따라서 위와 같이 제3조의 단서 조항이 입법 화된다면, 임차인은 자신의 권리를 명확히 알 수 있 고, 위와 같이 무자력 양수인에게 전세금 반환책임 을 떠넘기는 행태의 사기 사건은 상당 부분 방지할 수 있을 것이다(최소한 양도·양수 사실 통지 의무와 보증금 반환책임은 명확해진다). 위 규정이 명확해져 임차인이 임차주택의 양 도 사실을 안 때로부터 3개월 내 이의를 제기함으 로써 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있게 한다면, 기존 임차인이 있는 임대인(양도인)은 후일의 보증금반환 책임을 우려해 최소 3개월 전에 는 양도에 대해 사전통보를 할 것이다. 이에 따라 임차인은 기존 임대차 관계를 해지 할 기회를 가질 수 있으며, 임차인 몰래 부동산을 양도·양수하거나, 임차인의 전입일에 양도·양수 사 실을 알리는 일은 없어질 것이다. 2) 계약갱신권 계약해지 기간 연장 – ‘3개월 → 6개월’ 「주택임대차보호법」 제6조의3에서는 임 차인에 의한 계약갱신요구권을 규정하고 있다 (2020.7.31. 개정). 사회적 약자인 임차인의 보호 필 요에 의한 규정이므로, 개정 자체에 대해서는 시비 하고 싶지 않다. 다만, 제6조의3 제4항에서 “계약갱신요구권 에 따라 체결된 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용한다”고 규정하고 있는데, 제6조의2 제2항에서는 “임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발 생한다”고 하여 해지기간을 고작 3개월로 규정하고 있는 것은 무리가 있어 보인다. 이로 인한 악용사례 가 발생할 수 있기 때문이다. 물론, 묵시적 갱신에 대해 규정한 제6조에서도 해지 통고 후 3개월이 지나 해지의 효력이 발생하도 록 되어 있으나 이는 임차인이나 임대인이나 둘 다 기존 계약의 유효성을 묵시적으로 인정하고, 계약조 건을 변경하지 아니한 경우 둘 다에게 적용되는 것 이기에 3개월의 기간이 과하지는 않다. 그러나 제6조의3에서 계약의 갱신은 임차인의 적극적인 의사표시에 의한 강제 규정으로, 임대인 이 원하든 원치 않든 상관없이 지켜야만 하는 것이 다. 따라서 임차인이 갑작스럽게 변심하여 일방적으 로 계약해지 통보를 하는 경우 등을 감안하면, 해지 효력 발생기간으로 3개월은 짧다. 기본적으로 「주택임대차보호법」 제6조에서 계약갱신 기간을 임대차 기간이 끝나기 6~2개월 전 까지의 기간으로 설정해 두고 있으므로, 임차인의 계약갱신요구권에 의한 해지 통고의 효력 발생 기 간은 통보 후 6개월 정도가 적당하다고 본다. 최근 주택 매매가격과 전세가격이 떨어지니, 계약갱신요구권을 행사하여 계약갱신을 한 임차 인이 「주택임대차보호법」 제6조의2 제4항(3개월) 을 이용하여 해지 통고를 하고, 3개월 만에 보증금 을 반환을 요구하면서, “만약 보증금을 반환하지 않 으면 소송을 제기해 임차권등기 후 보증금액에 연 12%의 소송 지연이자를 청구하겠다”고 임대인을 압박하는 경우가 많다고 한다. 임대인은 다시 임차인을 구하려고 애쓰겠지만, 100%를 넘는 주택보급률과 전세가격이 하락하는 상황에서 새로운 임차인 구하기가 쉽지 않다 보니 임대인으로서는 어쩔 수 없이 급매매를 강요당하는 꼴이다. 계약갱신요구권에 의한 갱신 후 해지기간 3개 월은 결코 정상적이지 않다. 「주택임대차보호법」의 취지를 감안한다 하더라도 일방에게 너무 유리한 법 은 악용되기 쉽다. 임차인을 보호하되 그렇다고 임대 인에게 일방적인 불이익을 감수토록 해서도 안 된다. 계약갱신요구권에 의한 계약해지 기간을 해 지 통고 후 현행 3개월에서 6개월로 개정하는 것이 임대인에게도 적절히 대응할 시간을 주어 형평성을 맞추는 좋은 대안이 될 것이다. ┃ 법으로 본 세상 주목! 이 법률 25 2023. 05 vol.671
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