상가권리금의 회수기회 보호 / 이종만 53 상가건물임대차보호법에서 처음으로 ‘계약갱신요구권’ 규정이 도입된 배경으로는, 주 택의 경우는 임차인이 보증금과 월세만 지급하면 건물을 목적대로 사용할 수 있음에 비하여, 상가의 경우는 보증금과 월세 외에도 권리금과 시설비, 인테리어 비용을 투입 하여야 정상 영업이 가능하고 그러한 권리금이나 시설비를 임차인이 지출하였다 하더라 도 임대차기간 만료시에 임차인이 이를 임대인에게 청구할 수 없는 것이 현실이고, 대 법원 판례도 “권리금은 임대인에게 청구할 수 없다”, “임대차계약서에 임대차 종료시에 임차인이 목적물을 원상회복하기로 한 약정은 임차인이 유익비 반환청구권 을 포기한 것으로 본다”라고 판시하였기 때문에, 임차인이 임대인으로부터 시설비나 인테리어 비 용 등을 반환받지 못하는 현실을 보완하고 배려하기 위한 목적이었다. 좀 더 부연 설명하자면, 현실적으로 보호되지 못하고 사각지대에 놓여 있던 임차인이 투입한 시설비나 유익비에 관하여 직접적으로 임대인에게 반환의무를 부과하지 못하는 대신에, 임대차기간을 당사자 간의 협의에 맡기지 않고 법률이 계약자유의 원칙을 벗어 나서 임차인 편에 서서 개입하여, 임차인이 계약갱신을 원하는 경우에는 임대인이 원하 지 않더라도 임차인이 일방적으로 계약갱신을 할 수 있도록 하는 것이 ‘계약갱신요구권’ 인 바, 이렇게 함으로써 상가건물임대차보호법이 정한 최소 임대차 기간 1년을 경과한 후에도 최장 5년에 이르기까지 임차인이 원하는 경우에는 계속해서 임대차를 유지할 수 있도록 하고, 이렇게 오랜 기간 영업을 하고 수익을 얻음으로써 임대인에게 청구하 지 못하는 권리금이나 시설비에 상당하는 금액을 보충할 수 있게 한 것이다(쉬운 말로 표현하자면, 한 5년 정도 장기간 장사를 하여 돈을 벌면 임차인이 애초에 투입한 권리 금이나 시설비의 본전을 뽑을 수 있을 것이라는 생각이 그 배경에 있다). 그런데, 시대 변화에 따라 경제적 약자인 상가 임차인의 목소리가 높아지고 이에 대 한 법적 배려가 강화되면서, 법률의 보호 밖에 방치되어 있었던 ‘권리금’이 마침내 법률 의 영역에 등장하게 되었던 것이고, 종전의 ‘계약갱신요구권’의 임대차 갱신 가능연한도 5년에서 10년으로 대폭 연장된 것인 바, 이 10년이라는 임대차 갱신가능 연한은 세계 에서도 우리나라가 가장 길게 보장해 주는 편에 속한다.
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