발 간 사 2022년은 업계의 오랜 숙원사업이었던 본직본인확인제의 첫발을 뗀 「부동산등기규 칙」이 개정되어 7월 1일부터 시행됨으로써 등기의 진정성 강화와 법무사의 역할 활성 화를 위한 첫발을 내딛을 수 있는 한 해가 될 것으로 봅니다. 아울러 법제연구소에서 또 하나의 결실을 맺게 된 점을 매우 기쁘게 생각합니다. 대한법무사협회 법제연구소에서는 2010년 3월에 「법무연구」 창간호를 발간하여 전문 연구자료집으로 자리매김을 위한 의미있는 발걸음을 시작하여 올해 제9권을 발행함으 로써 법무사 회원들에게 업무향상은 물론 수준 높은 법률서비스를 제공하는 역할을 지 속적으로 하고 있습니다. 법무연구에 수록된 논문은 법제도, 민사실무, 등기실무, 형사, 집행 기타 다양한 분야 연구자료로 법무사 뿐만 아니라 대학교수, 실무가들이 여러 영역을 넘나들면서 연구성 과를 정리한 연구성과물입니다. 이번 제9권에서도 각 분야별로 이론과 실무를 아우르는 연구논문 자료로 총 10편을 선정하여 실었습니다. 법무연구에 실린 연구논문이 실무에 도움이 되고, 전문성 고취에 기여할 수 있었으면 좋겠습니다. 앞으로도 대한법무사협회 법제연구소에서 이론과 실무를 바탕으로 현실과 호흡하고 의 미 있는 연구활동의 성과물들이 나와 법무연구가 더욱 발전해 나가게 되기를 기대합니다. 이 책의 발간을 위해 옥고를 제출해주신 집필자 여러분들과 바쁘신 가운데서도 발간 준비를 위해 애쓰신 편집위원님들, 그리고 제9권 발간을 주도하신 황정수 법제연구소장 님에게도 깊은 감사의 인사를 드립니다. 감사합니다. 2022. 3. 대한법무사협회 협회장 이 남 철
법 무 연 구 2022. 3. [제9권] 목 차 【법･제도･사회】 • 인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향····김대석 / 3 【민사법】 • 상가권리금의 회수기회 보호 - 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결과 관련하여 - ·· 이종만 / 39 • 의사능력유무의 판단기준에 관한 사례 고찰 - 하급심 판결을 중심으로 - ·· 황정수 / 63 【등기】 • 구분소유자의 대지사용권과 대지권등기· 안갑준 / 101 •「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」의 적용 대상과 등기관의 심사업무······정용안 / 173 • 동산채권담보의 등기실무상 문제점과 개선방안·············· 김효석 / 203
【민사집행】 • 파산절차가 민사집행 및 조세징수에 미치는 영향······· 엄덕수 / 221 • 비트코인을 둘러싼 제문제 – 강제집행의 시점에서 - ········· 박준의 / 255 【형사법】 • 형사절차상 무죄추정의 원칙과 행정기관의 통고처분··········이성진 / 293 【신탁】 • 신탁제도를 활용한 부동산자산의 승계··· 김광수 / 321 • 부 록·· 375 ※ 이 책에 수록된 내용은 필자의 개인적인 연구 성과이므로 대한법무사협회의 공식 입장과는 다를 수 있습니다.
LegaL affairs research 2022. 3. [Vol. 9] Table of Contents 【Law･system･society】 • Judicial impact of demographic changes on housing supply methods ·· Kim, Dae-seok / 3 【Civil Affairs Law】 • The protection of the opportunities for collecting the arcade premiums - The Supreme Court. May 16, 2019. In relation to the sentence 2017da225312 ruling - ···· Lee, Jong-man / 39 • A consideration of a case example regarding the judgment criteria of whether or not there is the mental capacity - Centered on the lower instance ruling - ·· Hwang, Jeong-soo / 63 【Registration】 • The right to use a site and the registration of the right to a site of the person holding a divided ownership ········Ane, Kap-joon / 101 • The subject of the application of 'The special measure law regarding the registration of the transfer of the ownership right of a real estate and the others of the like' and the work of the examination by a registration officer ····· Jeong, Yong-ahn / 173
• The problems in terms of the actual registration work of the movable bond security and a plan for the improvement ··Kim, Hyo-seok / 203 【The civil affairs execution】 • The influences of the bankruptcy procedure on the civil affairs execution and the tax collection ·· Eom, Deoxu / 221 • The many problems surrounding the bitcoin - From the viewpoint of coercive execution - ····Park, June-ui / 255 【Criminal affairs law】 • The principle of the innocence presumption in terms of the criminal affairs procedure and the notification disposition of the administrative organization ·· Lee, Seong-jin / 293 【Trust】 • The succession of the real estate asset utilizing the trust system ·· Kim, Gwang-su / 321 • Appendices ··· 375 ※ The contents put in this book are the author's private research findings, so they may be different from the official position of KABL(Korea Association of Beommusa Lawyer).
법무연구 제9권 【 법･제도･사회 】 인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 김 대 석 동국대학교 경찰사법대학 강사 법학박사
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 3 인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 김 대 석* 목 차 Ⅰ. 연구배경 Ⅱ. 국내 인구구조 및 주거시설 시장현황 1. 우리나라 인구구조 전망 가. 국내인구 현황 나. 장래인구 추계 다. 장래인구 분포 전망 2. 주거시설 시장 추이 가. 국가 전체의 주거시설 변화 추이 나. 지역별 주거시설 변화 추이 3. 주거시설 관련 정책 추이 가. 주거시설 정책 영향 요소 나. 인구구조 변화에 따른 주거시장 정책과제 방향 다. 주거시장에서 인구의 영향 4. 소결 Ⅲ. 인구구조 변화와 주거수요 특징 1. 인구구조의 변화에 의한 경제적 영향 가. 인구하락에 의한 생산감소 나. 주택가격 결정 인자로서 생산가능인구 2. 경제여건 변화의 주거시장의 영향 가. 주거시설 가격 변화 나. 코로나19가 부동산 시장에 끼친 영향 다. 부동산과 경기변동의 상관성 3. 소결(주거의 수요면에서의 특징) Ⅳ. 인구구조 변화와 주거시설 공급 1. 주거시설시장 지표 변화 가. 대도시 지역 주택시장 지표 특성 나. 도지역 주택시장 지표 특성 2. 가구구성원 감소와 주거시설 면적 가. 1·2인가구의 증가 나. 주거규모 3. 주거시설 공급 정책의 변화 가. 1인가구 현황 나. 노인가구의 증가 다. 청년1인가구와 노인1인가구의 특성 반영 주거공급 필요 4. 소결 Ⅴ. 결론 – 사법적 의미 및 사회주택 개념의 확대 필요
4 법무연구 제9권 (2022. 3.) Ⅰ. 연구배경 본 연구는 인구고령화에 의하여 촉발되고 있는 인구구조의 변화에 착안해 이 현상과 주거시설 소요변화와의 연관성에 기초를 둔다. 관련해서 향후 사법영역에서 주거시설의 소요변화가 그 공급 형태의 변화에 주는 영향을 검토하고 파생되는 문제에 대한 대응 책을 제안해 보고자 한다. 인구 고령화는 저출생과 사망력 감소와 밀접한 관계가 있다. 이러한 인구 고령화는 결국 인구구조의 변화를 낳고 그에 따라 주거시설의 소비형태에 변화를 줄 것이라는 점을 추측할 수 있을 것이다. 한편 통계청 국가통계포털(KOSIS)에서 출산력 실측치(1970-2015)에 의하면, 여성 1 명당 합계출산율은 1970년의 4.5명에서 1988년 서울올림픽 직전에는 1.5명으로까지 급감했다. 그 후 약간씩 상승하여 1992년 1.8명에 이르렀으나, 1992년 이후 경제사정 의 혼미와 IMF 금융위기 수습 과정에서 합계출산율은 계속 추락하게 된다. 2001년부 터 1.3명을 밑돌기 시작하면서 2008년에는 단군 이래 최악의 출산율 1.08명을 기록했 논 문 요 약 본 연구는 인구고령화에 의하여 촉발되고 있는 인구구조의 변화에 착안해 이 현 상과 주거시설 소요변화와의 연관성에 기초를 둔다. 관련해서 향후 사법영역에서 주거시설의 소요변화가 그 공급 형태의 변화에 주는 영향을 검토하고 파생되는 문 제에 대한 대응책을 제안해 보고자 한다. 인구 고령화는 저출생과 사망력 감소와 밀접한 관계가 있다. 이러한 인구 고령화는 결국 인구구조의 변화를 낳고 그에 따 라 주거시설의 소비형태에 변화를 줄 것이라는 점을 추측할 수 있을 것이다. 요컨 대 주거에 대한 관념의 변화를 유도할 수 있는 제도와 문화를 형성할 수 있는 다 양한 방법들을 시도하면서 사법적 영역에서 소유권의 객체이자, 재산으로 주거를 생각하는 태도의 전환을 유도할 필요가 있겠다. 주요 검색어 인구구조, 고령화사회, 인구소멸, 주택수요, 1인가구
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 5 다. 그 후 약간 개선이 있지만 2015년까지 1.3명을 넘지 못하고 있다. 한편, 출산력 예 측치(2015-2065)를 보면, 합계출산율이 2030년경부터는 1.3명을 초과하지만 2065년 까지 1.4명에 이르지 못할 것으로 전망된다.1) 이와 같은 우리나라의 출산율과 베이비붐 세대라고 할 수 있는 1955년생부터 1963 년생이 대규모로 65세 이상의 고령화 대열에 곧 합류하면 인구 고령화율은 여타 외국 에 비하여 매우 빠르게 진행되게 된다. 이로 인하여 고령층 인구의 주거수요에 새로운 양상이 보이고 있다. 즉 주거시설 면적, 소유, 사용의 측면에서 기존과는 다르게 나타나 는 변화가 관측되고 있다. 아울러 인구고령화와 함께 인구감소도 역시 주거시장에서 중 요한 변화 요인으로 작용할 것이다. 인구감소 추세에 따라 전국 단위로 인구소멸로 인 하여 거주하는 주민이 없는 지역이 증가할 것으로 예측되고 있다. 반면 수도권 등 일부 제한적 인구 밀집지역은 더욱 강한 인구유입 압력을 받고 있다. 이로 인하여 새로 사회 인으로 진입하는 청년층이 주거를 마련하는 데 부담은 더욱 가중되고 있다. 이에 본 연구는 인구고령화와 인구감소가 우리나라 인구구조에 어떤 변화 양상을 야 기하고 있는지를 살펴보고 이로 인한 주거시설의 공급시장에는 어떤 영향을 미치는지를 사법적 의미 툴로 분석해 보고자 한다. 본고는 먼저 II.에서 국내 인구구조 및 주거시설의 시장현황을 검토하고, III.에서 인 구구조 변화와 주거수요 특징을 살펴보고, IV.에서 인구구조 변화와 주거시설 공급방식 의 상관성을 살펴보고, V.에서 본고를 요약하고 시사점을 정리한다. * 동국대 경찰사법대학 강사, 법학박사 1) 한국의 출생아수(만명)와 합계출산율(여성 1명당) 추이: 1970-2050년
6 법무연구 제9권 (2022. 3.) Ⅱ. 국내 인구구조 및 주거시설 시장현황 1. 우리나라 인구구조 전망 가. 국내인구 현황 ⑴ 전국고령인구 현황과 전망 통계청에 따르면 우리나라의 65세 이상 고령인구는 2020년 들어 전체 인구의 15.7%인 812만 5천 명이라고 한다. 그러나 앞으로도 그 비중은 빠른 속도로 지 속적으로 증가하여 2025년에는 20.3%에 이를 것이라고 한다. 이는 우리나라가 이제 초고령사회에 진입하는 것을 의미한다. 이후 2036년에는 그 비율이 30%를 넘어서고, 40년 후인 2060년에는 43.9%에 이를 것으로 전망하여 인구구성 면에 서 우려스러운 상황이 될 것으로 전망된다. 한 예로 생산연령인구 100명이 부양 하는 고령인구를 뜻하는 노년부양비는 2020년 21.7명이나 2036년에는 50명을 넘고, 2060년에는 91.4명이 될 것으로 전망하고 있다.2) ⑵ 지역별 고령인구 현황 17개 광역지방자치단체 중 고령인구의 비율이 가장 높은 곳은 전남으로 2) http://kostat.go.kr 참조
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 7 23.1%,가장 낮은 지역은 세종으로 9.3%로 나타났다. 고령인구의 비율이 20%이 상을 초고령사회라고 정의되는 바 전남(23.1%), 경북(20.7%), 전북(20.6%), 강원 (20.0%)등 4개 지역이 2020년 현재 초고령사회에 진입된 상태이다. 그러나 아래 그림에서 보는 바와 같이 2030년에는 세종시가 14.8%로 제외되는 반면 그 외의 전 지역이 초고령사회로 진입하게 될 것이라는 전망을 하고 있다.3) 다음 항에서 향후 인구구조 변화 전망을 통계청 장래인구추계를 통해 좀 더 살펴보기로 한다. ⑶ 인구고령화에 따른 고령자 가구 증가 3) 통계청의 장래인구 특별추계(시도)(2017-2047)에 따름.
8 법무연구 제9권 (2022. 3.) 통계청 국가통계포털에서 보면 2020년 현재 우리나라는 65세 이상의 고령자 가구주의 구성비율이 전체가구 대비 22.8%인 464만 2천 가구로 집게 되고 있 다. 아래 그림에서 보는 바와 같이 고령자 가구의 증가추세는 빠르게 늘고 있다. 2047년이면 전체 가구 중 49.6%, 즉 절반의 가구가 고령자 가구가 될 것으로 내다보고 있다.4) 4) 통계청의 장래인구 특별추계(시도)(2017-2047)에 따름.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 9 나. 장래인구 추계 ⑴ 지역 단위별 장래인구 전망 우리나라 전체 인구 규모는 2028년을 정점으로 해서 지속적으로 감소할 것으로 전망 된다.5) 이와 같은 인구감소 전망은 현재 우리나라의 저출생과 관련되어 있으며, 저출생 은 평균수명 연장에 따라 인구 고령화로 연결된다. 인구는 국가와 지역을 구성하는 가 5) 통계청, 2019년 3월 통계자료 참조
10 법무연구 제9권 (2022. 3.) 장 근본적인 요소이므로 머지않은 장래에 인구감소 악화, 고령화의 심화로 지역구성원의 감소에 이은 소멸은 곧 지역의 퇴화 또는 소멸로 이어지는 악순환을 예상할 수 있다.6) 장래인구추계 변화(2020-2040년)7) ⑵ 지역 단위별 장래인구 전망의 필요성 인구 구조와 규모의 변화 예측은 미래의 지역 또는 국가의 각 종 계획의 필수 적 근거자료로 가 된다. 동일 지역 안에서는 물론 국토 전역에 대한 다양한 계획 수립에 실효성을 위해서는 인구의 변화에 대한 전망은 반드시 필요하다. 국토종 합계획 또는 도시·군기본계획 등 공간계획에서 장래의 인구를 예측하여 해당 지 역의 미래규모, 비전 등 세부계획을 수립할 필요가 있다. 인구감소의 추세를 파악 하는 일은 국토정책수립과정에서 필수선행 작업에 해당한다. 6) 이보경, 국토연구원 책임연구원, 2040년 장래인구 붙포 전망 연구-소지역(500m 격자) 단위 코호트 요인법을 적용한 국토의 장래인구 분포전망, 7면. 7) 민성희·변필성·김선희·차은혜, 국토계획 수립지원을 위한 인구분석 방법 연구, 국토연구원, 2016, 5면.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 11 다. 장래인구 분포 전망 ⑴ 국토지리정보원 격자 단위인구지표8) 국토지리정보원은 2018년 국토조사에서는 우리나라 전역을 포괄적으로 500m 격자 단위로 하여 전국을 41만 5,842개의 500m 격자로 구획하고 그 격자 내부 의 인구지표를 공표한바 있다.9) 즉 500m 격자 단위 인구지표는 격자 내에 주민 등록되어 있는 인구의 생년, 성별, 주소를 이용하여 각 인구지표를 생성하게 된 다. ⑵ 전국 단위 2040년 격자 단위 장래인구 추정 인구구조의 변화 등 인구분포의 변화를 유인하는 요소들에 의하여 2040년의 격 자 단위 인구분포는 격자 단위 전국평균 거주인구 수는 122명으로 추정한다. 그 중 최대 거주인구 격자 단위의 경우 1만 8,448명(인천광역시 남동구에 위치한 격 자)로 인구거주 편차가 극단적으로 큼을 볼 수 있다. 또한 단위 격자당 거주 인구 5인 미만인 경우를 인구과소지역으로 정의할 때 이와 같은 인구과소지역은 2020 년 총인구거주격자 중 25.09%에서 2040년에는 29.79%로 증가할 것으로 예상하 고 있다. 이와 같은 인구과소지역의 광범위한 증가는 향후 고령화 변수와 함께 장 기적으로 주거시설의 소요를 감소시키는 중요한 요인으로 작용할 것이다. 반면 핵 가족화와 1인가구의 증가에 의해 가구수는 증가할 수 있고 가구당 소득이 증가함 에 따라 오히려 주거시설 소요가 끌어올려 질 것이라고 보기도 한다.10) 2. 주거시설 시장 추이 가. 국가 전체의 주거시설 변화 추이 ⑴ 전국 광역지자체의 주택보급률11) 8) 국토지리정보원은 「국토기본법」 제25조 및 동법 시행령 제10조에 의거 국토조사를 실시하여 매년 격자 (100m, 250m, 500m, 1㎞ 등) 단위로 인구 및 건물 등 국토현황을 파악하고 통계로 공표하고 있다. 9) 민성희 외, 위의 글, 15면. 10) 김주영, 인구구조 변화가 공간정책에 미칠 영향에 대한 조사, 국회입법조사처, 2010.12. 4면.
12 법무연구 제9권 (2022. 3.) 통계청 자료에 따르면, 주택보급률이 2002년을 경계로 100%를 넘었고, 2008 년 기준으로 하면 서울이 93.8%인 것을 제외하면, 전국 6개 광역시의 주택보급 률은 104%~112% 수준을 볼수 있다.12) 이와 같은 주택보급률이 가지는 의미는 여러 각도에서 해석할 수 있겠으나 그 중 주거시설의 보급에 있어서는 많은 긍정 적인 변화가 있었음을 알 수 있다. 또한 2008년을 기점으로 이미 주택보급률은 추치상으로는 100%를 넘었기 때문에 이러한 주택보급률을 두고 보면 이제 물량 적 측면에서 주택수의 문제제기는 쟁점이 되지 않는다는 점을 알수 있다.13) 11) ■ 주택보급률 개념 ° 주택보급률은 일반가구수에 대한 주택수의 백분율(주택수/일반가구수×100)로 정의됨 - 일반가구수 : 보통가구수에서 비혈연가구와 1인가구를 포함한 가구수로 정의 - 주택수 : 인구주택총조사 결과를 기준으로 빈집을 포함하여 산정(다가구주택 구분거처 반영) * 당분간 시계열적 흐름을 파악할 수 있는 기존 주택보급률과 병행 사용 ° 기존 인구주택총조사가 시행되지 않는 연도의 주택보급률은 추계치를 발표하였으나 2015년 주택보급률부 터 매년 확정치를 발표(통계청 조사결과 활용) ■ 주택보급률 의의 ° 주택보급률은 특정국가 또는 특정지역에 있어서 주택재고가 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적지표 - 주택재고의 절대부족문제가 심각하여 왔던 우리나라는 주택재고확대라는 주택정책목표의 달성도를 나 타내는 주요지료로 활용됨 - 그러나 주택보급률 지표는 주택재고의 배분상태(자가보유율)나 거주상태(주거수준)을 보여 주지 못하는 한계 지님 ■ 주택보급률 활용도 ° 우리나라의 경우 주택공급확대 정책의 성과를 나타내는 지표로서 주택정책적 지표로 활용함 - 그러나 주택재고의 절대부족문제가 해결된 선진국에서는 주택보급률을 지속적인 정책지표로 사용하지 않고 분석목적 및 대상에 따라 국지적, 부분적, 간헐적인 주택보급률을 계산하여 활용하고 있음 12) 13) 김주영, 앞의 글, 13면. 여기서 주요 용어를 정하면, 주택보급률 : 주택수/일반가구수×100
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 13 출처 ; 국토교통부14) 출처 ; 국토교통부15) 주택수 : 인구주택총조사결과를 기준으로 빈집을 포함한 주택수 산정 - 총조사결과가 없는 연도는 당해연도 입주물량(사용검사받은 주택수)을 추계하여 더하고 멸실주택수를 감하여 산정 일반가구수 : 보통가구수 + 비혈연가구 + 1인가구 - 총가구에서 외국인가구. 집단거주가구를 감하거나 보통가구에서 1인가구. 비혈연가구를 더하여 산정을 의미한다. 14) https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1227 15) https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1227 최근 갱신일 : 2021. 1. 11(입력 예정일 : 2022. 1. 4)
14 법무연구 제9권 (2022. 3.) ⑵ 전국 광역지자체 주거 자가점유 비율 추이16) 주택의 물량적 공급상태를 보여주는 주택보급률은 지속적으로 매우 양호한 경 향을 보이고 있지만 주거의 자가점유율은 1970년대 63%, 1990년대 49.9%, 2005년도 55%, 최근 2015년도 51.9% 수준에 불과하여 자가 점유율 면에서는 이렇다할 성과가 보이지 않고 있다.17) 16) 통계청 「인구주택총조사」, 승인번호 : 10101,10102 https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1239 17) 김주영, 앞의 글, 5-6면.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 15 사회경제적 환경변화 지표로서 국민소득의 추이를 보면 아래 표와 같다.18) 이 와 같은 국민소득률 증가에도 불구하고 위에서 본 바와 같이 인구증가율의 감소, 더 나아가 인구고령화 등의 사회경제적 지표의 변화는 경제성장의 동력을 약화시 키는 요인으로 작용할 것이며, 주거시장 측면에서만 보더라도 향후 그 수효의 감 소 등을 유발하여 경기침체의 원인이 될 수 있다. 즉, 인구증가율과 소득증가율이 역관계를 이루면서 1인당 국민총소득이 증가하 18) https://www.index.go.kr/unify/idx-info.do?idxCd=4221 출처: 한국은행,「국민계정」, 통계청,「장래인구추계」 * 자료 : 한국은행, 「국민계정」 각 연도, 통계청, 「장래인 구추계(2017년 기준)」
16 법무연구 제9권 (2022. 3.) 여 소득증가율이 높아지고 있는 상황임에도 불구하고 향후 주거시설 소요 규모는 감소 될 것이라고 전망된다. 출처 : 통계청(2019) 「장래인구추계 2017-2067년」 中 중위추계 결과 나. 지역별 주거시설 변화 추이 ⑴ 광역단위 지역 주거시설 규모 변화 양상 아래 표19)에서 보면 광역지자체별 주택재고 현황을 통해 주거시장의 규모와 추이를 보면, 서울특별시와 기타 대도시 사이에 주택재고물량의 증가 폭의 차이 19) 송완영, 최영상, 유선영, 공공 데이터 연계를 통한 지방 주거환경 분석, 한국주택금융공사 주택금융연구원 연 구보고서19-호(19.12), 2019.12. 9면.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 17 가 매우 크게 나타남을 알 수 있다. 재고주택 증가추세는 전국 전역에서 공통된 현상이지만 특히 높은 증가율을 보인 곳은 제주도와 광주광역시, 울산광역시가 있다. 반면 표에서 보는 바와 같이 재고주택 증가율이 상대적으로 낮은 곳은 전 남과 전북이 해당된다. 전남과 전북의 경우 인구고령화 문제와 함께 주거시설의 공급도 활발하지 않은 것을 알 수 있다. ⑵ 지방 중소도시의 주거시설 규모 변화 양상 지방 중소도시의 주거재고 규모와 수요규모는 인구부분의 변화에 직접적인 영 향을 받는다. 지방 중소도시의 인구 양상 변화의 핵심은 인구증가, 인구감소, 인 구정체 지역이 선명하게 보인다는 점이다.20) 이와 같은 인구구조의 변화에 영향 을 받은 지방의 주거시설은 노후화가 빠르게 진행되고 있다. 특히 시군 단위 노 후주택비율은 지역별 상당한 편차를 보이고 있는데 이는 광역단위의 경우 노후주 택비율이 대체로 큰 편차를 보이지 않는 점과 대비된다.21) 주거시설 노후화 현상 은 그 수요변동과 관련이 있으며 이는 주거가격의 변동과도 연결된다. 통계청의 우리나라 장래인구 및 가구 추계에 의하면 가구수는 2043년까지 증가하는 양상 을 보이며, 아울러 1인가구와 비혼가구의 증가 등과 함께 주택수요 증가에 영향 을 미친다.22) 다만 이와 같은 증가는 2029년에 정점이 될 것으로 예상하고, 그 20) 송완영, 최영상, 유선영, 앞의 보고서, 5면. 21) 송완영, 최영상, 유선영, 위의 보고서, 12면. 22) 황남원·전성애, 인구고령화를 반영한 주택수요추계 및 주택가격의 장기전망, 75면.
18 법무연구 제9권 (2022. 3.) 후 주택수요의 감소 주거시장 가격 하락에 직접 영향을 줄 것으로 본다.23) 3. 주거시설 관련 정책 추이 가. 주거시설 정책 영향 요소 ⑴ 인구소멸 지역별로 노후주택 비율이 증가하고 빈집의 급격한 증가율이 증가하고 있어 이와 같은 양상이 지역의 위축을 가져오고 그 영향으로 주거시설의 수요에 직접적인 영향 을 주게 된다. 이런 악순환은 아직 인구소멸이 있기 전임에도 발생하고 있는 현상이 고, 본격적으로 인구소멸이 있게 될 경우 인구 비거주 지역에서 발생하는 빈집의 문 제가 현안이 될 것이고 전체적인 주거시설 공급방식에 대한 고민이 필요하게 된다. 따라서 지방소멸 등 주거환경변화 관련 데이터로서 인구이동, 출생, 사망 등 인 구 관련 자료와 주택가격, 주택거래량 등 주택시장 관련자료 그리고 빈집의 분포 나 신규 아파트공급량 등 요소들에 대한 정보를 통해 인구소멸 시기를 예측하면 서 이에 대응하는 주거시설 공급정책을 마련할 필요가 있다. 23) 황남원·전성애, 위의 책, 75면.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 19 ⑵ 빈집비율 아래 그림24)에서 보는 바와 같이 인구감소라는 상황에서 빈집 비율이 상대적 으로 높게 측정되는 곳으로 광역단위에서는 부산, 전남이 두드러져 지역침체 위 험신호를 보이고 있다. 그리고 경북과 전북 역시 위험 상황임을 볼 수 있다. 이 와 같은 현상은 기초 지방자치단체를 기준으로 보면 지역침체 위험 상황에 놓인 곳이 수적으로 더 많이 관찰되고 있다. ⑶ 노령인구 비율 인구구조의 변화로 노령인구가 증가하는 것은 주거수요 규모를 축소시키는 한 요인이 될 수 있다. 아래 그림25)에서 보는 바와 같이 전국 광역단위는 물론 기 초단위 지자체의 노령인구 비율은 급속히 늘어가고 있는 현상은 공통적이다. 가 장 심각한 지역은 전남으로 노후주택비율이 60%를 넘고 노령인구비율 역시 20% 를 넘는 모습이다. 24) 송완영, 최영상, 유선영, 위의 보고서, 23면 참조 25) 송완영, 최영상, 유선영, 위의 보고서, 25면 참조
20 법무연구 제9권 (2022. 3.) 특히 시군구 단위로 내려가면 노령인구 비율과 노후주택비율의 분포는 더욱 심각 하게 높은 상태임을 알 수 있다. 고흥, 의성 신안, 군위 등 일부 기초자치 단체의 경우 노후주택 비율이 80%를 넘는 가하면 노령인구 비율 역시 35% 이상으로 이는 지역침체의 중요한 요인으로 작용하게 된다. 문제는 이와 같은 노령인구는 향후에 도 계속 그 비율이 증가할 것이라는 점이다. 이와 같은 노령인구의 증가는 지역의 경기침체로 이어지고 이는 결국 주거시설 시장에서 정책 형성에도 영향을 미친다. 나. 인구구조 변화에 따른 주거시장 정책과제 방향 ⑴ 인구구조변화와 경제 인구는 생산과 납세의 원천으로 기능함과 아울러 부양의 문제와 직결된다. 때 문에 인구는 너무 과다한 것도, 너무 과소한 것도 모두 문제가 된다. 일반적으로 인구 규모와 경제 성장이 서로 상승작용을 했던 것은 현재까지는 사실이다.26) 이 는 다시말해 경제가 성장하면서 부양능력이 높아지면 인구가 늘어나고 늘어난 인
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 21 구는 다시 생산 증대를 이루는 식이었다.27) 다만 이와 같은 지금까지의 순환은 이제 불가능할 것이라는 전망이 많다. 그 이유는 인구구조의 변화가 고착화 되고 있다는 점이다. 인구가 지속적으로 감소하게 되면 유년인구가 줄어드는 반면 노 령인구가 늘어나게 되어 노동력 공급부족과 사회복지비용 증가 등의 어려운 문제 가 야기 되는 순환이 발생하여 경제 성장보다는 복지비용의 증가로 국가에는 부 담으로 작용한다. 결국 인구의 연령구조 변화는 경제에 있어서는 마이너스의 기능을 하게 될 것 이다.28) 따라서 고령화로 인한 경제성장의 둔화를 극복하기 위해서 먼저 해야할 일은 인적자본의 체화를 통한 노동자 일인당 생산성을 증가시키고 아울러 고령인 구의 경제적 활용방안을 적극 강구해 나가야할 것이라는 점이다.29) ⑵ 노령인구 비중, 노년부양비율과 노동생산성 아래 그림30)에서 보는 바와 같이 노년부양비율 충격이 고용률, 노동생산성에 미치는 영향은 대체로 통계적으로 유의한 결과는 없는 것으로 분석되었다. 26) 최경식, 인구구조변화와 경제성장과의 관계분석-한국의 ‘고령화사회’를 중심으로-, 협동조합경영연구 27권 0 호, 2002 27) 최경식, 위의 글, 56면. 28) 최경식, 위의 글, 56면. 29) Simon, C., “Human Capital and metropolitan Employment Growth”, Journal of Urban Economics, 43, pp. 223-243, 1998. Jaffe, A., M. Trajtenerg and R. henderson, “Geographic Localization of Knowledge Spillovers as Evidenced by Patent Citation”, Quarterly Jorurnal of Economics, 108(3), pp. 577-598, 1993. . Lauch, J. E., “Productivity Gains from Geographic Concentration of Human Capital : Evidence from the Cities”, Journal of Urban Economics, Vol. 34, pp. 280-400, 1993. 30) 박하일, 박창귀, 우리나라의 인구구조 변화와 정책과제, 한국경제의 분석 제23권 제2호, 2017.8. 69-71면,
22 법무연구 제9권 (2022. 3.) 한편 노인인구비중의 부담이 고용률과 노동생산성에 미치는 상관관계에 있어서 상호 영향관계가 적은 것을 알 수 있다.31) 다만 인구고령화로 인하여 노동생산성 에는 부정적 영향을 미치는 것은 사실이므로 이 부분을 극복하기 위한 대책이 필 요할 것이다. 즉, 고령층 노인이라고 하더라도 과거와는 달리 신체적 정신적 능 력이 잘 유지되고 있는 경우가 많다. 따라서 고령층 인구를 생산활동에 적극 활 용할 수 있도록 할 필요가 있다. 31) 박하일, 박창귀, 위의 글, 70면.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 23 다. 주거시장에서 인구의 영향 인구변화는 방향성을 가지고 있으며 장기적인 시계열에서 서서히 이루어지는 경 향이 있다. 우리나라의 경우도 2012년 합계출산율이 1.0을 턱걸이한 이후로 지속 적으로 낮아지는 경향을 보이고 있으며 그 속도는 여타의 나라에서 볼 수 없었던 속도라는 것에 심각성이 있다.32) 즉 인구수의 변화, 연령별 인구구조의 변화, 가구 의 규모의 변화 등은 주거 등 부동산 수요에 영향을 미치는 것으로 이에 대한 현 황의 분석을 통해 주거시장의 정책방향을 결정하게 된다. 이와 같은 지표의 역할 을 하는 인구구조의 패턴에서 인구감소의 패턴이 형성되었을 경우 이러한 패턴의 방향을 바꾸기 위해서는 중장기적 관점에서 유아 보육환경 개선 등 획기적인 정책 을 동원하지 않으면 힘들다는 점이 어려운 부분이라고 할 것이다.33) 4. 소결 우리나라는 2016년 총인구 중 생산가능인구 그룹인 15세부터 65세까지의 규모가 정점을 찍은 이후 계속 하강형세를 이루고 있다. 이와 같은 인구의 하강 국면은 부동 산 시장만을 두고 볼 경우에도 부동산 수요의 감소로 부동산경기침체의 원인이 되고 있다. 이 중 부동산을 주거시설로만 한정하더라도 인구구조의 변화는 주거시설에 대 한 수요가 줄어들고 있는 상황이라고 하겠다. 이러한 주거시설의 수요 감소는 전체적 인 건설경기의 침체로 연결 되는 등 인구구의 변화는 경제시스템 전반에 걸쳐 영향 을 주고 있다. 다만 향후의 주거시설 공급의 경우 가구의 규모축소화 경향 등 수요자의 상황을 고 려한 맞춤식 주거형태의 개발과 공급으로 치밀한 정책적 대응이 필요하다고 할 것이 다. 다음 장에서는 인구구조의 변화와 주거시설의 수요의 상호관계성을 좀 더 살펴보 고자 한다. 32) 성연동, 한국의 인구구조변화와 주택정책에 관한 연구, 부동산학보 제53권 0호, 2013, 228면. 33) 성연동, 위의 글, 228면.
24 법무연구 제9권 (2022. 3.) Ⅲ. 인구구조 변화와 주거수요 특징 1. 인구구조의 변화에 의한 경제적 영향 가. 인구하락에 의한 생산감소 인구하락을 우려하는 이유는 이에 의한 생산감소로 인하여 국가적 인구부양력이 약화될 수 있다는 점에 있다. 다만 인구감소가 있더라도 사회적 기술진보나 자본 집약에 의한 생산성 증가를 담보할 수 있는 상태라고 한다면 인구감소에 대한 우려 는 없어도 될 것이다. 따라서 인구감소와 관련하여 생산성 담보를 위한 경제성장 문제는 다음과 같은 대응책을 마련하는 것에 두어야 할 것이다. 먼저, 인구감소로 인한 노동력 감소를 대체할 수 있는 기술집약적 혹은 자본집약적 산업투입요소의 확대 방안이다(혹은 이런 산업으로의 대체). 다음으로, 인적자본(human capital)에 대한 재교육 시스템을 구축하여 지식의 파급효과(knowledge spillover)로 일인당 노동생산성이 높아질 수 있도록 하는 방법이다.34) 나. 주택가격 결정 인자로서 생산가능인구35) 아래 그림36)에서 보는 바와 같이 15세 이상의 노동가능인구 중 전통적인 퇴직 연령인 65세를 기준으로 범주화한 것이다. 고령인구의 단순 대비로 주택시장 가격 과의 직접적 상관관계를 추론하는 데에는 정밀하지 못한 문제가 있다. 한편 우리 나라의 주거가격은 생산가능인구와 밀접한 상관관계가 있음을 알 수 있다. 다만 주택가격의 결정 요인에는 인구구조의 수요요인 뿐만 아니라 공급측면도 동시에 고려해야 한다. 34) 최경식, 앞의 글, 49면. 35) 보통 생산가능인구를 15세~64세, 핵심생산가능인구를 25세~ 49세, 실질생산가능인구를 25세~54세로 정의 하며, 쌍봉세대는 40세~59세까지의 인구를 정의한다. 쌍봉세대는 일생 중 가장 많은 자산을 보유하는 구간 으로 주택수요와 기타 구매력이 다른 세대에 비하여 현저하게 높은 세대이다. 36) 한정희, 인구주조와 주택가격 : 동아시아와 유럽 비교연구, 부동산학보 제64권 0호, 2016.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 25 2. 경제여건 변화의 주거시장의 영향 가. 주거시설 가격 변화 우리나라 주택매매가격은 아래 그림(위)에서 보는 바와 같이 1997년 외환위기 당시 급락하는 모습을 볼 수 있고, 2001년 이후부터 지속적으로 상승하는 양상을 볼 수 있다. 이러한 양상에도 불구하고 실제 시장에서 주택매매 가격은 지역에 따 라 상당히 다른 모습을 하고 있다. 따라서 주택매매가격의 추이를 지역별 상이한 이질적 모습을 충분히 반영하여 이해할 필요가 있다.37) 37) 박원암, 부동산과 국민경제(금융위기 전후의 변화), 부동산포커스, voi.66, 2013, 37면.
26 법무연구 제9권 (2022. 3.) 다만 우리나라의 주택매매가격이 지역에 따라 상이한 모습이 나타나는 원인은 정 확히 무엇인지 특정할 수 없는 것 역시 주거시장이 가지고 있는 특징 중 하나이다. 나. 코로나19가 부동산 시장에 끼친 영향 ⑴ 상업용 건물에 대한 영향 상업용 건물의 임차인들은 코로나19로 인하여 각종 모임제한 조치들 때문에 정상적인 영업을 할 수 없어 불가피하게 영업이익을 손실을 볼 수밖에 없었을 것 이다. 이와 같이 상인들이 영업을 제대로 할 수 없어 임대료 미납 등으로 임대인 과 임차인 사이의 임대차 분쟁이 발생하기도 하고 폐업이 속출하는 등 하여 상권 이 죽어 결국 임대건물의 급매처분 등으로 임대건물의 자산가치가 떨어지는 경우 발생하였다.38) 이와 같은 상황에서 임차인을 보호하기 위하여 정책자금으로 임대 료를 대출하여 주는 등 자구책 찾기를 하고 있다.39) ⑵ 주거용 건물에 대한 영향 주거용 부동산의 경우도 코로나19 사태에 의한 영향을 받을 수밖에 없다. 그러 나 주거용 건물의 경우 월세인 경우를 제외하면 코로나19 사태로 인하여 특별히 문제가 발생할 염려는 적다고 하겠다. 월세의 경우 세입자의 장기적 실직 등으로 월세를 제때 이행하지 못하는 경우가 있을 수 있지만 사용상의 문제가 발생할 여 지는 상대적으로 적은 영역이라고 하겠다. 다. 부동산과 경기변동의 상관성 우리나라 가계의 자산보유 양태는 주로 실물 위주로 구성하는 경향이 커서 금융 자산이나 주가 등 금융의 형태로 자산을 중심으로 측정 지표가 되는 금리나 주가 지수 등에 변동에 크게 영향을 받지 않는 양상을 보인다. 또한 인천지역 지가지수 38) https://www.yna.co.kr/view/AKR20210125131000004 39) 호팅팅(HO TINGTING), 코로나19 바이러스가 부동산 임대계약에 미친 영향, 부산대학교 법학연구 제61권 제2호, 통권104호, 177면.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 27 는 인천지역 가계 소비에 유의한 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다. 종합하면 인천지역의 부동산 경기 상승은 인천지역 가계 소비를 증가시키고 소득과 실업률 또한 이에 유의한 영향을 미치고 있으나, 종합지가지수, 금리, 지가지수 등은 인천 지역 가계소비에 큰 영향을 미치지 못하고 있는 모습이다. 3. 소결(주거의 수요면에서의 특징) 인구구조의 변화는 크게 인구 이동에 따라 순유출이 많은 지역에서 인구감소 및 고 령화의 모습으로 나타나기도 하며, 결혼연령의 상승이나 출산연령의 상승 그리고 저 출생 등이 원인이 되어 발생하기도 한다. 결국 인구구조 변화의 종결점은 인구감소에 이르게 된다. 이러한 인구구조의 변화는 사회의 다양한 영역에 영향을 끼치지만 특히 주거의 수요 측면에도 크게 영향을 주게 된다. 인구구조의 변화에 의하여 주거수요가 감소하는 추세는 일반적 방향이라 하겠다. 인구구조의 변화, 인구감소, 주택가격, 예 상치 못한 사회적 위기발생 등은 모두 주거시장의 위축을 불러 오는 경우가 많다. 요컨대 우리나라 인구구조의 변화에 의하여 인구의 이동은 특정의 지역으로 쏠리는 현상이 현저하다. 이와 같이 인구의 유입이 늘어나는 소수의 지역에서는 주거시설의 과수요가 발생하여 주택가격 상승을 압박하고 있으며 그 외 인구감소 지역 또는 인 구비거주지역의 경우 주택가격의 하락뿐만 아니라 빈집화 하여 방치되는 경향을 보이 고 있다. 즉 공동화 현상은 벽오지 뿐만 아니라 서울, 부산 등 대도시에도 빈집의 수 가 증가하고 있는 추세다. Ⅳ. 인구구조 변화와 주거시설 공급 1. 주거시설시장 지표 변화 가. 대도시 지역 주택시장 지표 특성 먼저 대도시 지역 주택시장 지표 중 주택재고율의 증가가 현저하다. 이는 1970 년대 이후 산업화 도시화에 따라 이촌향도식 인구이동으로 인하여 주거수요가 대
28 법무연구 제9권 (2022. 3.) 도시로 집중되었기 때문이라고 할 수 있다.40) 이와 같은 주택재고율이 집중되고 있음에도 불구하고 서울의 경우 주택보급률은 여전히 100%를 밑돌고 있다. 한편 대도시 주택시장 지표의 하나로 1인당 주거면적을 보면, 서울, 인천, 울산 이 6.7평으로 가장 좁은 그룹으로 분류되고 광주가 7.5평으로 가장 넓다.41) 아울 러 대도시 지역에서 더욱 문제인 것은 주택보급률은 상승하고 있지만 주택의 자가 점유율은 눈에 띄는 향상이 없다는 점이다.42) 나. 도지역 주택시장 지표 특성 광역지자체인 도지역의 주택재고율도 1990년 주택 200만호 공급사업 시행 이후 급격하게 높아지고 있다. 다만 도지역이라도 지역별로 증가추세의 차이는 있으며 경기도와 강원도가 증가추이가 타지역에 비하여 낮은 경향을 보이고 있다. 이와 같이 도지역의 주택보급률이 높아지면서 2005년도에는 주택보급률이 100%를 넘 는 지역이 전체 도지역이 해당되었다. 아울러 1인당 주거면적도 아래 그림43)을 보 면 대체로 7.1평에서 9.5평으로 전북이 9.5평으로 가장 넓은 양상이다. 40) 김주영, 앞의 글, 7면. 41) 김주영, 위의 글, 9면. 조만·손재영 외, 지역별 주택시장의 수급불균형에 관한 실증적 연구, KDI, 2013, 조 만·손재영 작성 부분 5면. 42) 김주영, 위의 글, 13면. 43) 김주영, 위의 글, 17면. 조만·손재영외, 위의 책, 남영우·신종철 작성부분, 52면.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 29 2. 가구구성원 감소와 주거시설 면적 가. 1·2인가구의 증가 국내 가구원의 수가 2000년 이후 지속적으로 4인 이하로 줄어드는 추세이다. 2010년을 기점으로 1인가구가 전체 가구수의 23.3%로 2000년 14.8% 대비 8.5% 증가한 양상이다. 반면에 2000년에 31.3%로 가장 높은 비중을 차지하던 4인 가 구의 비율은 2010년에 22.7%로 8.7%p가 하락하여 크게 감소한 것으로 나타났다. 4인 이상 가구의 경우에는 비중뿐만 아니라 가구수도 감소한 것으로 나타났다. 이 와 같은 결과는 핵가족화로 인한 세대수 분화와 저출생으로 인한 가수원수 감소가 원인인 것으로 분석된다.44) 출처 : 통계청, 「인구총조사」45) 44) 조만·손재영외, 위의 책, 남영우·신종철 작성부분, 45면.
30 법무연구 제9권 (2022. 3.) 나. 주거규모46) 인구·주택총조사에 의하면 주택규모의 변화에서 60㎡ 이하인 소형주택의 비중이 일부 감소한 반면 60㎡에서 100㎡이하인 중형주택의 비중이 오히려 증가한 것으 로 나타났다. 2010년 조사를 기준으로 주택규모의 구성은 소형주택이 55.8%, 중 형주택은 33.7%로 나타나 소형주택이 가장 비중이 큰 것으로 나타났다. 3. 주거시설 공급 정책의 변화 가. 1인가구 현황 2019년 기준으로 전체 가구 10가구 중 3가구(30.2%)가 1인가구로 집계되었다. 특히 20대가 1인 가구의 18.2%로 가장 큰 비중을 보이며, 다음으로 30대가 16.8%, 50대가 16.3%, 60대가 15.2%로 집게 되었다. 또한 여자는 주로 60대 이 상 고령층에서 남자보다 1인가구 비중이 상대적으로 높았고, 남자는 30~50대에서 여자보다 1인가구 비중이 상대적으로 높게 집게 되었다.47) 45) https://www.index.go.kr/unify/idx-info.do?idxCd=4229 46) 편의상 주택규모가 60m2 이하인 경우를 소형, 60m2에서 100m2 이하인 경우를 중형, 100m2 초과인 경 우를 대형으로 분류하였다. 47) http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/1/1/index.board?bmode=read&aSeq=386517
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 31 또한 지역별 1인가구 분포를 보면 서울과 경기도가 압도적으로 많은 비율을 차 지하고 있다.48) 나. 노인가구의 증가 우리나라의 최근까지의 가구구성 면에서 큰 특징으로 파악되는 것은 가구주의 연령이 60세 이상인 노인가구가 증가하고 있다는 것이다. 또한 노인가구의 수도 꾸준히 증가하여 2010년에는 인구·주택총조사에서는 전체 가구의 24%를 차지하 였고, 2000년 이후 157만가구가 증가하였다.49) 48) http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/1/1/index.board?bmode=read&aSeq=386517 49) http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/1/1/index.board?bmode=read&aSeq=386517
32 법무연구 제9권 (2022. 3.) 다. 청년1인가구와 노인1인가구의 특성 반영 주거공급 필요 1인가구 중 가구주 연령이 30세 이하인 청년층 1인가구와 60세 이상인 노인층 1 인가구의 성격은 매우 다른 양상을 보이고 있다. 이는 1인가구에 대한 주택정책 수 립에 있어서 가구특성에 따른 정책의 수립과 관리가 필요하다는 것을 알려주고 있다. 두 집단의 특징을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 노인층 1인가구에서는 여성 가구 주의 비중이 압도적으로 높은 반면, 청년층 1인가구의 경우 남녀 가구주의 비중이 대체로 비슷하게 분포한다는 것이다. 반면 노년층 1인가구의 경우 여성 가구주의 비중이 77.7%로 높은 것으로 나타났다. 둘째, 청년층 1인가구의 경우 교육수준이 매우 높은 것으로 나타났다. 청년층 1 인가구의 경우 대학 졸업이상의 학력을 가진 가구주의 비중이 79.1%, 노년층 1인 가구의 경우 5.1%로 나타났다. 청년층 1인가구의 경우 중졸이하의 학력을 가진 가 구주의 비중이 1.1%, 노년층 1인가구의 경우 84.2%로 나타났다. 셋째, 노인층 1인가구는 거주 주택규모가 크며, 소형주택 거주비중은 청년층 1 인가구의 경우 92.6%, 노년층 1인 가구의 경우 65.7%로 나타났다. 중형주택 거주 비중은 청년층 1인가구의 경우 4.8%, 노년층 1인가구의 경우 29.6%로 나타났다. 넷째, 노인층 1인가구의 자가 거주비중이 높은 것으로 나타났다. 소형주택 거주 비중은 노인층 1인가구의 경우 64.1%, 청년층 1인가구의 경우 6.9%에 불과한 것 으로 나타났다.
인구구조 변화의 흐름이 주거시설 공급방식에 미칠 사법적 영향 / 김대석 33 4. 소결 위에서 살펴본 바와 같이 인구구조의 변화로 인하여 청년인구의 감소와 노인인구의 증가는 매우 빠른 속도로 나타나고 있다. 특히 청년층의 경우 혼인연령의 상승 및 1 인가구의 증가 등으로 가구의 구성원 수가 지속적으로 적어지고 있는 경향을 보이고 있다. 아울러 노인인구 역시 핵가족화와 사별 등의 원인으로 1인가구의 수가 증가하 고 있는 추세를 보이고 있다. 이와 같은 인구구조의 변화는 필연적으로 주택수요에도 영향을 미치게 되고 지역별 인구의 분포도가 큰 차이를 보이고 있어서 주택의 공급 정책은 지역별, 연령별 그 욕구를 충족시킬 수 있는 방법을 찾아야만 하는 상황이다. 지역과 상관없이 사람이 살고 있지 않은 빈집이 늘어나고 있는 현실과, 주택 규모 와 주택형태에 대한 선호도가 소형 위주로 수요가 늘어나고 있는 것도 주택정책에서 고려의 요소가 된다. Ⅴ. 결론 – 사법적 의미 및 사회주택 개념의 확대 필요 인구감소의 위기현상은 대표적으로 대학정원미달 사태 등에서 이미 가시화 되고 있 다. 문제 어느 순간 갑자기 출산력이 급격히 높아지지는 등 이상현상이 없는 이상 인구 위기는 호전될 가능성이 없다는 점이다. 즉 인구구조는 점차 고령인구는 증가 하면서 청년인구는 감소하는 추세가 지속될 것이고, 인구의 분포역시 인구소멸 위험지역이 지 속적으로 늘어나고 있는 것이 사실이다. 이와 같은 인구구조의 변화로 인구가 집중되는 몇몇 대도시 및 지방의 일부지역에는 전국 평균으로는 주택보급률이 100%를 초과 한지가 이미 오래인데 이들 지역의 경우 여전히 주택부족으로 사회적 부담이 되고 있다. 주택에 대한 관념이 과거와 같이 거주의 공간이 아니라 투기의 대상 또는 과시의 대상으로 머무른다면 인구과밀지역의 경우 주 택가격 상승으로 주거비용의 상승을 가져와 주거생활 어려움은 계속될 것이 분명하다. 요컨대 주거에 대한 관념의 변화를 유도할 수 있는 제도와 문화를 형성할 수 있는 다양한 방법들을 시도하면서 사법적 영역에서 소유권의 객체이자, 재산으로 주거를 생 각하는 태도의 전환을 유도할 필요가 있겠다.
34 법무연구 제9권 (2022. 3.) 이미 20년 전에 ‘소유의 종말’이라고 하는 책에서 제레미 레프킨은 20세기까지의 생 산과 소비중심 자본주의사회에서 소유와 축적의 대상이었던 유형적, 물적 형태의 재산 은 이제 더 이상 그 설자리가 축소되고 있고, 새로운 형태의 재산인 무형적, 가치 중심 적 지적재산들이 축적의 새로운 대상으로 자리잡게 될 것이라고 예견한 바 있다. 이와 같은 가치관의 흐름변화는 현재 우리 삶 주변 도처에서 확인되고 있다. 아마존, 쿠팡 등 플렛폼 기업가치가 기존의 일반적 제조업체들의 가치보다 더 높게 평가 되고 있는 것이 한 예라고 할 것이다. 그런데 우리나라의 주거시설 관련 시장에서는 여전히 20세기까지의 내집 소유에 대한 열망과 주택을 이용한 재산증식에 대한 욕구가 새로운 페러다임과 가치관을 압도하고 있는 것 같다. 이른바 주택은 말 그대로 주거를 위한 것으로 소유를 추구하기보다는 사회적 개념으로 누 군가 원하면 주거할 수 있는 공공적 개념의 사회주택 개념50)을 확대할 필요가 있을 것이다. 50) 일반적 정의 국가차원에서의 법률상 정의는 아직 없고, 일부 지자체가 조례로 사회주택을 정의하고 지원정책을 시행 하고 있다. 현재 서울시 등은 특별히 사회주택 공급주체를 사회적경제 주체로 규정하고 있다. “호혜성에 기초하여 공공의 지원을 바탕으로 주거선택권을 확장하는 주택을 말한다. 비영리 또는 제한적 영리 를 추구하는 민간 사회적경제 주체들에 의해 공급되고 운영 되는 것이 특징이다.”(사회주택협회백서, 2017) <광의의 사회주택> 전세계적으로 사회주택(socialhousing)은 국가나 비영리단체가 소유하거나 관리하는 임대주택이며 저렴한 주 택을 제공하기 위한 목적이나 다양한 사회적 가치를 담은 주택으로 포괄적으로 사용된다. 사회주택은 주택 불평등에 대한 잠재적 치료책으로 볼 수 있다. <협의의 사회주택> 사회적경제주체가 사회적 가치 실현을 위하여 공공의 지원을 받아 시세보다 저렴하게 장기적으로 공급하는 임대주택. 공공임대주택을 제외하며 소득조건이 전제되는 경향이 있다. 법률적 정의 <서울시 사회주택 지원조례 상의 정의> 서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례 [시행 2018.1.4.] 제2조(정의) “사회주택”이란 사회경제적 약자를 대상으로 주거관련 사회적 경제 주체에 의해 공급되는 임대주 택 등을 말한다. “사회경제적 약자” 「사회적기업 육성법」에 따른 취약계층, 「장애인·고령자 등 주거약자 지 원에 관한 법률」의 주거약자, 공공임대주택 거주자, 무주택 세대구성원, 청년1인가구 등 “주거관련 사회적 경제 주체” 비영리법인, 공익법인, 협동조합(연합회), 사회적협동조합(연합회), (예비)사회적기 업, 건설업, 부동산업 및 임대업, 전문, 과학 및 기술 서비스업(건축설계 및 관련 서비스업에 한함)에 해당하 는 중소기업 <시흥시 사회주택 지원조례 상의 정의> “시흥시 사회주택 지원에 관한 조례”[시행 2017.7.13.] 제2조(정의) “사회주택”이란 사회경제적 약자를 대상으로 주거관련 사회적경제 주체가 공급하는 임대주택 등을 말한다. “사회경제적 약자” 「사회적기업 육성법」에 따른 취약계층, 「시흥시 주거복지 기본 조례」에 따른 주거약자, 청 년 1인 가구 등 “주거관련 사회적경제 주체” 주거관련 사업을 시행하는 비영리법인, 공익법인, 협동조합, 사 회적기업
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