33 2026. 7. July Vol. 709 법률고민 상담소 법으로 본 세상 임대차 계약서 제5조는 원상회복 의무와 보증금 반환 의무를 동시이행으로 명시하고 있습니다. 「민법」 제536 조에 따라 임차인이 원상회복을 이행하지 않는 한 해당 공제액 범위 내에서는 보증금 반환 이행기가 도래하지 않 으며, 지연손해금도 발생하지 않습니다(대법원 95다54693). 「민법」 제654조·제615조 및 대법원 판례(2017다268142)에 따르면, 임차인은 임대 당시 상태로 원상회복해야 합니다. 방치된 인테리어 시설물은 ‘통상적 마모’가 아닌 임의 설치물이므로 임차인의 철거 의무가 발생하며, 전문 철거업체 비용 공제는 법적으로 정당합니다. 한편 상하수도요금 채권에는 「민법」 제163조에 따른 3년 단기 소멸시효가 적용되어 시효가 완성된 부분은 공 제할 수 없습니다. 다만 「민법」 제495조에 의하여 소멸시효 완성 전 상계적상에 있었던 채권은 여전히 상계할 수 있습니다. 이 사안처럼 임대 기간이 9년 이상인 경우 발생 시점에 따라 시효 완성 여부가 달라지므로, 청구 내역별 로 발생일을 확인하여 공제 가능한 범위를 정확히 특정하는 것이 중요합니다. 임차인이 SNS로 스스로 공제를 인정했다가 번복한 것은 「민법」 제2조 신의성실 원칙에 반합니다. 「소액사건심 판법」 제5조의3에 의한 이행권고결정은 충분한 심리 없이 발령될 수 있으므로, 임차인이 불리한 자료를 제출하지 않은 채 받아낸 이행권고결정에 대해 이의신청을 통해 정식 재판에서 위 자료들을 제출하여 다툴 수 있습니다. 적법한 공제액 합계 1,850만 원을 미반환 보증금 1,900만 원에서 차감하면 실질 반환 의무액은 50만 원에 불과 하므로, 나머지 청구는 이유 없어 기각될 것으로 보입니다. 저는 전북특별자치도 무주군 소재 2층 건물의 임대인입니다. 2016년 9월 임차인과 보증금 7,000만 원, 월 차 임 30만 원으로 임대차 계약을 체결하고, 2018년 9월 보증금 7,350만 원으로 증액하였으며, 2020년 9월 법정 갱신이 이루어졌습니다. 임차인은 2025년 6월 30일 퇴거하면서 약 9년 9개월간 현대자동차 대리점 영업을 위해 설치한 인테리어 시 설물과 집기류 일체를 원상회복하지 않고 방치하였습니다. 임대차 계약서 제5조는 원상회복 의무와 보증금 반환 의무를 동시이행으로 명시하고 있습니다. 저는 보증금 합계 5,450만 원을 단계적으로 반환하였고, 잔액 1,900만 원은 원상회복 철거비, 미납 상하수 도요금, 전기료 등 합계 1,850만 원을 공제해야 하므로 반환하지 않았습니다. 임차인도 2026년 3월 6일 SNS로 “철거업자 보냈으니 처리 후 보증금에서 1,500 정리하겠습니다”라고 하여 공제 자체는 인정한 바 있습니다. 그럼에도 이러한 대화내역 등 자신에게 불리한 자료는 법원에 제출하지 않은 채 유리한 자료만 선별하여 이행 권고결정을 받아냈습니다. 저의 공제 주장이 법적으로 인정받을 수 있을까요? 원상회복 미이행 시 비용 공제는 정당하며, 이행권고결정에는 이의신청으로 대응할 수 있습니다 원상회복도 안 한 임차인이 보증금 전액 반환 이행권고결정을 받았습니다. 원상회복비 공제가 인정될까요? Q . A . 상가임대차 법무사(전북회) 김충식
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=