구분소유자의 대지사용권과 대지권등기 / 안갑준 119 다. 규약에 의한 일체성원칙의 적용 배제 전유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙이 채용되어 있다 하더라도, 이 원칙을 모든 구분소유관계에 예외 없이 적용하는 것이 타당하지 아니할 경우가 있을 수 있 다. 따라서 집합건물법 제20조제2항 단서는 예외적으로 규약에 의하여 위 일체성원 칙의 적용을 배제할 수 있도록 규정하고 있다. 여기서의 규약은 분리처분을 가능하 게 하는 규약을 의미한다. 법정대지에 대한 대지사용권을 전유부분과 분리 처분할 수 있도록 하려면 정면으로 분리처분가능규약을 설정하여야 한다. 하지만 규약상 대지에 대하여 분리처분을 할 수 있도록 하려면, 규약상 대지의 설정을 내용으로 한 규약을 폐지하면 족하다. 전유부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정 증서로써 규약에 상당하는 것을 정할 수 있다(법 제20조제4항, 제3조제3항). 일체성의 원칙에 의하여 대지사용권의 일부만을 양도할 수 없다. 그러나 분리처분 가능규약의 설정에 의하여, 대지사용권의 일부(예, 1동 10개의 전유부분 중 2개 부 분만을 분리처분 할 수 있도록 하는 규약설정)만을 양도가 가능하도록 하는 규약의 설정은 가능하다. 건물 대지의 일부를 타인에게 양도하기 위해서는 그 일부를 분할 하여 간주규약대지로 한 후에 간주규약을 폐지하여야 한다. 그러나 분할된 부분을 수용하고 수용으로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는, 우선 대지권에 대한 건물의 표시변경등기(대지권말소)를 신청하여야 한다. 다만 이 경우에는 그 분할된 토지에 관한 간주규약을 폐지하거나 분리처분가능규약을 작성할 필요는 없다.27) 라. 분리처분금지에 위반된 처분의 효력 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없는 경우에 일방만에 대하여 행 하여진 처분은 무효이다.28) 따라서 분리처분의 상대방은 그 권리를 취득할 수 없 다. 그러나 거래안전의 보호차원에서 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하 면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(법 제20조제3항). 법문상으 로는 ‘선의’만을 그 요건으로 하고 있지만, 해석론으로서는 ‘무과실’까지 요구하는 27) 등기선례요지집 Ⅵ 254항(1999. 3. 5. 등기 3402-219 회답) 28) 우리 집합건물법은 명시적 규정이 없으나, 일본의 건물구분소유법 제23조는 이를 명시적으로 규정하고 있다.
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