2 「주택임대차보호법」의 향후 입법 과제 「주택임대차보호법」은 제1조에서 전세금을 보 호하기 위해 “주거용 건물의 임대차에 관하여 「민 법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 규정하고 있으 며, 제10조(강행규정)에서 “이 법에 위반된 약정으 로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정, 「민법」의 특별법으로서 임차인을 위한 편면적 강행 규정임을 밝히고 있으나 일부 불명확한 법 조항과 악용에 대비한 보다 촘촘한 보완이 필요해 보인다. 1) 양수인의 임대인 지위승계 조항 명확화 - 판례의 반영 「주택임대차보호법」 제3조제4항에서는 “임차 주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한다.”라고 하여 양수인이 원칙적으로 전세금 반환책임을 지는 것으 로 하고 있다. 그러나 대법원 2002.9.4.선고 2001다64615판 결에서는 (예외적으로) “임차인이 임대인의 지위 승 계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부 터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경 우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.”고 판시했다. 또, 대법원 1996.7.12.선고 94다37646판결에 서는 “임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경 우 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공 평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지 통고 즉시 그 효력이 생긴다”고 판시했다. 그러나 일반 국민 대부분은 부동산의 양도·양 수 시 양수인(현 소유자)에게 보증금을 반환받는 것 으로 알고 있을 뿐, 위 예외적인 판례에 대해서는 잘 알지 못한다. 「주택임대차보호법」도 잘 몰라 억 울한 피해를 당하는 경우가 많은 상황에서 위와 같 은 예외적인 판례까지 알기는 어렵다. 따라서 위 판례의 취지를 반영하여 법 제3조 제4항에 아래와 같이 단서조항을 넣어 개정한다면, 더 많은 임차인이 임대인의 지위승계 규정에 대해 쉽게 인식하고 대처할 수 있을 것으로 본다. ▶ 개정 희망안 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한다. 단, 임 차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관 계의 구속으로부터 벗어날 수 있다. 이때 이의한 날로 부터 3개월 후 임대차계약 해지의 효과가 발생한다. 위 판례에서 “상당한 기간 내”라고 한 부분이 어느 기간까지가 “상당한 기간”인가에 대해서는 적 시하지 않았고, 대법이나 하급심 판례에서도 명확 한 규정이 없으므로, 만약 위 단서조항을 넣은 규정 을 입법화한다면, 3~6개월의 기간을 추가하여 명확 하게 입법하는 것이 필요할 것이다. 빌라 전세 사기의 경우는 통상 신축 빌라를 건 축한 건축주(양도인)가 매입률을 높이기 위해 인테 리어 등에 공을 들인 후 전세금을 높여 임대한 후, 그 보증금액으로 빌라의 매매가격대로 인수하는 양수인(통상 신용불량자)을 구한 후, 양수인에게 보 증금 반환책임을 떠넘기는 식으로 이루어진다. 통상 주택의 양도·양수 사실을 임차인에게 알 려주지 않는 경우가 많기 때문에 임차인은 전세 기 간 만료 시점이 되어서야 비로소 양도·양수 사실을 알게 되지만, 이때는 이미 늦었다. 무자력자인 양수 인에게 보증금 반환책임을 물어봤자 보증금을 반환 받기는 어렵기 때문이다. 24
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