「주택임대차보호법」 제3조제4항에 의하면, “임차주택 의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규 정하고 있고, 우리 법원은 이를 종래의 임대인은 임대차 관 계에서 벗어나게 되고 그 보증금반환채무는 목적물의 양도 와 함께 양수인에게 면책적으로 이전되는 것으로 보고 있습 니다. 즉 “임대 부동산의 소유권이 이전되고, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금 반환채무 도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전되며, 따라 서 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다”고 해석하는 것입 니다(대판 1987.3.10. 84다카1114). 그러나 한편으로 우리 법원은 “임차인 보호를 위한 위 임대차보호법의 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승 계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실 을 안 때로부터 ‘상당한 기간’ 내에 이의를 제기함으로써 승 계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보는 것이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대 한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다”라고 판시한 바 있 습니다(대판 2022.9.4. 2001다64615). 따라서 귀 사안의 경우, 임차인이 임대주택의 양도 사 실을 알게 된 후 상당한 기간 내에 양도인, 즉 기존 임대인 에게 임대인의 지위가 승계되는 것에 대해 이의를 제기하면 서 임대기간이 종료될 때 임대주택의 반환과 상환하여 보증 금을 반환해 줄 것을 청구할 수 있다고 볼 것입니다. 또한 “임차주택이 임대차 기간 만료 전에 경매되는 경 우에는 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제 를 청구할 수 있고, 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경 우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평 의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다”고 본 판례(대법원 1996.7.12.선고 94 다37646판결)에 따라, 귀 사안과 같이 양수인이 사망하고 그 법정상속인 모두가 상속포기를 해버린 경우에는 공평의 원칙에 의해 임차인에게 즉시 해지권이 인정된다고 볼 수도 있겠습니다. 2021.7.1. 보증금 2억에 2년의 임대차계약을 체결한 후 전입신고와 확정일자를 받아 지금까지 그 주택에 거주 중입니 다. 최근 계약기간 만료가 다가와서 임대인에게 갱신 거절 의사를 전달코자 연락했더니, 자신은 이미 부동산을 제3자에 양 도했으니 보증금 반환은 양수인에게 연락해 받으라고 하는 것입니다. 그래서 양수인 연락처로 연락을 했는데, 양수인은 건물을 양수한 직후 사망했고, 그 법정상속인들은 최근 법원에서 모두 상속 포기 결정을 받은 상태라며, 보증금을 받으려면 법원에 상속재산관리인 선임 신청을 한 후 그를 상대로 강제경매 를 하라고 했습니다. 이 말이 맞는지요? 임대인이 임대주택을 말없이 양도한 후 양수인은 사망하고 상속인은 모두 상속포기했는데, 보증금은 어떻게 받아야 하나요? 주택임대차 기존 임대인을 상대로 임대인 지위승계에 대한 이의를 제기하고, 보증금반환청구도 하는 것이 좋습니다. 무엇이든 물어보세요 26 법률고민 상담소
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