한 대항력 등에 관한 공시방법에 있어서도 불확실하고 가변성이 많은 주민등록이 아닌 등기제도를 채택하여야 하는 것은 임차인의 보호와 거래안정을 위한 가장 기본 적인 이념이라 아니할 수 없다. 다. 임차권 관련 등기제도의 문제점 현재 우리나라에서 임차권과 관련한 등기규정에 는 ①임대인과 임차인의 쌍방신청에 의한 「민법」 제621 조 규정의 임차권등기와 ②「주택임대차보호법」 제3조 의3에서 규정하는 임차권등기명령에 의한 임차권등기 가 있다. 임차권 등기명령에 의한 임차권등기는 임대차가 끝 난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 그를 법원의 집행 명령에 의하여 등기하면 주택의 인도 및 주민등록을 전 입한 때에 소급하여 대항력 및 우선변제권을 부여하는 제도다. 그런데 위 「민법」 제621조제1, 2항에서는 “부동산 임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대 하여 그 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 동 등기를 한 때에는 그때부터 대항력이 생긴다”고 규정 하고 있다. 그러나 이러한 쌍방신청에 의한 임차권등기제도는 강자인 임대인의 비협조로 인하여 거의 시행되지 못하 고 있는 실정이다. 또, 「주택임대차보호법」 제3조의3제1항에서는 “임 대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인 은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명 령을 신청할 수 있다.”, 동조 제5항에 “임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 경우에는 동 법에 의한 대항력과 우선변제권을 취득한다”라고 규정하고 있으 나, 동 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 그 임대차 가 끝난 후에야 신청할 수 있는 제도로서 그 이전의 임 대차에 대한 공시의 기능은 전혀 없다는 단점이 있다. 고, 확정일자 등 일정한 요건을 갖추면 대항력 및 우선변 제권을 부여하는 등 채권적 관계인 임대차에 대하여 물 권적 권리에 준하는 정도의 임차인 보호기능을 강화하 였다. 그러나 위와 같은 「주택임대차보호법」 상의 대항력 관련 공시방법으로 규정된 주민등록의 부실로 인해 동 법 시행 이후 피해 사례가 끊임없이 발생하고 있는 것이 현실이다. 부동산 가격하락 등에 따른 보증금 피해는 그 일부 에 국한되는 경우가 많지만, 공시방법인 주민등록의 부 실로 인한 피해는 바로 보증금 전액에 해당된다는 점에 서 더욱더 큰 피해를 낳고 있다. 나. 확실한 공시방법으로서의 부동산등기제도 부동산등기제도는 현재 부동산의 현황과 권리관계 등을 공적장부에 의하여 일반에게 공시함으로써 거래 의 안전 등을 도모함을 목적으로 하고 있으며, 부동산과 관련된 모든 거래와 계약은 등기부에 의한 공시를 토대 로 이루어지고 있다. 부동산등기제도는 「민법」 제186조에서 규정하는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등 기하여야 그 효력이 생긴다”는 물권득실변경원칙의 대 명제를 뒷받침하고 있는 제도로서 그 사회적 기능이 매 우 크고, 가장 강력한 공시방법이라 할 것이다. 특히 우리 국민의 재산 중 약 80%에 달하는 재산 이 부동산인 상황에서 그 거래와 계약 등에 있어 부동 산등기제도의 확실한 공시방법으로서의 기능은 매우 심 대하다고 할 수밖에 없다. 또한, 우리 사회에서 그보다 더 확실한 공시방법은 없기 때문에 기본적으로 부동산과 관련한 모든 거래·계 약 등은 부동산등기에 의한 공시가 가장 확실하고 원칙 적이라 할 수 있을 것이다. 어차피 「주택임대차보호법」에서 일정한 요건 하에 대항력 및 우선변제권을 인정하여 임차권의 물권화 현 상이 두드러지게 발전되고 있는 마당에 임차권과 관련 1 국토교통부 21년도 주거실태조사 결과. 35 2024. 03. March Vol. 681
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