24 귀 사안과 같은 경우는 점유이전금지가처분을 신청해 둔 후, 임차보증금 반환청구 또는 건물인도소송을 진 행하면서 상대방 상황을 봐가며 강제집행 절차를 밟으셔야 합니다. 먼저 가처분이 필요한 이유입니다. 우리나라 민사소송은 소송 도중 당사자가 바뀌는 것을 허용하는 ‘소송승 계주의’를 따릅니다(「민사소송법」 제81조, 제82조). 건물인도소송 중 상대방이 점유를 넘기면, 이를 모르고 받 은 확정판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않을 수 있어, 점유이전금지가처분으로 당사자를 고정한 뒤 14일 이내 가처분 집행에 들어가야 합니다(「민사집행법」 제301조, 제292조 제2항). 다음은 보증금 문제입니다. 임차인이 “보증금에서 월세를 공제하라”고 해도 임대인이 따를 필요는 없습니 다. 임차보증금은 계약 해지 후 명도가 끝날 때까지의 손해배상까지 담보하므로 연체 차임 변제에 당연히 충당 되는 대상이 아니기 때문입니다(「민법」 제476조 내지 제479조). 보증금이 남아 있어도 차임이 2기분 이상 연체 되었다면 건물인도소송을 진행하실 수 있습니다. 그리고 밀린 월세를 받으려면, 명도가 끝나 정산하는 시점에, 그때까지 밀린 월세와 손해배상액을 임대인이 계산해 보증금에서 먼저 공제하고 나머지만 임차인에게 돌려주면 됩니다. 다만 연체 월세가 보증금을 초과하는 경우, 그 초과분은 보증금만으로는 받을 수 없습니다. 이때는 건물인도청구와 함께 밀린 차임 지급청구도 함께 하여 판결(집행권원)을 받으신 뒤, 그 판결을 근거로 임차인의 급여나 예금 등 다른 재산에 대해 압류·추심 등 강제집행을 진행하셔야 실제로 받아낼 수 있습니다. 마지막으로, 법치주의 원칙상 임대인은 스스로 권리를 실현해서는 안 됩니다(예외적으로 「민법」 제209조, 「형법」 제23조). 무단으로 세입자의 주거에 들어가면 주거침입죄(「형법」 제319조)가, 남은 짐을 정리하면 재물 손괴죄(「형법」 제366조)가 성립할 수 있으므로, 반드시 집행권원을 확보한 뒤 인도집행을 하고, 남은 짐은 집 행관을 통해 압류·환가·배당 절차로 처리하시기 바랍니다. 저는 임대인으로 2024년 7월부터 서울 소재 단독주택 일부(전용면적 23㎡, 102호)를 임대차 기간 6개월, 보 증금 300만 원, 월차임 70만 원으로 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 임차인이 4개월 차부터 월세를 입금하 지 않아 해지를 통지하고 월세를 독촉했으나, 임차인은 “걱정 마시라”는 말만 하며 계속 연체를 이어갔습니다. 그러던 어느 날 임차인이 이삿짐 트럭에 짐을 싣는 것을 보고 “월세를 내고 가라”고 했더니, “중고 사이트에 물 건을 파는 것”이라고 하고는 그대로 이사를 갔습니다. 세간살이는 대부분 그대로 있기에, “밀린 월세와 열쇠를 달 라”고 했으나 외려 “이사비를 달라”고 합니다. 어떻게 하면 102호를 인도받고 밀린 월세를 받을 수 있을까요? 주택은 가처분과 인도소송, 밀린 월세는 보증금 우선 공제 후 별도 집행을 통해 받을 수 있습니다. 주택임대차 A . 세입자가 짐을 남긴 채 몰래 이사를 가버렸는데, 건물 인도와 밀린 월세는 어떻게 받아야 하나요? Q . Law Counselor 법률고민 상담소
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