1) 이 글은 “장경석, 「부동산 분양대행제도 개선을 위한 쟁점과 과제」, 『이슈와 논점』, 제2065호, 2023.2.28.”의 내용을 일부 수정한 것이다. 2) 박정하 의원ㆍ허종식 의원ㆍ박영순 의원ㆍ국회입법조사처ㆍ한국부동산분석학회ㆍ한국부동산분양서비스협회 공동주최 「전세사기 등 소비자 피해 예방을 위 한 분양대행 제도개선 입법공청회」 , 2023.1.11., 박정하 의원ㆍ허종식 의원ㆍ소비자주권시민회의ㆍ전세사기깡통전세 피해자 전국대책위원회ㆍ한국부동산분 양서비스협회, 「전세사기 등 소비자피해 예방을 위한 제도개선 간담회」, 2023.9.20. 등 3) 「건축물의 분양에 관한 법률」에서는 분양을 “분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것”이라고 규정하고 있다. 4) 대법원 1996.1.26.선고 94다30690판결 참조 5) 변서경, 「소비자 피해예방을 위한 부동산 분양대행 제도개선」, 위 「전세사기 등 소비자 피해 예방을 위한 분양대행 제도개선 입법공청회」 , 2023.1.11. 6) 국토교통부는 2018.4.26. 구 「주택공급에 관한 규칙」 제50조제4항에 따라 청약 관련 업무를 사업주체가 직접 수행하거나 「건설산업기본법」에 따른 건설 업 등록을 한 자가 대행하도록 규정하고 있는 것을 근거로 ‘무등록 분양대행업체의 분양대행 업무 금지’ 공문을 통해 건설업 면허가 없는 업체는 분양대행을 하지 못하도록 조치하였다. 이에 대해 분양대행업자들은 분양대행 업무를 수행하기 위해 이와 별 관계가 없는 건설기술자를 고용해야 하는 혼란이 발생하였 다. 2019년 「주택법」과 「주택공급에 관한 규칙」 개정을 통해 건설업자 이외의 자도 분양대행업을 할 수 있도록 하였으나, 여전히 분양대행업과 주택건설사업 자, 건설업자, 정비사업전문관리업자, 부동산개발업자의 업무는 별 관련이 없다는 인식이 있다. 부동산은 고가의 재화이므로 신축 부동산의 분양 은 이를 소비하는 국민의 재산권과 긴밀하게 연계되어 있어 소비자의 보호가 필요한 영역으로 인식된다. 나. 분양대행업 건축물의 분양대행업은 건축시행사 또는 시공사 와 분양대행업체 간 위·수탁계약을 통해 이루어지는 「민법」 상 대리행위다. 즉, 분양대행은 “분양을 위임받 은 대리인이 광고를 내거나 그 직원 또는 주변의 부동 산중개인을 동원하여 분양사실을 널리 알리고, 분양사 무실(견본주택)을 찾아온 사람들에게 분양가격, 교통 등 입지조건, 용도, 관리방법 등 분양에 필요한 제반 사 항을 설명하고 청약을 유인함으로써 분양계약을 성사 시키는 것”이다.4 실제 분양대행업은 건축물을 건축한 시행사 또는 시공사가 분양대행업체와 분양 사무에 대한 위임계약 을 체결하여 분양성과에 따른 수수료를 지급받는 형태 로 영위되고 있다. 국내에는 분양대행업 시장규모가 집계되고 있지 않지만, 변서경(2023)에 따르면, 전국의 분양대행업체 수는 약 2,000~2,800개이고, 종사자 수는 약 4.6만~6.5 만 명이며, 분양대행업체의 규모는 40명 미만 업체가 전 체의 83%를 차지해 영세한 것으로 추정되고 있다.5 03 분양대행업 관련 규정 현행법상 부동산 분양대행업 자체에 관한 법적 정 의는 없으나, 「주택법」에 분양대행자에 관한 규정이 있 다. 부동산가격이 급등하던 시기인 2019.4.23. 「주택법」 개정을 통해 주택건설사업 주체는 주택 공급 업무의 일 부를 분양대행자(주택건설사업자, 건설업자, 정비사업 전문관리업자, 부동산개발업자, 법인 개업공인중개사) 에게 대행할 수 있도록 하고, 분양대행자에 대한 교육 실시 등 관리 의무를 지도록 하였다(「주택법」 제54조의 2 신설).6 국토교통부는 2019.11.1. 「주택공급에 관한 규칙」 을 개정하여 분양대행자의 업무, 분양대행자에 대한 교 육을 규정하였다. 이 규칙에 따르면 분양대행자가 수행 하는 업무는 주택공급 신청자가 제출한 서류의 확인 및 관리, 입주자 자격의 확인 및 부적격 당첨 여부 확 인, 당첨자·부적격당첨자의 명단관리, 주택의 공급계약 체결에 관한 업무, 기타 이와 관련된 상담 및 안내다. 또, 주택건설사업 주체는 분양대행자가 위 규칙 에서 정한 절차와 기준에 따라 분양대행 업무를 수행 하는지 감독하도록 하였다(제50조의2제2항 및 제4항). 2019.12.31. 국토교통부 고시로 「분양대행자 교육에 관 한 규정」도 마련되어 시행 중이다. 다만 동 교육은 입주 자모집 1년 이내 1일 8시간만 시행하면 되므로, 분양대 행자의 전문성 제고에는 부족함이 큰 것으로 보인다. 이러한 분양대행자 교육은 전적으로 주택건설사 업 주체가 실시하고 관리 감독하도록 하고 있어 공적인 책임은 없다. 그것도 「주택법」 적용을 받는 주택 분양대 행에 한정되어 있다. 즉, 주택 이외의 분양 가능한 일반상가, 지식산업 ┃ 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 37 2023. 11 vol.677
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