57 2026. 4. April Vol. 706 실행하였다. 이후 채무자 ‘을’은 10여 년간 원리금을 성실히 상 환하였으나, 2023년부터 연체가 시작되었다. 결국 새마을금고는 2023.5.30. 이 사건 건물에 대해 임의 경매를 신청하였는데, 여러 차례 유찰되어 최저 매 각가격이 피담보채권액에도 미치지 못하는 상황에 이르렀다. 손실을 최소화하고자 새마을금고는 직접 경매에 응찰하였고, 2024.8.6. 낙찰받아 소유권을 취득하였다. 임의경매가 개시되자 임차인 ‘갑’은 경매 법원에 2011.1.31.자 임대차계약서를 근거로 임대차 보증금 30,000,000원에 이 사건 건물 중 일부를 임차하였 다고 주장하며 권리신고 및 배당요구신청을 하는 한 편, 2023.7.24. 임차권등기명령신청을 하여 임차권 등기를 마쳤다. 나아가 2024.10.15. ‘을’을 상대로 임대차보 증금반환 청구소송을 제기하여, 임대차보증금 30,000,000원 중 연체 차임을 공제한 나머지 21,473,340원을 지급하라는 승소판결을 받아냈다. 한편, 새마을금고는 2024.2.13. 근저당권 설정 당 시 ‘을’로부터 제출받은 제1계약서상 임대차 보증금 이 10,000,000원임에도 불구하고, 갑이 권리신고 및 배당요구 시 제출한 계약서(이하 ‘제2계약서’)에 는 30,000,000원으로 기재되어 있다는 점을 근거 로 경매 법원에 배당배제신청서를 제출하였다. 그러나 배당절차에서는 갑이 2010.10.22. 사업자 등록을 마치고 2011.1.31. 이 사건 건물을 점유한 사 실이 인정되었고, 확정일자를 받지 않아 배당은 받 지 못하였으나 갑의 사업자등록일과 점유 개시일이 근저당권설정일인 2013.10.16.보다 앞서는 것으로 판단되어 갑의 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙 찰자인 새마을금고가 인수하는 것으로 정리되었다. 이에 갑은 새마을금고를 상대로 2024.10.15. 임대 차보증금 반환청구소송을 제기하였다. 갑의 주장은 크게 세 가지였다. 첫째, 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 사업자 등록과 임차권등기까지 마쳤으므로 대항력이 있다 는 것, 둘째, 전 소유자 ‘을’을 상대로 한 보증금 반 환청구소송에서 승소하였으므로 새마을금고는 변론 종결 후의 승계인으로서 보증금 반환 의무를 부담한 다는 것, 셋째, 사업자등록 시 도면을 제출하지 않았 더라도 임차권등기에 임대차 범위가 기재되어 있으 므로 대항력이 있다는 것이었다. 소송이 제기되자 새마을금고 담당자(이하 ‘금고담 당자’)가 필자를 찾아왔다. 그런데, 금고담당자로부 터 갑의 소장 부본과 관련 서류를 받아 검토하는 과 정에서 제1계약서와 제2계약서 사이에 아래 <표1> 2. 사건의 전개 - 갑의 보증금반환 청구와 첫 번째 위임 나의 사건 수임기 현장활용 실무지식 구분 제1계약서 제2계약서 계약일자 2011. 1. 4. 2011. 1. 21. 계약기간 2011. 1. 4.부터 24개월 2011. 1. 31.부터 24개월 임차할 부분 2층 23㎡ 없음 임대차 보증금 10,000,000원 30,000,000원 월 임대료 200,000원 400,000원 임대인 주소 ○○동 169-18 도시주택 3차 ○동 ○○○호 ○○동 373 ○○탑스빌 ○○○○호 <표 1> 제1계약서와 제2계약서의 불일치 항목 비교
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