초고령사회 ‘빈집’ 양산, 시대에 맞는 ‘법 제도’ 혁신 필요하다 1. 들어가며 – 일본의 초고령화와 방치부동산 문제 최근 일본에서는 부동산의 사용 여부와 상관없이 소유권이나 관리책임을 ‘방기’하는 ‘방치부동산 (abandoned property)’이 사회문제로 대두되고 있다. 단순히 사용하지 않는 ‘유휴부동산(vacant property)’의 문제보다는 권리와 책임을 ‘방치’하는 부 동산 문제가 고령화율이 높은 지방을 중심으로 새로운 사회문제로 대두되고 있는 것이다. ‘빈집문제’로 대표되는 방치부동산은 주택이나 토 지가 제대로 관리되지 않아 황폐해지고, 그 결과 인접 한 토지나 주변 지역에 이르기까지 건물이나 토사의 붕 괴와 같은 직접적인 영향을 비롯해 환경, 치안, 방화, 방 재, 위생, 경관 등 다양한 지역문제를 일으키는 원인으 로 지목되고 있다. 일본의 빈집문제가 우리나라에서 주목받던 초기 에는 주요 발생 원인으로 인구감소나 고령화와 같은 인 구학적 요인과 고정자산세(재산세)가 거론되었다. 그러나 일본의 빈집 증가 원인이 인구요인에 의해 발생하는 것이라면, 일반적인 시장 원리에 따라 주택에 대한 수요가 줄었으니 공급도 줄어들면서 적정 수준의 주택만 시장에 남아야 할 것이지만, 빈집이 증가하고 있는 지역에서도 한편에서는 신규주택을 짓거나 새로 운 택지를 조성하는 현장을 많이 목격할 수 있다. 빈집이 늘어나고 있는데도 신규주택을 계속 공급 하는 이유가 무엇일까. 한편, 또 다른 주요 원인으로 고정자산세가 지목된 이유는, 일본은 세법상 주택이 없거나 철거한 나대지의 경우, 해당 토지의 세율이 최대 6배나 오르기 때문에 소유주가 주택을 철거하지 않고 방치하는 경향이 크기 때문이라고 설명했다. 그러나 필자가 현지에서 확인한 수많은 공터는 고 정자산세로 그 발생 원인을 설명할 수가 없었다. 집을 허물고 공터로 방치하면 세금이 6배 증가하는데, 공터 의 소유주는 왜 주택 철거 후 관리도 안 하고 방치하고 있을까. 고정자산세가 빈집 증가의 원인이 되려면 한 가지 전제조건이 필요하다. 부모가 사망해서 그 집을 상속받 은 상속인이 고정자산세가 부담스러워 빈집으로 방치 하는 상황이 성립되려면, 해당 부동산의 ‘등기’를 통해 소유권을 취득하는 법적 절차를 진행해야 새로운 소유 주에게 세금을 부과할 수 있다. 즉 상속인이 해당 부동산의 등기를 하지 않으면, 법적으로는 해당 부동산의 소유주가 아니기 때문에 세 금 납부 의무도 없어진다. 따라서 미등기 주택이나 토지는 빈집으로 방치되 든 공터가 되든 고정자산세와는 상관없는 일이 된다. 일본의 방치부동산 문제와 상속등기의무화제도 도입의 시사점 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 34
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