25 2026. 4. April Vol. 706 법률고민 상담소 법으로 본 세상 「공인중개사법」은 개업공인중개사에게 중개대상물에 대한 확인·설명 의무를 부과하고 있으며(제25조제1항), 소 속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있습니다 (제15조제2항). 따라서 개업공인중개사와 중개보조원 모두 중개대상물에 대한 확인·설명 의무를 집니다. 구체적으로 ▵불법건축 사실을 확인하지 않은 경우, ▵건축물대장을 확인하지 않고 정상 건물이라고 설명한 경우, ▵불법 증축 사실을 알면 서도 설명하지 않은 경우, ▵중개대상물 확인·설명서에 이를 제대로 기재하지 않은 경우 등 고의 또는 과실로 설명 의무를 이행하지 않아 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 손해를 끼쳤다면, 중개보조 원은 물론 개업공인중개사도 그에 따른 손해를 배상할 책임이 있습니다. 불법 증축된 부분은 매도인도 매수인에게 고지할 의무가 있으나, 「공인중개사법」 제25조 제1항에 따라 개업공인 중개사와 중개보조원이 설명해야 할 이용제한사항에 해당하기 때문에 이를 설명하지 않은 것은 명백한 의무 위반입 니다. 이 사례에서 중개보조원은 불법 증축 사실을 알면서도 "문제없다"고 설명했으므로, 이는 명백한 설명 의무 위반 입니다. 따라서 철거명령 및 이행강제금으로 인한 손해에 대해 중개보조원뿐만 아니라 개업공인중개사와 공제조합 을 상대로도 철거 비용 및 이행강제금 상당액의 배상을 청구할 수 있습니다. 아울러 매도인에게도 고지의무 위반 또는 하자담보책임을 함께 물을 수 있습니다. 다만, 매수인이 무단 증축 사실 을 이미 알고 있었음에도 이를 직접 확인하는 주의의무를 게을리했다고 보아 매수인의 과실을 일부 인정한 판례도 있습니다. 따라서 건물을 매수할 때에는 사전에 건축물대장의 위반건축물 표시 여부를 반드시 확인하고, 의심스러운 경우에는 관할 시·군·구청 건축과에 문의하여 불법 건축물 여부를 확인한 후 계약 여부를 결정하는 것이 바람직합니 다. 전원주택으로 사용할 집을 부동산중개업소를 통해 소개받았습니다. 실제 건물의 면적이 등기사항증명서와 건축 물대장에 기재된 면적보다 훨씬 넓은 것을 확인하고는 혹시나 하는 마음에 계약을 망설이자, 중개보조원이 “이 지역 의 주택들은 다 증축해서 사용하고 있기 때문에 괜찮다”고 장담했습니다. 그 말을 믿고 주택을 매수했는데, 얼마 지나지 않아 관할 시청으로부터 불법 증축된 부분이 있으니 철거하라는 명 령을 받았고, 얼마 후 이행강제금까지 부과되었습니다. 중개보조원의 말만 믿고 주택을 매수한 것인데, 이러한 결과 에 대해 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있는지요? 중개보조원 잘못은 공인중개사의 책임이기도 하므로, 중개사 및 공제조합에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중개보조원 말을 믿고 매수한 주택에 철거명령이 내려졌는데, 공인중개사에게 책임을 물을 수 있나요? Q . A . 민사 법무사(전북회) 박기태
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