저매각가격1으로 압류채권자의 채권에 우 선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남 을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야한다.2 ② 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내 에제1항의부담과비용을변제하고남을만한가격을정 하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증3을 제 공하지아니하면, 법원은경매절차를취소하여야한다. 위 제102조제1항의 “압류채권자의 채권에 우선 하는 부동산의 모든 부담과 절차 비용”과 관련하여, 통상의 경우 사법보좌관은 ①저당권, 전세권(최선순 위전세권은 배당요구한 경우), 가등기담보권 등 등기된 물권, ②국세, 지방세, 고용보험료, 산업재해보험료, 건 강보험료, 연금보험료, 개발부담금, 장애인 고용부담금 등의 조세 및 공과금, 그리고 ③임금채권 등 근로관계 로 인한 채권, ⑥임차보증금, ⑦제3취득자의 비용상환 청구권과 절차비용을 합산해 무잉여 통지를 한다. 이중경매개시결정에서는 최저경매가격과 비교해 야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선 순위권리자의 권리다(대법원 1998.1.14.자 97마1653결 정). 그런데 무잉여 통지서를 검토하는 과정에서 몇 가 지 문제점이 발견되었다. 결정적인 잘못은 경매신청채 세채권과 우선변제권이 있는 선순위 임차권이나 전세 권, 근저당권 등이 있는데, 설정일이 오래된 근저당권자 등이 배당요구를 하지 않은 경우에는 실질 잔존채권액 을 파악하면 이 문제를 극복할 가능성이 크다. 본 사건은 선순위 부담에 대한 사법보좌관의 잘 못된 판단으로 경매신청권자에게 무잉여 통지가 왔고, 이에 대해 판례를 통해 그 부당성과 위법성을 지적, 사 법보좌관의 무잉여 통지를 취소시키고, 경매를 속행시 킨 사건이다. 02 사법보좌관의배당순위착각에따른 무잉여통지 사법보좌관이 아래와 같은 무잉여 통지를 보냈다 며 의뢰인이 사무실을 찾아왔다. 통 지 서 이 사건 경매절차에 있어서 별지기재 부동산에 대한 최저매각가격 금 81,200,000원으로는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담금 83,313,120원(임대 차보증금, 조세공과금)과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정되므로 민사집행법 제102조 제1항(제 268조)에 의하여 통지합니다. 따라서 이 사건 경매절차를 계속하여 진행하기 위해 서 채권자는 이 통지를 받는 날로부터 1주일 이내에 채 권자의 채권에 우선하는 모든 부담금 및 절차비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매 수 신고가 없을 때에는 채권자 자신이 그 가격으로 매 수하겠다고 신청하고 충분한 보증을 제공하여야 하며, 위 사항을 이행하지 않을 때에는 경매절차가 취소됨을 알려드립니다. 1) 최저매각가격은유찰될수록감액된다. 그래서첫기일에무잉여가되지않더라도유찰되면어느시점에무잉여가되는경우가적지않다. 2) 무잉여 통지를 하지 않은 경매의 효력. 만일 최고가매수신고인의 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용을 초과한다면 그 절차 위반의 하자가 치유되지만, 그렇지 않고 그 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 집행법원은 매각불허가결정을 하여야 하며(「민사집행법」 제121조제1호, 제7호), 집행법원이절차를그대로진행하였다고하여위법조항위반의하자가치유되는것은아니다(대법원 1995.12.1.자95마1143결정참조). 3) 실질적으로는다음에진행된매각기일의최저매각가를기준으로한입찰보증금을납부하게한다. 71 ┃ 법무사시시각각 나의 사건수임기
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